中国人民大学
摘要
2021年上半年全国楼市迎来上涨，西安市作为新二线城市，各大楼盘频频摇号，历史上西安市楼盘累计14个万人摇，其中2021年上半年就出现了13个，足见楼市之火爆。为了抑制全国楼市上涨压力，各大城市推出了二手房指导价抑制房价上涨。
通过二手房指导价虽然能抑制房价上涨，但是对于有效的购房需求并不能得到很好的满足。同时二手房的流动性降低对金融系统、对新房市场、对土拍市场、对财政收入都有较大的冲击。本文从购房客户、二手房东、开发商、银行、政府五个角色展开分析，剖析二手房指导价对市场的影响，并提出应对建议。
关键词：二手房指导价、房贷、房地产
2020年公共卫生安全事件肆虐全球，全球各国为了防范公共卫生安全事件可能引发的经济下行，纷纷执行了货币量化宽松政策。
2020年3月27日，特朗普签署了《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》(CARES 法案），总规模2.2万亿美元。正式开启了全球的量化宽松步伐。接着2020年12月27日，特朗普又签署了第二轮的经济援助方案，总金额为9000亿美元。随后，美国新当选总统拜登于2021年1月14日公布了1.9万亿美元的“美国营救计划”(the American Rescue Plan)。
各国为了应对美国货币超发可能导致的汇率波动，也纷纷执行了不同程度的量化宽松政策。
中国基于社会主义的体制优势，全国人民一盘棋。2020年春节全民禁足，经过为期数月的防控，中国率先从公共卫生安全事件的阴霾中走了出来。而此时全球各国的经济尚未完全恢复。中国经济迎来了率先复苏，尽管全球经济下滑，但是2020年中国外贸出口总额也达到了179326亿元，比上年增长了4%。
基于公共卫生安全事件防范的成功，中国对于社会主义的制度更加自信，对于经济向好发展充满信心，与此同时对于固定资产的预期也同步提高。
基于对楼市的上涨苗头感知，中央和地方政府于2020年已经开始了政策调控。
2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起实施。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
《通知》表示房地产贷款集中度符合管理要求的中资法人银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定，并公布了银行业金融机构的房地产贷款和个人房贷占比上限。
中资大型银行个人住房贷款占比上限32.5%，中资中型银行个人住房贷款占比上限20%。中资小型银行和非县域农合社个人住房占比上限为17.5%。
2020年11月30日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合发文《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。
《通知》要求二套房首付比例抬高，二套房 购房面积大于144平方米，首付比例最高为不低于70%。
《通知》表示全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
人民银行出于房产市场调控和金融风险防范考虑，划定了金融信贷上限，这将导致2021年各地的房贷额度紧张，也为地方政府推出二手房指导价，保障有限的贷款额度流向新房市场埋下了伏笔。
西安市房产调控政策两个要点，第一是提高购房人首付比例，这是对人民银行政策的响应，以便节约有限的房地产信贷资金。
西安市房产调控政策的第二个要点，限制新房销售的建筑进度，防范烂尾风险，确保顺利交房。但是也拉长了新房的上市时间，直接导致了2021年上半年新房市场的供应不足，进一步加剧了2021年楼市的火爆氛围。
基于如上背景分析，2021年上半年西安市楼市在此背景下持续上涨。由于一手房供应不足，购房需求传导到二手房市场，二手房价格水涨船高。然而一手房房价由于有严格的备案价限制，从而出现一手房与二手房价格严重倒挂的现象，进一步引发一手房摇号抢房氛围。市场对于摇号一手房普遍的声音为：买到就是赚到。
西安市截至2021年8月30日二手房指导价发布之前，累计14个万人摇，其中2021年出现了13个，足见楼市之火爆。
