农村房地一体确权登记调查工作的重难点浅析

农村房地一体确权登记调查工作的重难点浅析

王永锋

陕西地矿区研院有限公司 陕西省咸阳市 712000

摘 要:农村房地一体确权登记发证工作为农民的利益提供了切实的保障，在一定程度上助力乡村振兴战略的实施，对农村的长远发展来说具有深刻的意义。这项工作也体现出我国在制度体系上的优势，表现了我国在优化农村土地管理制度方面的决心。但是由于不动产登记发证工作的特殊性，牵涉的人员面广，依据的法律和政策文件繁多且时间跨度大，工作过程中把握政策法规适用范围难度大，因此各地对此项工作多次进行探讨和研究。本文就农村房地一体确权登记调查工作中的一些问题做出了具体的分析，并且根据实际问题提出了相关的建议。

关键词:农村房地一体;确权登记、地籍调查;问题;建议

当前，我国经济发展速度较快，而农村发展也是政府连续关注的热点，农村经济的持续向好发展是乡村振兴的坚实基础。农村房地一体确权登记发证工作对农村的稳定发展十分重要，它关系到农民的切身利益，开展此项工作是为了厘清农村宅基地及房屋的权属、面积等，以提高登记发证工作的准确性。这就需要高度重视外业调查工作，加强技术人员专业素质和数量，认真细致的收集农村房地一体现状数据和相关资料。农村房地一体确权登记调查工作主要针对宅基地和集体建设用地来展开，开展此项工作利于政府掌握农村宅基地和集体建设用地的准确数据，为政府制定农村发展策略提供依据。

1、农村房地一体确权登记调查的概述

农村房地一体确权登记工作具有一定的公益性，工作的具体内容是对农村宅基地使用权和房屋所有权进行调查，通过对宅基地权属来源、界址点坐标、房屋结构、宗地面积和建筑物面积等数据进行收集和分析，建立农村房地一体现状数据库，通过完善上传不动产数据平台，最终达到登记发证要求。

农村宅基地和房屋产权调查的结果是不动产登记发证工作的基础，是农村房地一体确权登记发证的重要依据。通过对农村宅基地、集体建设用地和相关建筑物的调查工作，弥补了以往调查工作只有地没有房的不足，查清了农村宅基地和集体建设用地的具体情况，实现了房地一体确权登记发证工作的目标。

农村房地一体确权调查工作具体内容包括权属调查、房屋结构调查、相关信息获取、宗地界址点测量、建筑物的测量和审核等。权属调查主要了解土地权属来源，掌握宅基地的使用权人及其家庭成员等信息，并根据这些信息落实确权调查工作。

房屋调查需要对农民的房屋产权以及房屋结构等信息进行核查，主要涉及到建筑物拍摄、房屋分户图设计制作、房屋测量等环节。

对于以前已经获得宅基地使用权证且经核实相关信息准确无误的，应该对房屋等建筑物的信息进行补充，进而形成包括地籍调查表、房屋调查表、宗地台账、户籍信息表、宗地图和房产分户图有等一整套农村房地一体不动产资料。

而对于一些通过地籍调查却没有落实登记发证的宅基地，需要严格审查地籍信息的真实性，以保证宅基地使用权肯房屋建造的合法性。

另外，对没有进行地籍调查工作的宅基地和集体用地没有落实然而其中的建筑物已进行登记发证工作，就需要宅基地和集体建设用地进行房地一体地籍调查。

由此可看出:农村房地一体确权登记调查工作具有严格的工作流程和国家及省市政策法规依据的系统性便民利民工程。

2、开展农村房地一体确权调查工作的意义

农村房地一体确权登记关系农民群众的切身利益，此项工作的顺利开展落实，关系农村社会秩序和谐与稳定。可以有效解决房屋土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，可以切实改善农村房地产权不明确的问题，为农民行使自身权益做好保障，构建一个稳定的农村社会环境，激发农村经济发展的动力，推动农村发展水平的提高，助理乡村振兴战略的实施。农村房地一体确权登记对开展乡村振兴工作具有重要的意义，能够促进农村房地产权制度的完善和改革，为农村不动产权证颁发提供有效的保障。

