工程总承包建设模式下居住建筑《发包人要求》的内容

蒲正东 王粒豪

绵阳市投资控股（集团）有限公司 四川绵阳 621000

摘要：2017年，国务院下发了《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号），要求完善工程建设组织模式，加快推行工程总承包。为规范工程总承包活动，提升工程建设质量和效益，2019年，国家住建部、发改委制定了《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》，之后，各地也出台了地方性《工程总承包管理办法》，在《办法》中，均要求列明项目的目标、范围、设计和其他技术标准，对项目的内容、范围、规模、标准、功能、质量、安全、节约能源、生态环境保护、工期、验收等进行明确。为指导建设项目工程总承包合同当事人的签约行为，维护合同当事人的合法权益，2020年，住建部、市场监管总局对《建设项目工程总承包合同示范文本（试行）》（GF-2011-0216）进行了修订，联合制定了《建设项目工程总承包合同（示范文本）》（GF-2020-0216），对需要通过《发包人要求》明确的内容在条文中进行了提示。那么，建设单位编制的《发包人要求》到底包括哪些内容，如何去描述这些内容，笔者结合工作经验，对居住建筑《发包人要求》的内容进行提示，以期对读者在编制《发包人要求》时有一定帮助。

关键词：发包人要求 必要性 工程范围 工作内容

1. 编制《发包人要求》的必要性

住建部发布的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》及各地发布的《工程总承包管理办法》、住建部和市场监管总局联合发布的《工程总承包合同》，都要求对工程总承包建设模式的项目规模、内容、范围以及需要到达的质量等级、工作期限以及文明施工等方面进行明确，以避免实施过程中产生不必要的纠纷。要解决这些问题，需要建设单位在招标前，编制《发包人要求》，将上述内容明确清楚，主要必要性如下：

（一）《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》的要求

2019年，住建部和国家发改委联合发布了《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》，对采取工程总承包建设模式的适用范围、招投标、项目实施等方面作出了相关规定。该办法第九条第四款要求建设单位编制的招标文件应包含《发包人要求》，并将《发包人要求》作为招标文件的组成部分一并对外公布，作为潜在投标人在投标阶段的参考资料。

（二）建设项目工程总承包合同的要求

2020年，住建部、市场监管总局对原《建设项目工程总承包合同示范文本（试行）》（GF-2011-0216）进行了修订，制定了《建设项目工程总承包合同（示范文本）》（GF-2020-0216），以指导工程总承包合同当事人的签约行为。在示范文本的正文中，“发包人要求”相关文字出现了多达35次。在合同协议书第六条、通用合同条件1.1.1.1、1.1.1.6均约定《发包人要求》作为合同文件的组成部分，在通用合同条件1.5条将《发包人要求》与专用合同条件一起作为合同文件优先顺序的第四顺位。上述规定，均反应了《发包人要求》的重要性。在正文的其他条款中，原则性约定了《发包人要求》应明确的内容。

（三）编制招投标文件的要求

在招投标阶段，建设单位需确定控制价，工程总承包单位需确定投标价。住建部2020年发布的《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》第二条第（二）款要求建设单位保证合理工期和造价，建设单位在编制控制价时一般采取套用相应计费标准或市场询价，如设计费取费标准、概算定额、材料信息价等，以确保这些费用的控制价保持在一个合理水平。承包单位一般会按照自身技术、管理水平结合市场行情，测算出一个比较有竞争力的投标价格。这些费用的多少，都和《发包人要求》密切相关。

（四）进行设计、施工及竣工验收的要求

《建设工程质量管理条例》第十六条规定了进行竣工验收的条件，第一款规定须完成建设工程设计和合同约定的各项内容。建设单位收到承包单位的竣工验收报告后，需按照设计文件及合同核查承包单位的完成情况。承包单位实施的施工内容，除须符合设计文件外，还应符合合同的相关规定，由于《发包人要求》是工程总承包合同的组成部分，相关的施工情况还应符合《发包人要求》。通俗地讲，设计、施工首先要保证完成情况符合《发包人要求》，即确保完成的工作是对的，再保证符合相关设计、施工、验收规范，即确保相关设计、施工质量是合格的。在竣工验收阶段，建设单位要重点审查设计、采购、施工等工作是否符合《发包人要求》，只有全部符合《发包人要求》时，才具备竣工验收条件。

