房地产经济发展现状及其未来发展趋势

房地产经济发展现状及其未来发展趋势

李刚

武城县住房和城乡建设局 山东德州 253300

摘要：城镇化、工业化快速发展，大量人口涌入城市，促进了城市各类基础设施的发展，房地产逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产经济在刺激消费、拉动内需、扩大就业等方面发挥重要作用，然而房地产经济快速发展的同时，造成经济结构失衡、金融危机的爆发，不利于国民经济的稳定。本文以山东武城县为例，分析山东省武城县房地产经济发展现状，以及未来发展趋势，为房地产经济的发展提供参考借鉴。

关键词：房地产经济；发展趋势；固定投资

引言：

改革开放以来，中国经济快速发展，居民生活水平有了显著提升，对住房需求不断上涨，进一步刺激了我国房地产经济的发展，房地产迎来发展的黄金时代，大量社会闲置资本涌入房地产市场，在推动房地产经济发展的同时，导致各地房子价格不断攀升，住房矛盾日益突出，影响社会稳定。近年来，国家加大了房地产行业的宏观调控。2016年中央经济会议提出了住房不炒的概念，要求房地产要去金融属性，逐渐回归商品住房属性。然而，各地房地产市场依然火爆，房子价格不断上涨。2021年国家从政策、金融、市场监督等各个方面加大了房地产市场的调控力度，房地产企业评级下调，企业信用风险提升，房地产行业面临前所未有的挑战。通过分析当前房地产市场现状和未来发展趋势，有助于推动房地产市场健康持续发展。

1.房地产经济发展现状

1.1房地产增速过快

城镇化快速发展，城市人口不断涌入城市，促进了房地产市场发展，房地产经济实现了从小到大、从弱变强，在保持市场总体供量的前提下，全县房地产经济稳步发展，全县一共有20家房地产企业。根据2020年武城县政府工作报告，2019年武城县生产GDP为177.13亿元，房地产开发投资额为24.39亿元，同比增长42.3%，其中住宅投资额为21亿元，已经建成的时代花园、东方新城、碧桂园·翡翠首府、阳光瑞景、幸福家园、金铭·凤凰台等规模比较大的小区^[1]。房地产经济快速发展，极大地改善了县城居民的生活条件，为全县经济的发展注入了新的活力。

1.2地方经济过度依赖房地产经济

近年来，全国各地房地产价格持续上涨，尤其是大中城市房价涨幅超过1倍，房地产投资汇报高，大量投资客涌入房地产行业，进一步刺激了房地产经济，各地纷纷建设了大量的商品房，房地产占固定资产投资比例非常大。很多人将房子作为一种投资方式，个人或者家庭拥有多套住房的现象十分普遍，这进一步加剧了我国房地产市场供需不平衡的现象。根据2019年武城县政府发布的公告，2019年武城县全县GDP为177.13亿元，房地产开发投资额达到24.39亿元，说明地方经济对房地产的开发投资的比重非常大。一个地方房地产的投资比例越大，则证明地方对房地产经济的依赖程度越高^[2]。

1.3房地产金融市场不完善

房地产投资周期长、投资规模大，房地产企业在项目前期土地征收、项目设计、施工、机电设备的安装等各个环节需要大量资金支持。很多房地产企业自由资金比较少，需要向金融机构贷款。1997年证监会放宽房地产融资门槛，房地产企业可以通过发行债券、上市等方式进行融资，由于上市、发行债券的门槛比较高，很多房地产企业达不到要求，银行贷款成为很多房地产企业的选择。我国房地产企业的负债率非常高，很多企业负债率超过了90%，进一步增加了银行金融信贷风险。

2.房地产经济未来发展趋势

2.1国家宏观调控越来越严格

房地产占固定资产比例非常大，与国民经济发展关系密切。这两年，国家加大了房地产经济的调控，各地纷纷出台了大量房地产调控政策，坚持住房不炒的定位，要求房地产经济平稳发展。2021年7月21日银监会要求房地产贷款降至10.3%。2021年7月22住建部发布对调控工作不力，房价上涨过快的城市予以问责。2021年7月23日住建部、发改委、公安部等八个部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，随后多地发布楼市调控新举措^[3]。由此可以看出，我国房地产经济从过去的一城一策逐渐发展到国家多部委联合管控，房地产调控期政策逐渐升级，对房地产经济的管控越来越严格。

2.2房地产价格趋向平稳

根据第七次人口普查数据显示，武城县常住人口353721人，城镇化快速发展，大量农村人口涌入城市，对房屋建筑需求不断上涨。近两年棚户区改造工程的实施，进一步刺激了县域房地产经济的发展，房子价格不断上涨。根据武城县最新数据显示，目前武城县10月份房子均价为5311元/㎡，同比上涨3.21%。武城县城镇居民人均可支配收入为23414元，房价远远超过居民可支配收入，成为家庭开支的主要部分。近年来，随着国家提出坚持住房不炒的概念，加大了房地产市场经济的调控，房地产行业逐渐规范，多地出台了房价指导价政策，房地产市场价格逐渐趋向平稳，不会出现过去价格涨幅过大的现象。2021年2月武城县新房房价均价为5718元/㎡，10月份价格已经下降为5311元/㎡。房地产经济黄金时代已经过去了，未来房地产价格不会出现太大的波动。

2.3房地产金融市场逐渐完善

房地产经济的黄金时代已经结束，未来房地产经济将趋向平稳，房地产的投资逐渐趋向价值投资、多元化投资方向。国家需要进一步完善房地产金融市场，建立多层次的金融体系，为房地产投资、评估、保险、中介等相关配套服务提供支持。其次，创新房地产金融市场，为房地产开发、销售、管理等方面提供服务。根据不同群体的需求，开发建设不同的金融产品，满足不同群体的房地产经济金融需求。在发展过程中，可以充分运用现代大数据、云计算、人工智能等现代技术，分析消费者学习，设计更多住房金融产品。

结束语：

房地产经济未来依然在国民经济中具有重要地位，过去我国房地产经济快速发展过程中，房地产缺乏有效的监督管理，导致房地产市场不规范，影响到房地产经济的可持续发展。近两年，国家高度重视房地产经济，对房地产经济管控越来越严格，还需要进一步完善房地产市场金融体系。

参考文献：

[1]万园. 房地产经济发展现状及可持续发展战略的思考[J]. 建筑与装饰,2021(8):144-144.

[2]闫红亮. 我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J]. 价值工程,2021,40(6):31-32.

[3]张树磊. 我国房地产经济发展现状分析[J]. 环球市场,2020(7):16-16.

作者简介：李刚，男，(1984-)，高级经济师，研究方向：房地产经济。