农村房地一体确权登记工作对农村的稳定发展有着巨大的作用，它维护了民众对宅基地和集体建设用地的使用权利，以及房屋等集体土地上相关建筑物的所有权，为农民自由使用自身权利予以充分的支持，而且农村房地一体确权登记推动了农村不动产登记体系的完善，规范了不动产登记的程序，促进相关部门工作效率的提升，对农村宅基地管理工作具有监督作用。

农村房地一体确权登记工作具有一定的系统性，它能够在一定程度上完善农村土地相关制度中存在的不足，优化农村集体和个人产权体系。

目前，我国各个领域改革进入新阶段，对小康社会的全面建成具有重要的意义。

农村房地产权制度优化是国家落实农村改革工作的重要举措，此项工作在一定程度上关系到我国制度的优势性能否充分的发挥，对我国建成小康社及农民自由履行权利有着巨大的影响。农村房地一体确权登记工作已经有了一些成效，然而在进行土地和房屋确权、测量、产权变更工作时，依然存在着一些问题。

比如:我国具备较为完整的城镇房地确权调查技术架构，不过农村宅基地和房屋在确权登记过程中使用的检测技术与地籍房产检测工作中存在差异，不能盲目的借用城镇地籍房产检测的技术架构。房地一体确权登记的推广和应用具有一定的现实意义，但在实施中还是出现了众多问题，所以，对房地一体确权登记中存在的不足进行补充完善十分关键。

3、开展农村房地一体确权登记调查工作具体问题探讨研究

当前，农村房地一体确权登记发证工作已被列为全国性的工程，通过地方政府部门进行宣传，由自然资源部门主导，财政、公安、农业农村和乡镇等多部门密切配合开展工作。目前全国大部分省市都已经落实确权登记和调查的工作，尽管各级政府对此项工作很重视且积极落实，但是农村区域受到各种原因的制约，导致登记调查工作还存在一些不足。

3.1权属关系不确定，相关信息不完整

农村房地一体项目确权登记的相关工作，需要涉及多个部门的审核和调查，由于审核的项目多且需要跨部门协调，导致时间周期过长，登记调查工作时间跨度较大，有可能造成相关文件和资料内容的缺失。当出现权属关系不明确的问题时，有些外地人通过购买房屋的途径变相获得宅基地的使用权，要求对宅基地权利人的变更，这明显是不符合规定的，是外来人员变相享受村民待遇的违法违规行为。就此可以得出:权属文件信息的缺损和权属关系的不清晰是影响农村房地一体确权登记调查工作落实的关键性问题。

3.2村民法律意识普遍淡薄，对相关政策法规了解不够

在农村房地一体权属调查工作中发现，基层村民的法律意识淡薄，在宅基地使用权产生纠纷时，不知道运用法律武器保护自己。目前国家关于农村房产继承和赠予的相关程序规定繁琐复杂，且往往需要付出一定的费用，对于经济相对落后的农村家庭来说，去公证处付费公证有关房产继承和赠予的文件是一笔不小的负担。由于舍不得掏钱完善相关手续，待到继承或者赠予必须办理时处于被动地位的局面。

实例1：某甲叔父一生未娶妻生子，晚年赡养和去世后的安葬均由某甲承担，其叔父留有一院三间平房的房产，由于某甲未在其叔父在世是办理相关的遗嘱公证，而某甲叔父侄子辈有八个人，当调查人员要求某甲找其他叔伯兄弟签署放弃继承的声明时，有两个兄弟坚决不签字否，致使某甲继承叔父的房产事宜搁浅。

实例2：某乙在丈夫去世后改嫁到另一个村，但在原来生活的村子有一院六间瓦房的房产，调查人员进行权属调查时，某乙要求将此院宅基地的权利人确定为自己，其小叔子出面阻拦，而且村干部业认为某乙已改嫁离开本村，故不应享受本村宅基地的福利。由于某乙丈夫生前未留下遗嘱或者其他能证明房产属于夫妻二人共同生活时所建，致使某乙无法顺利继承此院房产。

由此可以看出，由于受传统观念和经济情况影响，农村村民法律意识比较淡薄，往往由于不愿付出一部分费用完善宅基地使用权和房产所有权的文件致使后期在继承和赠予等行为实施时受阻，导致个人财产蒙受损失。