2021年2月8日，深圳率先出台了208指导价，针对全市3595个二手房小区全方位覆盖，每个小区都设立了指导价。随后广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥六座城市也出台了二手房指导价。就连三四线城市都有四个上了榜单，分别是三亚、绍兴、衢州和金华。
二手房指导价在参考本小区过去一年的网签成交价格的基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素制定的。既然是参考小区过去一年的成交价格，那么每个小区指导价与真实价格的差别就很大。
越是核心区，越是涨幅高的片区，指导价与真实价格的价差就越大。越是远郊，越是没怎么涨的片区，则指导价与实际成交价接近或者差别不大。
从深圳、上海、广州和成都四个城市来看，核心地段的指导价只有实际成交价的6~8折。豪宅更甚，指导价还不到实际价格的一半。
2021年8月30日，西安市发布第一批二手房指导价，涉及西安市成交排名靠前的102个小区；2021年10月13日，第二批指导价推出，共涉及103个小区。指导价多为实际市场价的7折，自此西安楼市才逐渐平静。
当然，虽然设立了指导价，业主也不一定按照指导价来卖房。指导价针对的其实不是业主，而是中介公司以及银行。
中介机构只能按照指导价来挂盘。而且不分具体楼层、朝向和户型，所有房子的单价都是统一的。
指导价不光指导的是各个中介公司的挂盘价，其核心威力在于信贷。银行申请按揭贷款，或者做抵押经营贷，银行会重点参考指导价来批贷。并且指导价会跟随市场变动而更新，深圳目前暂定一年更新一次指导价。
通过二手房指导价，一方面稳定客户对于房价的预期，另一方面由于地方金融机构于2020年12月31日严格限制了房贷比例的上限，基于有限的住房贷款余额优先保障新房的贷款发放，所以需要限制二手房的贷款规模。
由于二手房是个人资产，指导价可以指导预期，但是没有办法指导业主的预期和买房客户的认可。在实际的房产成交中，实际成交价多高于指导价，对于超过指导价的部分，无法从银行贷款，只能要求客户提高首付。这就相当于变相的提高了购买二手房的首付比例。进而导致有能力购买二手房的客户人数进一步缩减。从市场经济学角度分析，打破原有的供需关系，需求变少了。
从深圳到成都再到西安，二手房指导价直接导致房产的投资属性变弱，进一步影响房产的保值属性。如果买房像买车一样，买了就亏损，这一点是目前的房产买卖市场上并不愿意去接受。
一方面因为从商品房出现到现在，30年间，随着中国经济增长、城市化进程房价螺旋上升，也同时造富了一批通过房产投机的炒房客。长期的认知惯性和对核心城市的迷之信仰，让居住在一二线城市的居民，理所当然的认为物价持续上涨、工资持续上涨、人口持续流入。房价也自然是最好的理财途径。
另一方面，买房毕竟是一个人甚至一个家庭的大笔开支，上至掏空六个钱包，下至耗费半生积蓄。面对这样的选择谨慎是必要的，也是需要的。面对市场横盘震荡期，多数人会选择等等看。
由此导致二手房市场成交量急剧下跌，一手房冷热不均、土地流拍、房企暴雷等，中介关门失业等一系列市场乱象。
房产消费群体是一个模糊的概率，买房的需求多种多样。根据常见的划分标准可以分为三类：首套刚需客户、住房改善客户、投资客户。但是随着二手房指导价政策的发布，购房客户或主动或被动的均放慢了买房的脚步。
客户预算有限，买房用途主要为自住，住房需求较为迫切，可能是结婚、小孩上学、找伴侣等。购房过程中优先考虑地段和交通因素，其次是教育和生活配套。
由于二手房指导价导致首付比例提高，迫于预算有限，只能购买新房，但是性价比高的新房千人摇万人摇，中签概率低。陪跑数次后逐渐回归理性，不再赌自己的运气，会考虑能上车的老旧偏远房产。
同时，以一套200万的房产为例，首付30%（60万），贷款140万，按照目前首套房5.9%的平均利率来算，每年的利息支出为140*5.9%=8.62万，而西安市的房屋租金回报率2.12%，200万房产每年的租金为200*1.8%=3.6万。租房是比自有住房省8.62-3.6=5.02万元。所以如果房价一年之内不涨，预算有限的刚需客户是完全有理由延迟一年置业的。
结果导致：特别急迫的刚需客户被迫选择老、旧、偏、远。同时刚需客户有限的预算对于市场横盘导致的房价下行，有更深的恐惧，所以纷纷持币观望。