（五）办理竣工结算的要求

工程总承包建设模式一般采取总价合同，除发生了合同约定的变更与调整事件、以及发生了合同中约定的其它相关增减金额的事件外，合同价格不作调整。在竣工结算阶段，建设单位除审核上述调整事项及相应的金额外，还应对履行合同的完整性进行审核。由于总承包合同总价对应于合同约定及《发包人要求》，如发生与《发包人要求》不相符合的情况，结算阶段，承包人应与建设单位协商解决。

2. 《发包人要求》对设计、施工的相关要求

按照《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》，《发包人要求》要明确项目建设的目标，设计、采购、施工的范围，设计、采购、施工使用的技术标准，包括对项目的内容、范围、规模、标准、功能、质量、安全、节约能源、生态环境保护、工期、验收等的明确要求。由于工业建筑、民用建筑、市政基础设施项目各有不同的特点，笔者以在初步设计完成后采取工程总承包建设模式的民用建筑中的居住建筑为例，描述发包人关于设计、施工相关要求的内容。

1. 主要设计条件。在初步设计完成后采取工程总承包建设模式的民用建筑中的居住建筑，已取得规划部门出具的方案审批文件，已取得（或正在办理）建设用地规划许可、建设工程规划许可、节能审查、水土保持、环境保护、人防建设等行政审批文件。由于方案设计、初步设计、施工图设计的深度不同，导致不同设计阶段与相关法规、规范的符合程度不一致。主要设计条件主要概述相关行政审批文件的要求，如：该项目位于***，用地范围详见规划用地范围图（附图），用地面积***m²，用地性质为***用地，建筑面积≤***m²（以建设工程规划许可证为准），建筑高度≤***m（以批准的方案设计为准），建筑密度为≤***%（以批准的方案设计为准），容积率≤***（以批准的方案设计为准），绿地率≥***%（以批准的方案设计为准），机动车位（其中电动汽车为***个）≥***个，非机动车位≥***个，配套设施(主要指公厕、物管用房、社区服务用房）≥***m²。人防建筑面积≥***m²（以人防办批复意见为准），装配率≥***%，绿色建筑达到**级标准。以上要求一般情况为强制性要求，不得违反，否则将受到行政处罚。

2. 工程范围。工程范围主要指实施合同的空间范围，在平面上指数个坐标围合的区域，在里面上指高度或楼层范围。需根据项目标段划分情况进行描述，如一个项目只有一个标段，可以描述为该项目的用地范围。如果部分工程需超过该范围，如一般项目的出入口及雨污水管线可以描述为：小区出入口需延伸至市政道路，小区雨污水管线需延伸至市政雨污水管网，供电工程从**路下杆接至小区变电室。

3. 工作内容。工作内容指按照合同约定的需要承包人完成的要求内容，是包含设计、采购、施工或者是包含设计、施工。在工程总承包合同里面的采购，一般认为是发生设备购置费的采购行为，不是购买构成建筑物本身的建筑材料、设备的采购行为。在一般居住建筑中，工作内容可以描述为设计、施工。由于设计、施工内容相当丰富，且设计工作内容与施工工作内容也有可能不一致，如家用空调工程，暖通专业需要设计，在施工阶段一般不会安装。居住建筑面对的住户复杂，每个地方房屋销售的交付标准又不一样，建设单位往往会适度超前去要求设计，如施工图设计会考虑预留地暖、家用集中空调、电动汽车充电负荷。施工时，为节约建设成本，且考虑住户个性化装修需要，往往只满足当地房产主管部门交付房屋的最低标准。为避免发承包双方理解不一致，还需要进一步描述。

1. 设计工作内容。由于设计文件是按照专业进行划分，设计深度遵循《建筑工程设计文件编制深度规定》的要求，方案设计、初步设计相关技术指标较粗，而施工图设计是施工的依据，对技术指标要求十分准确，这就要求施工图设计的内容必须明确。关于设计工作内容，可按照《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2017）规定的设计专业及人防、消防、保温节能、绿色建筑等专门要求进行描述，笔者结合实际经验，建议如下：复核《发包人要求》，收集相关法律法规、规范标准、地方文件，完成总平面、建筑、结构、建筑电气、给水排水、供暖通风与空气调节、热能动力、景观、室外环境、公共区域装修、人防、保温节能、消防、绿色建筑专篇等专业设计，完成建筑幕墙、基坑工程、建筑智能化、预制混凝土构件加工施工图设计等专项设计，编制施工图预算，编制竣工图，配合第三方施工图审查，完成施工图设计文件行业主管部门备案，办理园林、楼宇亮化、供电方案行政审批手续，办理施工图规划测绘，完成施工阶段、保修阶段的设计服务。如采取设计牵头的联合体招标形式，还应包括工程总承包项目的牵头管理工作内容。其中，建筑设计户内满足施工交付要求外，还应按照全屋地暖（湿式低温热水地板辐射供暖）、地面贴地砖、家用中央空调空调板，暖通专业每户需按照分体式空调及家用中央空调，电气按照**%预留充电装置接线配电箱（每防火分区分散布置两个），电动自行车充电装置。预留燃气、通信、自来水、电力管路。