3.3超占面积和一户多宅的问题频现

我国在2019年8月出台了土地管理法，这项法规于2020年一月开始落实，在法规中指出:农村地区的居民一户只能够获批一套宅基地，而宅基地的面积要符合省、自治区和直辖市的基本要求。但是通过调查可以得出:由于一些历史遗留现象以及宅基地管理工作中存在的不足，大部分宅基地的面积都违反了政府规定的要求，而一些地区还出现了私自建造房屋的不良情况。另外，一些农民获批得到新的宅基地时，并未上交原本的宅基地，往往是通过继承或购买的形式得到两套宅基地，这就造成一户多宅现象的持续发生，并且影响了农村房地一体确权登记调查工作的顺利进行。

3.4农民对确权登记调查工作的重视度不够

农村房地一体确权调查工作由县级人民政府牵头，自然资源局不动产中心负责实施。农村房地一体确权登记调查工作的落实需要社会民众的支持，但是大部分农民对此项工作的关注度不够，在发证环节一些民众往往处于被动接受的状态，没有意识到确权的重要性，认为发证工作并不能对房屋的使用权造成任何影响，即使已经落实了不动产的确权登记调查工作，但一些地区依然出现了私自建造房屋的情况。另外，还有一些农村居民为了避免自己的不合理占地行为被调查，往往会躲避调查工作，这在一定程度上影响了乡镇农村房地一体确权调查工作的展开，导致一些基础问题依然无法解决。

3.5村级干部的责任意识不强

村级干部对本村真实状况往往十分了解，他们能够推动农村房地一体调查工作的顺利展开，当乡镇布置此工作时，部分村干部不能及时的落实，一方面是为村委会中的成员数量不足，导致相关工作无法正常的实施。另一方面是村干部的工作能力不够强，工作意识不够高，从而影响房地一体确权登记调查工作的有效进行。

3.6工作人员技术水平参差不齐

因为农村房地一体确权登记调查工作是政策性很强的工程，且须在以县为单位的农村地区全面开展，所涉及的工作内容和规模是巨大的，在这种情况下，一些技术单位背负着巨大的工作压力，所以相关部门可能会降低技术人员的工作标准，造成调查人员工作能力存在一定的差异性，这在一定程度上降低了调查数据的准确性，大部分县市的质检工作没有达到规定标准，不仅影响了农村房地一体确权登记调查工作的流程，也极大的降低了调查的质量，待调查工作结束后，后续对调查成果的审核、修正工作也有着更大的难度，导致调查工作的质量存在高低不同。

4、针对农村房地一体确权登记调查工作的建议

4.1通过多种途径落实宣传教育工作

在调查工作中，自然资源局要通过电视台、政府网站等途径向群众宣传农村宅基地申请审批、房屋建造和登记工作的具体步骤以及相关制度，让农民能够了解如何办理不动产权证，同时也要让农民意识到不合理占地以及不合法建造房屋应承担的后果。

使农民能够体会到不动产权证是完善房地物权信息的重要依据，是体现农民权益的最权威证件。以人为本，从思想上提高农民的积极性，使其接受农村房地一体确权登记调查工作，也可以在农村举办一些别开生面的其他活动，宣传确权登记工作的价值意义，提高农民配合不动产确权登记发证工作的热情。

4.2发挥组织领导的督导和管理作用

设立县农村房地一体确权登记调查领导小组，由县级领导任组长，由自然资源局负责实施，财政局、县政府办、公安局、农业农村局、各镇(办)全力配合协调工作。领导小组下设办公室，由县不动产登记局局长任办公室主任。

领导小组办公室主要负责协调技术单位和乡镇及村委会的关系，主要工作内容是落实本区域内房地一体农村宅基地和集体建设用地的确权登记调查工作，将相关政策有效落实，使确权登记调查工作顺利进行。

另外，应该加强监督管理，提高相关工作人员的责任意识，对于工作落实不到位的情况要严肃处理，以保证农村房地一体确权登记调查工作的完善性。政府职能部门要加强督导、科学管理

因为农村不同地区的宅基地确权和房地一体确权工作的落实程度不同，工作进度也快慢不一。政府职能部门应对相关技术部门和职能部门工作人员的工作进行必要的督导，学习政策制度以及技术要求，在项目进行过程中运用现代科学管理理念和科学的管理方法，使调查工作达到政府规定的标准。

