论房地产精装修设计管理的优化

论房地产精装修设计管理的优化

刘梅莉

中冶置业武汉有限公司

摘要：房地产行业的发展随着我国经济发展与城市建设的日趋成熟不断壮大，房地产行业的精装修管理也不断提升，通过精装修设计与管理的相互结合，形成了有效的管理模式与策略，通过日益成熟的方法让我国房地产行业的发展走向了可持续化。房地产精装修设计管理的思路与策略在本文给出分析，提出了具体看法与方向。

关键词：房地产；精装修；设计管理；创新策略

当今的精装房发展趋势呈现利好走势，但还处于发展初期，各方面发展还不成熟，故而难免存在缺陷和不足，其中“精装房质量问题”成为矛盾焦点。精装修设计是材料选择和工程施工的依据，设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。 精装修项目开发过程中，应对设计管理工作认真对待，在设计过程阶段对设计工作全面控制，施工阶段加强沟通，确保设计进度和设计质量。

1.精装修设计准备阶段

1.1 产品定位

对于不同的精装修工程，应选择相应的设计公司进行精装修室内设计，首先应明确精装修的定位和成本要求。

1.2 考察设计单位

应尽量选择项目附近地区的设计单位，重点考察设计单位公司管理体系，人员配备， 以往设计案例，对设计项目的重视程度等多方面，从中挑选有意向的优秀设计单位，补充到精装修设计单位的信息库，扩大精装修项目设计的选择范围。

1.3 制定《设计任务书》

实行系统的设计管理， 事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计 划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。 《项目室内设计计划》应包含以下要素:

1.4相对合理的室内设计的时间节点

相对全面的室内设计要求:提供明确的设计预算;设计风格;原始建筑图纸。主要包含内容:项目概况、设计总体要求、设计范围、设计风格要求、成本控制要求、设计提交成果要求。

1.5直接委托设计的模式和方法

如需要重复拷贝已做过的设计， 或对以前的精装修设计改动较小的项目， 采用直接委托的模式。

1.6进行设计招标的模式和方法:

设计中心提出设计投标候选单位，报上级批准，选出设计投标入围单位后，造价采购部向参与的设计单位发出 《方案设计招标书》， 设计中心设计师对方案设计进行跟踪，避免设计方向的偏离及保证设计进度的按期完成， 在约定时间内收集各单位的方案设计成果同时检查图纸及其他相关文件的有效性。

1.6.1 室内设计合同洽谈

精装修设计中心负责与设计公司洽谈设计合同， 必要时由造价采购部协助进行，费用标准应参考市场惯例及房地产企业公司其他同类项目。

1.6.2室内设计合同签署

精装修设计中心根据房地产企业统一编写的设计合同标准文本，并结合项目的实际情况拟订设计合同，合同由设计中心负责人签署后，报送精装修管理部备案。

2.精装修初步设计阶段

2.1 建筑设计与室内设计对接

项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入。

进行方案设计之前，设计中心须提供建筑设计方案，并要求对原来的建筑设计进行评估。设计中心在此过程中负责跟踪、协调。

2.2方案设计阶段设计中心内部评审

设计公司提交的方案设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。内部评审重点:设计成果是否符合设计任务书的要求。功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。对设计风格定位的理解是否正确。结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

2. 3房地产企业内部相关专业会审

　在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。因此，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。

3.精装修扩初设计阶段

3.1内部评审

1) 设计中心负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通。

2) 初步设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。

3.2 公司评审

在设计中心内部评审确认后，由设计中心组织造价采购部，研发部，项目部等参加的项目层面的评审会。

3.3 确认与备案

完成的设计成果(附评审会议纪要)经设计中心负责人签字确认后，以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。

4.施工图设计评审

设计中心根据样板间评审结果，要求设计公司进行相应修改，修改完成的设计成果(附两次评审纪要)经设计中心负责人签字确认后，并以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。

4.1设计图纸应符合各项规定

　　装修设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。

4.2做好各专业设计的协调沟通

　　装修设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。

4.3精装修样板房的评审阶段

　　在项目设计完成后，通常对于精装修项目，开发商会选择有代表性的户型制作样板房，以实景板房进行设计评审，以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后，为了保障大范围精装修房装修效果及可行性，需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。

5.房地产现场精装修设计管理发展趋势展望

对现场深化设计及时确认，通过对施工中的精装修样板房或样板区的点评，改善原设计图纸与现场的不符之处所成的设计缺陷，增加设计的美感，提升产品的档次，减少不必要的施工或材料成本，使最终所完成的产品达到公司预期的效果。

5.1产业化

　　精装修房不应该是开发商造完毛坯房后，再邀请装修公司完成装修设计和施工，相反，必须从一开始就让装修设计和配套产品介入到房产设计中。产业化体现在上下游的产业整合上，确切的说就是房地产开发产业应与精装修产业在建筑设计阶段就互相参与，共同操作直直产品完成。

5.2标准化

　　标准化主要体现在部品供应上，精装修房本身就是提高了开发商对于产品后期品质的责任，这就要求开发商必须考虑使用全部材料的标准化，不仅提高精装修房的品质和效率，而且也便于后期的维修。材料的质量、尺寸必须是标准化的，以确保在制造，物流运输、施工安装和使用后的维护全过程中能够达到统一的水准，不但便于设计、施工，也便于将来的使用和维护。

6 结论

在精装修项目设计施工中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把握，才 能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间， 精装修设计管理也将成为房地产业不可或缺的重磅领域。

参考文献：

[1]房地产住宅批量精装修项目管理的探究[J]. 王玉亭. 四川水泥. 2019(12)

[2]住宅批量精装修过程中的质量管理探讨[J]. 黄世芳. 中国建筑金属结构. 2021(12)

[3]装饰选配在批量简精装修设计中的应用探索[J]. 任丽梅. 四川建材. 2021(04)

[4]住宅项目批量精装修设计管理的要点探讨[J]. 解冰怡. 住宅与房地产. 2020(24)