2、施工工作内容。施工工作内容应结合建设单位是否有直接发包的专业工程及交付标准描述，为便于理解，建议按照《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）规定的分部分项进行描述。如：完成地基与基础全部工作内容，完成主体结构全部工作内容，按照交付标准完成施工图设计中的建筑装饰装修工作内容，完成屋面工作内容，按照交付标准完成施工图设计中的建筑给水排水及供暖工作内容，按照交付标准完成施工图设计中的通风与空调工作内容，按照交付标准完成施工图设计中的建筑电气工作内容，按照交付标准完成施工图设计中的智能建筑工作内容，按照交付标准完成施工图设计中的建筑节能工作内容，完成电梯工作内容，完成室外设施工作内容，完成附属建筑及室外环境工作内容，复核《发包人要求》，小区出入口需延伸至市政道路，小区雨污水管线需延伸至市政雨污水管网，供电工程从**路下杆接至小区变电室。不含发包人直接发包的专业工程，发包人直接发包的专业工程有：…。

3、交付要求。交付要求是针对设计、施工过程中，按照相关法律法规、规范标准，建设单位对设计、采购、施工有针对性的要求，对建设单位未作要求的，承包人可在满足相关法律法规、规范标准的前提下自由选择。可按照设计交付要求、采购交付要求、施工交付要求进行编制，由于居住建筑一般不涉及采购，以下建议的描述不涉及采购交付要求。

（1）设计交付要求。指建设单位对设计单位、设计文件提出的关于包含下列内容的要求：对采用的法律法规、地方文件、技术规范标准的要求、对具体设计内容的特殊要求，对报送设计文件时间、形式、份数的要求，对完成施工图设计文件行业主管部门备案时间的要求，对出具设计变更时间、形式、份数的要求，对施工阶段、保修阶段设计服务响应时间的要求。

1）统一要求。

执行国家法律、部门规章、地方文件规定，如上述要求不一致，按照特别规定执行。执行现行的规范、标准及第三方审图机构的要求，如上述要求不一致，按照较严格的规定执行。

设计文件编制深度应满足《建筑工程设计文件编制深度规定》（2016版）的要求，如选用标准图集，除标注图集号外，还应具体到页数、节点号，且应将具体节点复制到图纸中，以方便施工及监督检查。

设计文件除按照《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2017）按专业顺序编排外，还应按照《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》(2018版）、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（2020版）、《人民防空工程施工图设计文件审查技术规程（暂行）》（RFJ001-2021）、当地《建筑工程节能设计审查要点》、当地《绿色建筑施工图审查要点》的要求，编制人防、消防、绿色建筑、建筑节能设计专篇。

对需要通过计算才能确定的设计项目，如结构、节能、栏杆、型材门窗、幕墙、电缆、给水主管网，还应提供计算模型及计算书。

对在主体结构（含填充墙）上各专业需预留的孔洞、需预埋的导管，应在预留预埋图中统一、集中表达。

设计工作不允许分包，在设计工作截止日期时，应提供全部专业、专篇、专项设计文件。

2. 建筑专业要求。建筑专业总平面布置、层高、建筑高度、外立面材质详见方案。承包人应详细核实方案设计、初步设计，并将发现的问题报发包人确认后在施工图设计阶段完善。对独立的每户住宅，应确保客厅、主卧室不露梁，应确保至少有一个空调板可以安装家用集中空调外机。应绘制构造柱、边框、腰带、压顶、圈梁、过梁平面布置图及剖面图。除下列特殊要求外，其余按相关规范、标准设计（含构造层次）。

