农村房地一体宅基地不动产确权登记难点研究

农村房地一体宅基地不动产确权登记难点研究

项发群

霍山县自然资源和规划局 安徽霍山 237200

摘要：随着乡村振兴战略的实施，实行统一确权登记明确了农房身份，也让农民吃了“定心丸”，实行不动产确权登记是按照法律规定，依法保护农民群众的财产利益。为此，本文围绕当前农村房地一体确权登记发证的难点进行剖析，明确总体目标和政策底线，积极探索并完善农村房地一体确权登记发证的具体措施。

关键词：农村房地；不动产确权登记；乡村战略

引言：乡村振兴战略是我国在十九大时期针对“三农”问题以及农村长远发展所提出的一项重要战略，有助于提升乡村发展水平，促进城乡融合发展，而在乡村发展过程中，也出现始终难以攻克的问题，影响着乡村发展和农村权益，即农村房地确权登记问题，需要进一步探索，加强对其研究，并落实解决措施。

一、农村房地一体化不动产确权登记存在的问题

（一）历史遗留问题多，法律制度需完善

受限于农村落后的管理能力和管理手段，我国农村土地长期处于无效管理的状态，长期形成的既定的观念，逐渐积累了很多历史遗留问题。从问题根源分析，一是部分原因是政府方面导致的，二是由于农民个人因素造成的。如制度方面，我国《物权法》《土地管理法》等法律法规赋予农房宅基地的权能不够完整，总体管制严格，重“堵”轻“疏”，没有建立完整的宅基地管理体系。由于法律法规和房屋使用制度的不健全，造成了一系列的问题。比如说，城镇居民可否继承农村房屋所有权及宅基地使用权，因房屋属于公民的个人财产，按照我国《继承法》的规定是可以继承的。继承作为不动产物权变动的方式，在继承事实发生时，不动产物权变动即发生效力，登记只是对已经生效的物权变动事实的确认，而非物权变动发生的依据。《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”但是对于农村宅基地的使用权由于身份属性的限制，则无法继承和使用，所以在法律法规制度上和管理上还需要进一步完善

（二）确权遗留问题的处理程序不规范

农村居民一直以来对自建房屋的建造行为并不规范，缺少标准化修建程序，而且房屋修建的相关手续资料也不充分，很大一部分原因是历史遗留问题，很多农村居民无法找到当年修建房屋的相关资料，但是农村修建房屋的物权在房屋建造完成时就已经产生，只是因为很多房屋资料无法出具，加上各种因素未能及时办理房屋确权登记。但是这些由于历史因素已形成的物权事实应该综合考量和尊重事实。对于这部分没有明确土地来源的宅基地，法律上也对其有明确的规定，对于其他登记要件缺失的，可以采取并联审批方式处理，由相关职能部门出具意见后纳入登记。

（三）小产权房不应纳入确权登记

“小产权房”违背土地用途管制，是在集体土地上违规建设的并进行对外公开销售的房屋，这种房屋无法出具不动产权证书，实质上这类房屋在法律界定上是无产权的。所以，开展农村房地一体确权登记，主要是针对农民居住的房屋以及其修建行为是否合法进行确认，对于农民散居房屋和集中居住区房屋，它们的修建行为本身是合法的，可以取得不动产权证书。而“小产权房”修建行为并未遵照现行的法律程序，未纳入政府的监管，其修建行为本身违法。因此，需要针对“小产权房”不能纳入农村房地一体确权登记范畴，并且需要明确表明这类房屋的不合法性，限制这类房屋开发建设行为。

