浅析我国《物权法》中的不动产登记——以商品房预售合同备案制度为例

龚远扬

武汉东湖学院 湖北武汉  430000

摘要：四十年来，我国改革开放取得了辉煌的成绩，经济水平的空前提高，也对我国民法领域造成了严峻的挑战。在中国当下的市场经济条件下，商品房预售是对我国商品房市场的重要补充。这一项新兴的销售方式，我国的《物权法》却存在着明显的法律缺位现象。其中对预告登记和备案登记制度法律关系确认的缺失是这一问题的核心。

关键词：物权变动、不动产登记、商品房预售合同备案登记制度、预告登记

作为大陆法系的特有概念，物权法是大陆法系民法典的重要内容。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年颁布施行以来，已经过去了将近十三年，而这十三年间，我国改革开放取得了辉煌的成绩，经济水平的空前提高，也对我国民法领域造成了严峻的挑战。随着社会主义市场经济的高速发展，各类型的商品交易和交易方式不断出现，商品房的预售这一交易方式便是新的时代条件下的全新产物。

在中国当下的市场经济条件下，商品房预售是对我国商品房市场的重要补充。这一销售方式一方面缓解了商品房开发商的投资成本，一方面也减轻了购房者的一次性购房压力。但是对于这一项新兴的销售方式，我国的《物权法》却存在着明显的法律缺位现象。

按照现有的交易模式和我国《城市房地产管理法》的规定，符合条件*1的房地产开放商可以对自己承包开发的商品房进行预售，而在预售交易过程中需签订商品房预售合同，在合同签订后的30天内应该到商品房所在地的县级以上的人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案*2。从这个过程中我们不难看出，商品房预售登记备案制度的设立初衷，是为了便于政府对辖区内房地产的管理，但在实际交易当中，许多消费者则将其认定为对于商品房的准物权（这里主要指的是对于第三人的排他权利）的保护，通过备案登记的方式来使得预售合同达到公示、确认的功能，而这一点和我国《物权法》中所提及的预告登记制度不谋而合。我国《物权法》中的预告登记，是指为了保全债权的实现、保全物权请求权的顺位请求权等而设立的提前登记*3。这种登记（即预告登记）由我国《物权法》第20条之规定来保障*4。而反观商品房预售登记备案制度，则存在明显的效力差异。根据我国《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》中的相关规定中不难看出，商品房预售合同登记备案需自商品房预售合同签订之日起30日内, 由房地产开发企业到房管部门、土地部门办理。但是上述法律法规均没有明确规定商品房预售合同登记备案的法律性质和效力, 也没有赋予预购人申请登记备案的权利, 更没有赋予登记备案主管部门对开发企业不按规定时间办理或不办理登记备案的行政处罚权, 这就是登记备案制度存在的严重法律缺陷*5。

造成这种效力差异的原因是多样的，笔者认为，只有有以下的三个方面：第一，立法的目的不同。作为以规范发地产登记管理的房地产预购登记备案制度，其主要目的是为了便于政府管理，要求其有保护消费者的公示效力不符合其设立目的；我国《物权法》中的预告登记的目的就是保护消费者对于不动产的先行排他权力，保障将来物权的取得。第二，立法的种类的不同。房地产预购登记备案制度的效力来源是我国现行的城市管理条例，属于行政条例；我国《物权法》中的预告登记是由法律直接规定的法律条文。第三，法律价值的失衡，商品房预售备案登记的预购人的权利未规定具有对抗物权法上设定抵押权的效力, 在一房二卖或数卖中也未规定具有顺位保全效力；我国《物权法》中的预告登记赋予被登记的债权以一定物权效力, 预告登记义务人在预告登记有效期间处分该不动产物权的行为, 在理论上被称为中间处分行为, 对违背预告登记内容的中间处分行为具有排他效力*6。

这种效力的不平衡所直接造成的影响便是商品房预售中的消费者的排他权得不到有效的保障，在交易过程中处于劣势地位，开发商可以以较少的成本进行一房多卖，严重破坏了“一物一权”的物权原则，也严重扰乱了社会主义市场经济秩序。因此，针对商品房预售备案登记和预告登记的法律关系的认定成为了现代我国物权转移中的一项重要问题。在我国的的《物权法》中物权变动模式的理论构造是以登记生效主义为原则、登记对抗主义为例外的二元模式并存，对于登记行为的认定一般具有法律效力，但是在实际的操作中，备案登记只被当作一种强制性的行政手段来进行不动产管理，而忽视了其作为一种登记行为而产生的公示、确认的功能，同样的，预告登记的内容虽于备案登记所期望达到的实际结果有所相同，但终究属于私法的范畴，需要消费者自行申请，但是根据我国的行政法规，在未办理备案登记的条件下却又很难进行预告登记。正是由于我国《物权法》中没有对预告登记和备案登记的关系进行认定，而备案登记仅仅被当作一种行政管理行为，才导致商品房预购交易中的消费者对预购商品房商品房的排他权利得不到保障。

综上所述，笔者认为，在我国《物权法》中应当确立预告登记和备案登记的法律关系，将备案登记作为一种保障将来物权的取得的预告登记来看待，使其获得准物权效力。这一方面符合通过备案登记实现公示、确认、管理、保护功能, 试图阻止开发商一方二卖或数卖, 保护预购人最终取得商品房的所有权的目的，也能够减少现实中的商品房预售纠纷，节约司法资源。我国《物权法》的设立，就是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，对于商品房预售合同中的备案登记制度的立法缺位，使得消费者的权益得不到司法救济，扰乱了正常稳定的市场经济秩序，违背了法律设立的初衷，对预告登记和备案登记的法律关系认定，能够更好的填补我国《物权法》中的立法空白，更能稳定市场秩序，刺激经济消费。

引用：

1. 《城市房地产管理法》第45条。

2. 《城市商品房预售管理办法》第10条。

3. 杨立新：《物权法》中国人民大学出版社第六版，第44页。

4. 《中华人民共和国物权法》第20条。

5.李国玲 沈化：《论商品房预售合同登记备案的法律性质及效力》南阳市房产管理中心政策法规科2019：2-3

6.陈凤清：《论商品房预售合同备案登记准物权效力的赋予》福建广播电视大学 2019：1-2