4.3技术单位要加强培训和质量管理工作

任何一个项目要想得到高质量的成果资料，对作业人员的技术培训必不可少，技术单位应在项目开始前聘请高水平的专家学者对技术人员进行专业技术和政策法规的培训学习，打造一支能打硬仗的专业技术队伍。有了高素质的作业队伍，在实际工作中才能做出高质量的资料。

配备专职质量检查员，全方位的对外业调查、内页整理和数据建库等各个技术环节进行检查，尽量避免成果资料问题和错误出现，确保成果资料的正确性。

4.4着重解决历史遗留问题

实现农民的权利保障是农村房地一体确权登记调查工作的关键，所以，调查人员应该以“尊重历史、依法依规、实事求是、分类处理”为标准，落实房地一体不动产确权登记的相关工作，切实优化工作方式，合理解决一些矛盾和问题。

对于一些历史遗留问题，工作人员应该根据不同的问题，用相应的解决方案，要考虑农民的意见，确保满足农民的合理需求。另外，针对历史遗留问题的情况国家及各级政府会出台不同的政策，工作人员要注意这些政策的差异，结合政策内容，在农村房地一体确权登记调查工作充分利用政策法规，使地籍调查工作在国家政策框架内顺利推进。

4.5明确农村房地一体确权登记调查工作的重点

将权属调查作为工作重点，以宗地为依据，按照国家规程、省市制定的调查要求，借助已经获取的土地调查成果和信息，利用外业调查、内业整理及数据建库等工作，落实农村宅基地和集体用地以及相关建筑物的使用权归属调查工作，同时要按照法律法规开展确权登记工作。

农村房屋调查主要调查建筑物的所有权人、权属来源、建筑物类型、建造时间、用地规划面积以及使用面积等数据，同时要确定建筑物的地理位置，并要测量房屋的建筑面积。

只有抓住地籍调查工作这个重点，才能保证农村房地一体确权登记发证工作的总体顺利完成。

4.6加强各级政府部门的合作交流

各级政府和相关部门应该提高对房地一体确权登记调查工作的关注，切实负起相关责任，与当地相关部门进行合作和交流。

由当地自然资源局主导宅基地和建筑物的信息获取、外业调查工作、数据库构造以及登记存档等事务，并通过制度来规范宅基地、房屋确权登记工作。

开展项目招标，组建技术监督部门，合理控制成本，为项目落实资金保障，并要落实房屋规划工作的监督工作，根据房地一体确权登记调查的标准判定其房屋是否达到手续获批的要求；当地财务部门主要进行资金的分配工作，并对经费的支出情况做好管理；当地政府的工作内容就是制定并出台农村房地一体确权登记的相关文件和措施，同时要审核文件以及政策的合理性和有效性；当地公安部门的具体工作内容是保存和整理户籍信息，以便于其他部门对信息的调用，同时公安机关应该对刻意干扰确权登记工作的行为采取必要的措施；在农村房地一体确权登记调查工作中，县农业农村局和镇政府应全力配合工作，为接管农村宅基地审批和日常管理业务奠定基础。

镇政府应该加强与村干部的沟通和交流，明确他们的职责以及工作内容，镇政府要切实解决本区域内的房屋和集体建设用地的归属权矛盾问题，以保证社会的稳定运行。

村委会应该安排村干部落实农村宅基地和建设用地的权利归属以及登记等事务，加强村干部的责任意识，有效解决农村房地一体确权登记工作中存在的问题。

5结束语

农村房地一体确权登记发证工作是明确和保障农民合法权益的政府行为，范围广、规模大、牵扯的面宽。在农村房地一体确权登记调查工作中存在的问题阻碍了工作的开展，影响了农村房地一体确权登记调查工作成果的合理性和准确性。因此，政府各相关部门要切实履行自身职责，加强部门之间的合作交流，以政策为基准，重视民众的意愿，解决地籍调查工作中历史遗留的难点问题。促使农民积极配合农村房地一体确权登记调查工作，从而推动我国农村的经济发展以及农民生活水平的提高，进一步加快城乡一体化的步伐。

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