二、农村房屋确权登记工作执行方案

（一）贯彻党的指导思想，确定好总体目标

为加快推进霍山县农村房地一体宅基地使用权确权登记工作有效落实，做好“三农”工作，全面推进乡村振兴战略目标实现。需要全面贯彻落实党的十九大精神，以习主席新时代中国特色社会主义思想为主导，以维护农民财产利益和集体经济组织合法产权为立足点，建立健全“归属明确、权责分明”的农村产权制度，综合统筹城市经济发展与推进城乡一体化建设的要求，秉持着尊重历史、符合事实、依法登记等原则，逐步展开确认登记工作，切实维护农民合法权益。在此基础上，当地政府和村委会需要加快落实农村房屋确权登记工作，明确目标和任务，这不仅是一项业务工作，也是关乎着民生工程发展，与群众切身利益密切相关^[1]。在目标设定上，一是全面查清楚当地农村范围内每一处宅基地和集体建设用地的归属问题、土地面积、界址、构筑物的基本情况等，综合各项调查来的数据信息，全部纳入农村房地一体的数据库，以信息化管理手段，实现人工核查与不动产登记信息系统的完美对接，以自动化、信息化的技术形式，实现数据成果互通共享，规范当地农村集体土地范围内宅基地和集体建设用地的登记发证，明确农村不动产登记，最大限度保障农民财产权益。二是明确工作任务和工作原则。以不动产登记发证为工作主线，在进行农村宅基地和集体建设用地调查时，需要因地制宜，结合区域环境条件，采用机载雷达扫描、无人机倾斜摄影测量等方法，明确农村房屋一体宅基地确权发证的工作范围，按照不动产确权登记法律规定，依法满足全县农村不动产统一登记等自然资源管理以及经济社会发展的需要。三是坚持尊重历史、实事求是，用历史的、辩证的观点看待房地确权登记发证中出现的问题，妥善解决历史遗留问题，在资格主体、面积标准、一户一宅政策把握等方面，更多让利于民，切实保障合法合理权益。

（二）守好政策底线，严格规范用地程序

当地需要坚持以政策价值目标为导向，守好政策底线，防止政策理解偏差和工作走偏。一是要严守“一户一宅”的底线。宅基地是给予农民福利的一种政策安排，每一户都只能拥有一处宅基地，如果出现一户多宅现象，等同于贪污行为。二是要严守不得占用耕地的底线。对于占用耕地建房的无法进行登记，对符合规划占用耕地的必须办理农用地转用手续之后才登记。这样可以规范农村用地的使用范围和权限，防止出现滥用的情况。三是要严守符合规划的底线。规划是

城市建设最基本的管制手段，没有详细规划，会容易造成与实际情况不符，无序发展，导致不符合规划的土地增多，所以对于没有按照规划建设的土地，在没有完善相关手续之前，不能登记，维护规划的法定性和权威性^[2]。

（三）优化工作原则，综合统筹落实登记工作内容

优化工作原则主要可以从三个方面，完善确权登记工作。第一，统筹兼顾，加快农村房屋一体宅基地确权登记工作的落实。按照不动产登记制度和宅基地制度优化的要求，遵循统筹兼顾的原则，积极推进宅基地、集体建设使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记工作。第二，规范化展开农村房屋一体宅基地数据调查，按照法律法规要求进行确权登记。按照“权属规范合法、界址清晰明确、土地面积真实有效”的原则，依照相关法律规定的要求，查清农村宅基地房屋权属、面积、用途等相关内容，完善房屋调查结果，为房屋一体确权登记提供参考依据。

结语：综合分析，农村房屋一体宅基地确权登记是一项便民利民的政策，有助于维护农村发展稳定和农民经济权益。但是很多历史因素以及相关问题也会降低确权登记效率。为此，需要进一步完善法律法规，规范制度要求，优化职能，建立完善的服务平台和工作流程。

参考文献：

1. 肖专,张开亮,王成芸,等.浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措——以六盘水市农村房地一体宅基地不动产登记为例[J].科技风,2020(06):199+201.

2. 陶倩.农村不动产确权登记的实践与探索——以宁夏回族自治区农村宅基地“房地一体”确权登记为例[J].中国房地产,2019(34):48-51.

项发群，性别：女，民族：汉，籍贯：安徽省霍山县，学历：本科；现有职称：中级工程师；研究方向：不动产确权登记。