基于新形势下的不动产及其权籍调查测绘分析

基于新形势下的不动产及其权籍调查测绘分析

廖家沛

钦州市自然资源交易中心

摘要：随着不动产登记制度的广泛实施，不动产权籍调查工作的重要性越来越突出。在不动产权籍调查过程中，测绘技术十分关键，要求结合实际情况选用先进的测绘技术，完善权籍调查工作流程，为不动产登记的实施奠定基础。因此，亟需对不动产权籍调查测绘工作进行深入研究。

关键词:不动产登记；权籍调查；测绘

引言

近年来，中国的经济飞速发展，各项成就举世瞩目。随着人们生活水平的不断提高，不动产权人的合法权益也越来越受到重视。做好不动产权籍调查，不但可以保护不动产权人的合法权益， 而且能为国家安定提供重要保障。在现代信息技术飞速发展的今天，不动产登记信息已经实现了区域化共享，并且给广大业主的自由交易提供了极大的方便。为了保障不动产权人的合法权益，需要做好测绘工作。权籍调查测绘简单来说是对业主的不动产进行各种实际测量以及审核，最后获得相应的测量数据。

一、不动产权籍调查测绘难点

1.1数据整合速度慢

通常来说，房产及土地数据受调查测绘工作流程等因素的影响，数据的整合效率较慢，并且其权籍登录信息、图形数据受地域不动产布局的影响，也很难使所有资料内容相匹配，如此便增加了权籍单元号编制的难度。并且，受城市规划、工程整修、场地转让等环境影响，地方不动产的图形与数据更新速率也较慢，极易使权籍资料的核对产生偏差。

通常而言，若不动产在转让期间，原有建筑功能、建筑结构、占地布局、建筑层高等因素并未发生变化，权籍管理人员便可直接基于宗地图将数据提供给对应平台，避免复杂且琐碎的核查流程，并可避免额外的检测费用。但若是建筑原有结构、占地面积、功能布局存在变化，则建筑面积也势必产生偏差，此时便需要指派专业的检测人员抵达现场进行调查，如此既会延长不动产权籍转让的审核流程。

1.2标准规范偏差

不动产转让受功能性、地域性、周边环境等因素影响，在面积核算期间，通常需要结合多部核算规范，对不动产定性，确定原有建筑功能空间与转交后建筑的使用特征，并逐条按照建筑面积计算标准调整数据，才能使不动产信息的偏差值缩减至可允许的范围。期间，诸如林业、农业等部门，不动产核算有各自的规范条款，这无疑使得面积核算工作很难选择正确的规范，使数据管理难度上升。

二、新形势下不动产权籍调查测绘的应用

2.1不动产权籍调查测绘的常用技术分析

在不动产权籍的调查测绘过程中，界址点测量方法一般有两种，解析法和图解法。解析法是根据角度和距离测量结果通过公式解算出界址点坐标的方法。其采用极坐标法、截距法、正交法、距离交会法等实测界址点与控制点或界址点与界址点之间的几何关系元素，然后按照相应的数学公式算出界址点坐标。其具有四大优势：(1)面积计算方法快，精度高，计算机管理方便；(2)可编制任意比例尺的地籍图且精度高；(3)每个界址点有自己坐标，若界址点丢失或地物变化，能使界址点点位准确复原；（4）在经济上，长远利益比较合算。图解法是在地籍图上测出界址点坐标的方法。作业时，需要经过两次独立测量，这两次坐标点位差不能超过图上0.2mm，取中数作为界址点坐标，该方法精度不高。在实际应用中，城镇、村庄、独立工矿等这些建设用地，界址点测量坐标时一般采用解析法并计算出土地面积，而房屋边长要实地测量后用几何要素法来算出房屋面积；对于那些比较分散和独立的建设用地，界址点测量坐标时可选择解析法或图解法，通过实地测量界址边长与房屋边长，然后用几何要素法算出土地面积和房屋面积；对于海域水域，还有耕地、林地、园地、草地、滩涂等这些用地测绘中，两种方法皆可通过获取界址点坐标来计算出土地面积，若上边有房屋等定着物，则用实地测量定着物的边长并用几何要素法算出其面积。因此，无论采用解析法还是图解法来测量界址点，都要进行有效检核。检核界址点测量误差方法有两种：界址点坐标点位检核和界址点间距检核检。