这类客户在本市非首次置业，出于对更好居住环境、更大居住空间、更好物业服务、更全配套设施、更强教育资源、更具竞争性地段的追求，选择二次置业。但是由于有限的预算或对未来收入预期缺乏信心，所以选择出售现有住房，重新购买。
基于目前自有住房被二手房指导价指导，即使没有在二手房指导价名单里面，但是二手房导致的市场成交冷淡，不利于业主出售。如果现有住房无法变现，也就缺乏相应的资金重新购置房产。
结果导致：现有住房卖不掉，无相应资金置换，不得不延迟置换。
家庭在本城市目前已有住房，出于为父母养老、为子女储备、资产保值或为获得更好居住体验等需求购置第二套住房。购房预算相对充裕，但是购房紧迫性低。
二手房指导价导致市场横盘，房价上涨动力不足，同时指导价也对未来房价有了稳定的预期。对于有购房资格且资金预算充裕的客户而言，当下的市场有了更多的选择。
结果导致：由于购房紧迫性低，房价上涨动力不足，市场选择变多，基于成本收益考虑，优先选择持币观望。
客户购房预算相对充裕，购房目的主要用于保值或增值，房产的流动性和变现能力是优先考虑因素。目前有购房资格的客户选择限购区，无购房资格的选择非限购区。
当市场上行期间，限购区域的网红盘由于与二手房存在价格剪力差，市场普遍声音为买到就是赚到，投资客户进一步助推了摇号的人数，导致中签率普遍降低。
同时限购区火热的市场氛围也带动周边非限购区域的房产销售，由于非限购区买卖较为灵活，没有网签备案5年禁售规定，房产的流动性较好。非限购区域普遍人口不足，配套较差，生活便利度低，但是规划好，有良好的发展预期。多种因素导致非限购区域的房产投资属性大于居住属性，由此非限购区客户主要以投资型客户为主。
结果导致：二手房指导价对房价有平抑作用，投资收益预期看空，投资客户停止买入。结果导致限购区域摇号楼盘减少、中签率提高，同时非限购区域的楼盘销售惨淡。
二手房东有置换客户和多套房持有者。多套房资产持有者由于其资产配置的特征也决定了其对市场的敏感，所以对于楼市有比较深入的了解，倾向于低买高卖。置换客户自有房产用于自住，市场的涨跌对其影响有限。
所以二手房东中的置换客户，由于其出售现有房产的目的是为了重新购置房产，急于出手但是不能降价出手。如果降价出售变现资产可能不足以置换新房产。但是多套房持有者由于其购房时间较早，入手价格较低。当下市场充满不确定性，会优先考虑出手，同时有比较大的让利空间。
结果导致：大量优质的二手房开始出现，同时房东预期不再坚挺，让利空间较大。
特征分析：目前80%的开发商为全国性的大型开发商，同时在一个城市的在开发项目刚需盘、改善盘和远郊盘均有涉及。但是三种类型的产品利润差别较大，说明如下：
刚需盘：多位于主城区，土地成本高，受制于严格的备案价，利润有限；
改善盘：面向改善用户，住宅面积大，多为精装修，建筑成本可控，溢价空间较大；
远郊盘：不限购，客户面向全国，备案价限制较少，利润较大。由于配套少，客户购买多是看好区域的规划和未来，投资因素大于自住考虑。
在市场平稳期和上升期，开发商削峰填谷，整体平衡利润。
决策影响：二手房指导价直接导致市场下行，投资资金瞬间萎缩，远郊楼盘销售降至冰点。同时改善客户多为置换客户，原有住宅出售困难，改善资金无法筹集，由此导致改善盘也销售平平。
结果导致：开发商原有的利润平衡体系被打破，资金压力瞬间变大，产品偷工减料、再融资甚至暴雷成为常态。
银行的盈利模式为“当铺模式”，通过较低的利息吸纳资金，同时通过较高的利率贷给债务人。当然银行最核心的就是风控，降低客户的违约率。在长期的金融信贷市场中，房产抵押是最靠谱的抵押资产，由于违约率低，住房贷款也是银行最乐意开展的业务。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，严格限制了金融机构在房地产业务中的放贷比例，但是市场在房贷方面的需求不以政策的限制而改变。各大银行和金融机构房贷余额上半年即耗费殆尽，从下半年开始各大银行房贷余额不足。基于市场供需基本原理，供小于需，价格上涨。与此同时，各大银行的房贷利率再创新高。
二手房指导价出台的原因是银行房贷余额不足，要把有限的信贷资金用于新房，同时抑制二手房价格过快上涨。指导的结果是地产市场全线遇冷，一二手房房贷市场同时下挫。也就是说银行的金牛业务——低风险利润稳定的房贷业务正在萎缩，进一步导致银行的利润降低，金融系统性风险被放大。