建筑做法表（示例）

2. 结构专业要求。

①住宅采用现浇短肢剪力墙结构，纯地下室采用现浇框架结构。

②参考装修图纸，对住户可能改造的房间，不允许出现穿过房间的结构梁。如确需出现，梁高控制在350以内，并报发包人批准。

③住宅卫生间采用同层排水，商业服务网点采用异层排水。

④地下室布置的竖向构件（位置、截面尺寸），不能影响车辆进出、停放及人员上下。

⑤住宅房间与阳台之间，采用填充墙及门分隔，不允许出现结构构件。

⑥雨棚、出纯地下室的疏散楼梯出入口、飘窗、空调板、装饰线条采用现浇钢筋混凝土结构。

2. 建筑电气专业要求。变电室设置在地下一层，设置位置及大小可优化，变压器选择干式变压器。自备电源按照自备柴油发电机设置，负荷按照消防电源及电梯电源设计。商业服务网点独立供电，每栋住宅套内独立供电。电动汽车充电回路独立设置。

①每个防火分区按照30%的汽车位分散设计至少两个电动汽车充电装置接线配电箱。

②每户住宅需按照分体式空调、家用集中空调、全屋地暖（湿式低温热水地板辐射供暖）三种方式来设计大值电气负荷，按照每个空气调节方式设计开关插座位置。

…

2. 给水排水专业要求

①室外给水管道采用有衬里的铸铁给水管。室外排水管道采用埋地排水塑料管及塑料污水排水检查井。小区内不得设置化粪池及相关活性污泥截污池、塘。

②每个商业服务网点的给水管线应布置在公共区域，不能从其他商业服务网点内部穿过。

③小区内的雨水收集口及井盖布置在绿化中，小区沿街铺装上设置的方形井盖应与路沿石平行，同类型的井盖应在一条直线上。

…

2. 供暖通风与空气调节专业要求

①排烟、通风管道采用镀锌铁皮。

②每户住宅需按照分体式空调、家用集中空调、全屋地暖（湿式低温热水地板辐射供暖）三种方式设计，确定空调板、冷凝水、预埋管道、预留洞口、电气负荷、开关插座位置。其他专业做好配合及设计工作。

③消防控制室、值班室、物管用房、社区服务用房、商业服务网点按照分体式空调设计。

④每个商业服务网点均需设计排油烟接口，总排烟量按照商业服务网点的30%设计，主排油烟管道须设置在商业服务网点外。

…

2. 景观及室外环境专业要求。由于方案设计对景观及室外环境仅为示意，承包人应编制方案，报发包人审批后进行施工图设计。

①消防车道采用透水混凝土，其余位置铺装采用石材，厚度满足规范要求。透水混凝土应结合小区品质进行分色，颜色不少于三种，并按照《消防救援局关于进一步明确消防通道管理若干措施的通知》（应急消【2019】334号）的要求，完成消防车通道沿途标志、标线标识的设计。石材应结合室外景观设计，采取不同的品种及规格，石材品种及规格均不少于四种。

…

乔木规格数量要求（示例）

小品、器材等数量要求（示例）

②需设置少量草坪灯，暖色光源，重点景观点或主景树下需设置投光灯。灯具布置应远离底层住户窗户，避免光污染影响休息。

③结合环境，用自然块石或用混凝土做成仿石、仿树墩的凳、桌;或利用花坛、花台边缘的矮墙和地下通气孔道来作椅、凳等；围绕大树基部设椅凳，既可休息，又能纳荫。

④标识标牌。小区标识系统包括：小区环境指示标识类、小区楼宇标识类、小区交通环保警示标识类、小区环境景观类等。应设计全面、无遗漏。

2. 公共房间（区域）装修专业要求。住宅入户大堂、电梯间装修方案需报发包人审批后进行施工图设计。

公共房间（区域）装修专业要求（示例）

2. 保温节能专篇要求

①采用外墙外保温。

…

2. 消防专篇要求

①住宅单元消火栓尽可能布置在疏散楼梯间。

…

2. 绿色建筑专篇要求。本项目按照基本级绿色建筑设计。

3. 设计质量要求

①符合方案设计、初步设计，满足规划设计条件。

②满足国家、地方及行业现行规范（规定、技术规程）要求并通过有关主管部门审查并取得审查备案证。

③总建筑面积不大于方案设计的要求，计容建筑面积不大于方案设计的要求，且不小于**m²。地下机动车位不小于**个，地上机动车位不大于**个，总机动车位不小于**个。

