房地产公司总承包工程结算争议要点研究及对策分析

房地产公司总承包工程结算争议要点研究及对策分析

安楠

中铁建工集团房地产公司

【摘要】总承包施工合同的结算管理，是房地产企业成本管理的重要环节，对房地产开发项目的建设成本起着决定性作用。目前，房地产企业在总承包合同结算管理中还存在很多问题，需要不断总结结算争议要点，思考应对措施，从而有效地控制项目成本，强化双方责任，为房地产企业的整体运营效应提供基本保障。

关键词：房地产企业；总承包；结算争议；对策

1.研究背景

总承包合同作为房地产开发项目中，是建筑安装成本构成中占比最重的合同，因此对总承包合同的结算的严格审核和控制是房地产开发公司把控的成本关键要点。房地产公司一般外委咨询公司对总承包工程合同进行结算审核，但对于结算审核中的关键争议点，甲方把握的原则和态度对结算审核结果会产生直接影响。

2.房地产公司工程结算审核程序

2.1 把握结算审核基本原则

不论房地产开发公司、工程造价咨询公司，还是总承包施工公司，都应明确结算审核工作的核心，认真把握结算工作的原则：真实、有效、依据充分；真实是指结算中所有计价的工作切实发生；有效是指所有的计价原则、变更签证切实符合合同要求或满足项目实际需要；依据性，顾名思义就是所有计价工作有凭有据，签章齐全，责任清晰。

2.2明确公司结算审核流程

结算审核工作作为房地产开发公司成本管理部或相关经营部门的重要岗位职责，对结算审核的基本原则、基本流程都应制定明确的制度文件，将工作要求和权责落实在制度或流程手册中。各预算员及成本管理人员应当严格按照制度的要求规范结算工作。房地产开发公司可制定结算管理相关套表，规范相关工作流程，也可使成本人员在流程填报过程中自我复核，明晰交接责任，项目务必根据合同实际情况据实填报，作为结算档案资料实现标准化归档。

3.房地产公司总承包工程结算争议要点分析

3.1主体结构钢筋工程

某房地产公司在审核总承包工程结算的过程中，由于总包单位认为甲方结算审核结果低于其预期要求，在结算二审进行过程中提出补充上报地墙体措施钢筋，涉及钢筋量三百余吨，因金额巨大结算工作一度为此搁置。

施工单位上报的补充措施钢筋包括地下室内外墙的墙体定位钢筋及止水螺杆，依据性文件为工程部及监理单位签字确认施工方案。对于三方已签字的施工方案，可作为结算依据文件，但施工方案一般审定的是为保证项目施工安全的正常施工做法，而施工单位现场的实际施工情况是否严格按照方案实施，需要监理及甲方工程人员的现场确认。而此工程并没有甲方及监理的现场确认文件，现场人员也已离职调岗，且未保留任何现场历史影像资料的项目，这使甲方在结算中一度较为被动，由于涉及的金额巨大，在结算时产生了长期争议，对结算的推进产生了不利影响。

3.2 措施费用的记取

某房地产公司在接收总包单位上报的结算中，收到涉及金额逾八百万元的签证、变更费用，签证内容包括租用汽车吊车倒运钢筋、冬季施工增加费用、抢工增加费等额外记取的措施费用，对于相关争议，房地产公司作为甲方认为，抢工费用为施工单位为工程工程节点自主采取的相关措施，与甲方已支付的工期奖励存在重复予以否定。

措施费用的记取是工程结算中普遍存在的争议点，冬雨季施工费等已在定额中套取相关费率记取，对于额外发生的超额措施，施工单位应提供甲方认可的结算依据资料，否则甲方可以无审核依据为由予以否认。由于涉及的索赔结算金额巨大，对结算进度造成了极大拖延。

4.房地产公司应对总承包工程结算争议的对策分析

4.1 施工方案的确认形式

施工方案为项目为保证安全正常施工制定的现场技术方案及施工措施，施工单位现场应严格按照施工方案进行施工，但在普遍施工过程中，施工单位并未严格按照方案施工的情况。因此为避免施工中的安全问题及结算中的争议问题，工程部应当对施工方案的落实情况进行现场确认，监理也应当起到监督的职责，严格按照方案进行验收，将实际施工情况落实到纸面，作为结算重要依据；另外，施工方案中的钢筋工程施工方案，必须详细描述措施筋的布置方式、位置，并附简图，确保可以准确计量。工程部应对现场的施工过程及时拍摄照片等影像资料，并且建立存档机制，避免因人员调动无法获取现场历史资料的情况。做好现场资料保存工作，将为避免结算中双方扯皮起到巨大作用。

4.2 加强工程部与成本部的沟通及协作

由于房地产公司的性质，成本人员对现场的熟悉程度远不如工程部的现场人员，尤其对于一些隐蔽工程，成本人员往往无法了解现场实际施工情况，且工程人员往往只对现场施工的实际事件负责，而非对工程量负责，对此需要成本人员和工程人员及时进行沟通，保留相关依据及数据。很多现场问题若搁置到结算时再找工程现场人员确认，得到的结果往往模棱两可，难免造成多算、错算的问题。

4.3 合同中对此类措施费用做出明确规定

措施钢筋的算量在很多工程结算过程中都出现了较大的争议，主要原因是措施钢筋的施工方案并不统一，计算范围及方法不统一，对于此类灵活性较强的工程项目，甲乙双方可在合同中明确约定结算方式，如明确结算的依据性资料，或计量方式等，减少后续争议。对于其他类似的可计量措施项目，也可采取此类方法，落实在合同条款中，规避结算风险。

4.4 以签证方式结算

在采用定额计价的合同结算中，甲乙双方已约定了按照相关费率记取的措施费用，包括冬雨季施工增加费、超高工程增加费、大型机械进出场及安拆费等各项费用。乙方若采用了超出定额含量部分的措施费用，应当上报甲方相关的措施方案，报甲方审批后，可采用签证形式记取相关费用，签证办理应及时、有效，并要求工程部留下现场影像资料作为结算依据，签证需确认现场发生的工程量或工程费用，避免由此造成的争议。签证的落实一方面可强化现场工程人员对于此类工程量不明确的工程的责任，另一方面有双方确认的签证资料可有效避免扯皮。

4.5 采用清单计价方式

目前，国家要求施工合同应采取清单计价的形式，清单计价模式尤其适用于涵盖范围广、结算争议大的总承包工程，清单计价可有效避免定额使用中的诸多争议问题。施工单位在清单合同组价过程中自行考虑措施钢筋的费用，并入到钢筋工程综合单价当中，避免措施钢筋工程量争议。

5.结语

对于房地产公司而言，在成本管理过程中，加强对合同的把控，合同签订前期充分考虑现场及结算时可能发生的争议情况的解决方式，落实到合同条款中，加强对责任双方的约束效力。注重加强设计、成本、工程各部门之间的沟通，可有效避免很多无效成本的支出，强化监督及管控职责，降低争议发生的可能性。

【参考文献】

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