从财政收入的角度考虑，二手房的交易产生交易税，而新房的交易产生契税和土地出让金。对比之下，新房对财政收入的影响远远大于二手房。同时新房的建设上游带动钢筋、水泥等建材去产能，下游带动家装、家具、家电等市场活跃。可有效刺激地方经济，促进地方经济向好发展。
基于此，政府出台二手房指导价，一方面抑制房价过快上涨，同时有利于将客户向新房市场导流，促进新房去库存。事实上，二手房指导价的出台并不能够实际意义上指导二手房的成交价格，但是由于超过指导价部分不能得到银行信贷资金支持，二手房的购买门槛陡然提高，由此可将购房预算有限的客户导流到新房。
但是市场是一体的，一二手房市场联动，并不会存在理论意义上的此消彼长。市场进入下半年，二手房成交惨淡，同时一手房也频频流摇，远郊楼盘更是销售惨淡。西安市二次土地集中供应，优质地块低价成交，部分土地流拍。如果说主城区的土地市场尚可接受，那么开发区和远郊的土地出让金收入可是大打折扣。
二手房指导价政策的发布，虽然能有效的抑制房价上涨、防范金融泡沫，但是也导致了客户真实的购房需求没法得到满足——刚需买不起房和置换客户换不了房。同时楼市的整体下行，也导致地方政府土地出让金缩减，银行利润降低，整体金融风险被放大。开发商正常的经营受阻，回款受限，违约率上升，进一步加剧了系统性金融风险。
策略一：对于刚需客户购买二手房给予较高的信贷额度。
政策的出发点主要是贯彻房住不吵，抑制房价。但是在现有市场环境下，刚需客户没有足够的预算购买二手房，而存量的二手房多占据城市核心地段，交通方便、配套齐全，就业岗位多。优势非常明显。
在有限的购房预算下，刚需客户被迫购买远郊盘，但是远郊楼盘配套和就业岗位不足。由此就会出现，居住在城外，工作在城内现象。
大量市民的职住分离，势必会引起上下班高峰期的交通问题，也不利于城市长期的健康发展。如何平衡刚需用户的职住距离，实现共同富裕，是我们要去考虑的问题。
为了贯彻共同富裕的主基调，保障刚需客户追求幸福生活的权利。由于二手房指导价可以指导银行放贷，但是没有办法指导业主的心态。所以有必要对于刚需客户购买二手房给予较高的信贷额度，以便让刚需客户有能力购买主城区的二手房。
策略二：更改二手房指导价为提高二手房购买首付比例。
第一、随着时间的推移，大量的新房会逐步变为二手房，这些二手房的指导价如何确定，高于购买价格还是低于购买价格。如果高于购买价格定价，那么就是无形中承认了房产的增值，这样也就暗示了房产的保值增值特性，这与住房不吵的主基调不吻合；如果低于购买价格定价，那么就相到于阐明现房价格低于期房价格，目前情形下这是不符合市场逻辑的，当然业主也是不会接受这样的定价。
第二、在新房价格持续攀升的背景下，二手房指导价应不应该每年更新也是个问题；如果长期不更新，就会与新建房产有较大的价差，城市有房居民必然不会长期默许；如果更新提高价格，那也就承认房产增值特性，与住房不吵的主基调不吻合。
第三、二手房指导价目前在全国范围内各大城市均有执行，且模式类似，同小区所有房产一个指导价。但是二手房和新房类似，一房一价，各套房产的差别较大，这种不解释一刀切定价也不利于维护政府的公信力。
基于如上分析，二手房在房地产长期调控方面均有所欠缺。建议更改为提高二手房首付比例，调控房价，防范金融风险，降低金融负债。
由于新房相对于二手房而言，拥有较长时间的使用年限。同时基于资产的折旧考虑，金融机构出于风控的考虑提高二手房的首付比例，也在情理之中。
结合策略一和策略二，输出建议为：刚需客户购房二手房享受较低首付比例，对于非刚需客户，购买二手房将提高首付比例。
作用：
满足刚需客户购买二手房的需求；
提高二手房的流动性，满足置换客户换房的需求；
二手房市场流动性恢复，将有力的为新房市场注入改善需求的血液，有助于开发商去化改善房库存，降低开发商违约和暴雷风险；
楼市恢复热度，土拍市场也将回暖，有助于补充政府财政收入；
购买二手房的刚需客户用于自住，房贷违约风险小；购买二手房非刚需客户首付比例高，信贷风险小。由此可提升银行的利润，降低金融的整体风险；
由于二手房的首付比例明显高于新房，所以二手房的整体客户规模小于新房。根据市场供需原理，需求量下降，商品价格下降。由此二手房与一手房的价格差会逐渐缩小，二手房的投机氛围也会逐渐减弱，整体房价也能得到很好的控制。
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