2.2不动产权籍调查测绘前的准备工作

在不动产权籍调查的测绘过程中必须要严格按照相关规定及流程进行。首先要做好调查前的准备工作，根据调查的需要，积极主动去搜集、整理相关的历史档案资料，并对档案资料做好分析与研究，然后到现场对实际情况进行调查与测绘。根据调查及测绘的结果结合当前原有的档案资料，做出初步测绘的方案，还要到相关部门查询档案找到测绘控制点，同时做好相关数据与资料对应的工作，及时与相关业务部门取得联系。

在进行不动产权籍调查的过程中还应注意调查及核实不动产的权属情况，对其界址进行核实，并对不动产的自然幢及单元的草图进行绘制，明确所有问题之后对不动产权籍的调查表进行完整填写。对于存有争议的界限及发生改变的界标等要及时进行记录和拍摄现场的照片，为调查不动产权籍测绘奠定好基础。

2.3不动产权籍调查成果的审查与入库

对不动产权籍调查成果而言，主要有文字成果、表格成果、图件成果。具体指权籍调查授权委托书、权源资料、权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图和房产分户图等内容。(1)不动产权籍调查成果应提交不动产登记机构或授权机构进行审查。对于前期已通过审批、交易、竣工验收等且经过相关管理部门或授权机构的确认并符合登记要求的成果，继续可以沿用。(2)审查的内容体现在这6个方面：①调查程序的规范性。在权属调查、测量、成果审查和整理归档等过程中是否依照调查方案及相关技术标准来执行；②调查成果的完整性。在整理的测绘资料、权属资料、图件和表格等资料方面是否完整；③调查成果的有效性。则看调查机构有没有相应资质、从事调查的工作人员有没有相应资格、调查成果是否经过自检等；④调查成果格式是否符合相关规定要求；⑤调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；⑥宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌等在空间位置是否有矛盾。(3)成果审查的方法。主要是通过室内和室外复核的方法对不动产权籍调查成果进行审查。①充分利用现有的数据库、信息系统、办文系统和电子政务系统对调查成果进行审查。②将调查机构提交的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入现有的权籍空间数据库，并认真审查其与相邻的界址、地物、地貌在空间位置是否有矛盾。③权籍空间的要素，如果在室内无法确定其是否正确时，必须到户外进行实地查看。④对于调查成果存有问题的，则要求调查机构进行认真修改与完善，使成果合格为止。④成果入库和地（海）籍图的更新。在成果通过审查之后，相关审查部门或调查机构要将该成果提交给不动产权籍调查数据库和成果的管理机构。在完成不动产登记后，即可更新相关数据库和不动产登记数据库。

三、结束语

不动产权籍档案管理工作的有效落实，既能够为现场勘测工作的开展提供更完善且安全的管控平台，使权籍档案的内容可靠性与真实性得以保障，同时凭借权籍档案管理系统，更能够基于原有不动产测绘资料，为现有数据的采集与管理提供更便捷的渠道。故而，在论述新形势下不动产权籍调查测绘问题期间，必须明确不动产权籍管理工作的内容与难点，并确定适宜的调查测绘方案与档案管理模式，才能使地域不动产权籍管控的效果得以保障。

参考文献:

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［2］王蒲吉．关于完善不动产权籍调查的几点建议［J］．浙江国土资源，2017(5):37－38．

［3］梁科，吴杰．新形势下不动产及其权籍调查测绘分析［J］．资源信息与工程，2017(3):117－118．