④采取限额设计，按照施工图编制的预算及包含在施工内容相关工作涉及的费用的总额不大于中标价中的施工费用。

2. 对报送设计文件时间、形式、份数的要求。

①中标通知书发放后90天内完成其余施工图的设计及取得相应的施工图第三方审查。

②提交各项审查成果资料10份，加盖审查专用章的纸质施工图10份，加盖审查专用章的PDF格式的施工图1份，CAD格式的施工图1份，以上设计文件均包含计算模型、计算书。

③景观及室外环境、公共区域装修方案设计纸质文本3份，PDF格式、CAD格式各1份。

对没有CAD格式的设计文件（如：标识标牌），可以以图片方式提供。

2. 对完成施工图设计文件行业主管部门备案时间的要求。

中标通知书发放后100天内完成主管部门备案（含住建、人防）。

2. 对施工阶段、保修阶段设计服务响应时间的要求。

接到通知后24小时，对需到现场处理的48小时。

（2）施工交付要求。指建设单位对交付标准、材料（设备）品质、施工质量、工期及工程进度、安全文明施工、竣工文件、操纵和维修手册等方面的特殊要求。

1）交付标准。

①住宅、商业服务网点按照清水房交付，地下室、各公用房间、公共区域按照装修完成交付。室外工程按照设计及本《发包人要求》施工完成，地下室、各公用房间、公共区域、室外工程交付时达到使用及物业管理的要求。

②住宅套内的无水房间楼地面按照完成至保温层上的保护层交付，墙面按照抹灰交付，天棚按照普通清水混凝土交付。住宅套内的有水房间地面、墙面按照完成防水保护层交付，天棚按照普通混凝土交付。强弱电按照完成至点位交付，给水按照完成至取水点交付（每个用水房间设置一个取水龙头，其余取水用堵头封堵），排水点地漏安装完成，其余排水点用塑料帽盖实。

2）材料（设备）品质要求。以下为发包人特别关注的材料（设备），承包人只能在品牌范围内选择，使用前需报发包人审查。除以下材料（设备）外，承包人可自主选择，但应确保材料（设备）质量合格，并满足相关要求。在选择材料（设备）时，应注意兼容性问题。

材料品牌范围表（示例）

3）施工质量要求。

①满足国家、地方及行业现行规范（规定、技术规程）要求并通过有关主管部门检查，分部工程、单位工程、单项工程一次性达到工程质量合格等级。

②主体结构达到省级结构优质工程标准，并获得相应证明文件。

…

4. 工期及工程进度要求。

按照关键节点要求描述。

4. 安全文明施工要求。

达到省级标化工地标准，并获得相应证明文件

6）对提交竣工文件时间、形式、份数的要求。

随竣工验收报告一同提供。所有竣工文件均需提供纸质版**份，包含全部纸质版的PDF格式（或扫描件）电子文件1份。纸质版需按照档案要求装订成册，电子文件需按照纸质文件的顺序存放。物业管理需要的竣工及使用文件另需单独提供，提供的份数、形式同上，时间在承接查验前**日。

7）对提交操纵和维修手册时间、形式、份数的要求。

随竣工验收报告一同提供。消防控制室、强弱电机房、消防水泵房、柴油发电机房、电梯、排烟通风加压风机、防雷接地、安全技术防范系统等均需提供操纵和维修手册。手册需提供纸质版**份，包含全部纸质版的PDF格式（或扫描件）电子文件1份。

五、关于质量保修期的要求

按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》的有关规定进行描述。

六、小结及建议

在采取工程总承包建设组织模式时，由于没有详细的施工图设计文件来确定建设规模，通常又采取总价合同，这就需要建设单位通过编制《发包人要求》来确定项目的规模、合同的内容、交付的标准，以及与合同价格相关的工期、质量标准、安全文明施工的标准、材料（设备）的档次，以满足编制招投标文件以及履行合同的要求。在编制《发包人要求》时，建议对应《建设项目工程总承包合同（示范文本）》（GF-2020-0216）条款中有《发包人要求》的内容进行描述，特别是建设单位有特殊要求的需要重点描述，以避免在项目实施时产生纠纷。由于《发包人要求》是合同的重要组成部分，在项目实施时，建设单位、工程总承包单位、监理单位应充分理解其重要性，不满足《发包人要求》将构成违约，各单位应及时熟悉《发包人要求》，详细检查设计、施工是否满足《发包人要求》，确保合同按约定实施、交付，避免产生不必要的合同纠纷。

参考文献

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