承租人的优先承租权的问题研究

承租人的优先承租权的问题研究

沈盈汐

长春财经学院 吉林省长春市 130000

摘 要

优先承租权并不是法定权利，但是随着租赁市场的盛行，特别是房屋租赁市场，越来越多的人开始意识到优先承租权的重要性，当我们了解优先承租权之后，我们知道要在一定的条件下才能行使优先承租权，并且我们进行研究后可以知道在有些情况下，可能会丧失优先承租权，那么我们该采取怎样的措施去防范优先承租权的丧失，还有虽然优先承租权并不是法定权利，但是我们的民法典对承租权也是进行保护了的。

关键词：优先承租权；行使条件；优先承租权的丧失

一、什么是优先承租权

“优先承租权”的设立，是由于在租赁过程中，出租人会因某些原因，在租赁合同到期时，作出更换承租人的选择，致使原承租人的利益受到损害。优先承租权实质上是对原承租人的一种保障，保护这种租赁关系使之趋于稳定。

优先承租权其实是对出租人自由权的一种限制，在租赁关系中，原承租人在合同到期有续签要求时，在价格等条件都相同的情况下，出租人只能将房屋继续出租给原承租人，而没有权利自行决定将房屋租赁给其他人。

在这里面我们有三个要关注的点：一是在时间上，这种权利是指当租赁期限到期后，承租人所享有的权利；第二，在行为上，承租人必须表达其续约意向；三是续签必须是同等条件下，如与出租人与新承租人谈判的同样的价格，同样的付款期限等。

二、优先承租权行使的条件

承租人行使优先承租人，一般应当符合以下条件：

1、承租人有进一步租赁出租财产的意向。如果对出租人无出租意向，那么对承租人他将会导致丧失优先承租权；

2、在履行协议时行使的优先权。优先承租权作为意定权利，承租人要严格按照合同约定的条件行使优先承租权，如权利行使的时限要求，告知方式，承租人不存在违约情形等；

3、承租人要满足出租人开出的“同等条件”。“同等条件”一般来说，至少应当在租金的价格、租赁的期限以及支付的方式上与出租人所提出的条件相同。

三、优先承租权的丧失

行使优先承租权是需要满足特定条件的，在司法实践中，只要有一项条件不满足，优先承租权就无法行使，优先承租权的丧失一般有以下几种情形：

第一，优先承租权的自然失效，即承租人已无租赁意向。租赁期届满前或届满后，出租人已经明确表示要将出租的房屋收回后不再对外出租的，此时，承租人承租的基础就没有了。

第二，条件不对等，租赁优先权丧失。承租人要行使优先承租权，除了需要满足最基础的“同等条件”以外，如果承租人在经济实力、经营业绩、商业信誉等方面不如潜在的新承租人，那么承租人就会丧失优先承租权。

第三，程序性丧失。在执行优先承租权时，承租人必须严格地依照合同内容进行约定或按照商业贸易的惯例程序才可以执行优先承租权。

相关案例：

A有一幢三层楼房，其中一层为店面，二三层为住房，2015年8月29日A将店面出租给B，与A签订《租赁房屋合同书》,A将房屋第一层租给B经营，承租的时间从2016年1月1日起至2020年12月31日止。2019年10月12日乙与甲双方自愿达成《租赁房屋合同书补充协议》，该协议约定租期由2020年12月31日止改为同年2月28日止，租金按2019年不变；2020年3月1日以后，不再续租者必须在同年2月28日前全部搬出，续租者在同等条件下享有优先权。2019年12月下旬A公开对所出租的整栋大楼进行招租，并在原出租铺面公开张贴及在网上报名。第三人C报名招租成功，而B没有报名招租。2020年2月2日A与第三人乙签订《房屋租赁合同》，合同约定A原这座三层楼房出租给C自营或转租，租赁期为10年。B认为A的行为侵犯他的优先权，承租户理当享有‘在同等条件下的优先权，C与A所签订的铺面租赁合同，侵犯了他们在同等条件下的优先权’他们现正在承租的铺面，要求向A继续承租。A认为自己已与第三人C达成了协议，不能再反悔，因而拒绝了B的要求。B为此诉至法院确认其优先承租权，并要求同等条件下承租该幢楼房。

《分歧意见》关于B是否享承租店面的优先承租权，存在两种不同意见。

第一种意见认为B享有优先承租权，但尽管目前现行有关法律中缺乏"优先承租权"的具体条款，所以我们只要这种合同是双方都需要经过协商一致，就应该视为约定的合理形式并受到其保护。本案中A与B签订合同时约定续租者在同等条件下享有优先权。这是一个对双方实际意思的表达，它并不会触犯相应条款，该协议仍然有效，因此B享有同等条件下先承租该幢楼房。

第二种意见主张B丧失了同等条件下，优先承租该栋房屋。双方在2015年8月29日订立的《租赁房屋合同》虽是由双方在自愿公平的基础上达成的，但其内容和形式上都不违反有关规定。讼争房屋租赁期限将从2016年1月1日开始至2020年12月31日终止。2019年10月12日A、B签订协议，系双方协商一致自愿对租赁期限的变更，也是对合同的补充。在相同的条件下可以获得优先承租权，也是双方企业之间实际意思表达，该协议继续有效。法院认为，A、B双方协商一致，同意讼争房屋的租赁期限的变更，2020年3月1日以后，续租者在同等条件下享有优先权，双方应依约履行。A公开对所出租大楼进招租，而B没有报名招租，且B在举证期限内未提供有关证据证实其在租赁期限内向A主张在同等条件下所享有的优先权，视为B放弃了对原承租房屋的优先权。2020年3月1日后，如果B仍然使用原被告的房产，且A并未提出异议，则B的出租契约将仍然有效。A已于2020年9月27日和2020年12月6日两次通知必须于2021年1月1月将所承租的房屋归还A,A依法行使解除合同的权利。后A与第三人C订立的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，这也是A和第三人C正确合法行使自己的财产的处分权，并没有侵犯C在同等条件下的优先权。C请求A与第三人B所签合同之同等条件，将C原承租的房屋继续出租给C的理据不充分，因此法院不予支持。

四、承租人的防范与救济

承租人在租赁较大租赁物时，应当综合考虑投资强度、预期回报与租赁期限、租金等租赁条件相匹配。建议如下：

1、根据企业投资的强度来签订适当使用期限的租赁服务合同。租赁期限根据投资金额和预期收益确定；

2、承租人要按照合同履行自己的义务。承租人有优先承租权，也有按时履行合同的义务，出租人有权利要求承租人履行义务，如比较重要的，支付租金。如果自己并没有履行自己的义务，就会丧失优先承租权。

结 语

从上述分析可知，优先承租权对我们重要，我们必须满足优先承租权的所需要条件才能行使自己的权利，并且要自己做好防范措施。并且，优先承租权最终是否法定化，承租人怎样保证自己的权益不受侵犯，受到侵害时如何保护，还要等待进一步完善和研究。

参考文献

[1]刘利平民法典视域中的房屋承租人优先承租权悖论哈尔滨黑龙江大学,2019.

[2]朱逢吉房屋租赁合同的优先承租问题探讨沈阳沈阳工业大学,2019.

[3]王佳优先购买权的制度困境与立法前瞻烟台烟台大学,2019.

[4]杨素敏房屋承租人优先承租权的问题研究现代交际,2017.

[5]王宁承租人先买权保护研究上海华东政法大学.2016.4.

[6]李轶房屋买卖中承租人的优先购买权问题研究--以担保物权的实例为例兰州,兰州大学.2017.4.

2