房产测绘中多功能综合楼室内楼梯公摊方式的探讨

房产测绘中多功能综合楼室内楼梯公摊方式的探讨

肖 强

四川准量行测绘有限责任公司 四川成都  610000

关键词 【综合楼】 【室内楼梯】 【分摊】

名词解释：

栋：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

套内建筑面积:由套内的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积之和所组成。

房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

楼梯：指房屋之间供垂直交通用的通道。多层或高层房屋楼层间带有阶梯的交通设施。

专用电梯(楼梯)：是指由建筑物上部的一层或连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门使用，同时“使用”与“不使用”两部分建筑物的用途不同。上述的“不开门使用”中的所谓“不开门”是指设计上的无门，而不是有门不开。仅一层或一～二层复式房不使用的多层或高层住宅的楼梯（电梯），不属于专用梯。

功能区：根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。

随着社会经济的高速发展，房屋建筑根据规划、设计等对其功能、业态的优化布局，使得越来越多的建筑形态变得多样化、复杂化，对房产测绘的工作要求，也随之提高。本文结合《四川省房产测绘实施细则》，对成都地区常见的几种多功能综合楼建筑形态，讨论对应的室内楼栋公摊方式。

依据《房产测量规范GB/T 17996.1-2000》附录B中B3.3条第c款记录的“多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。而商住楼共有建筑面积的分摊方法为：

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照公式：

按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再依据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。”

以上为房产测量规范国标中对于多功能房屋分摊的描述，不难看出，国标只是针对多功能房屋公摊的逻辑进行阐述，即住宅及商业等各自分得的共有建筑面积再分摊到各自的套内面积中，但是各自分得的共有建筑面积如何得来的，未做详细表述。因此各个地方的房产测量规范多有对此进行深化及补充，以对日常生产过程中遇到实际案例的分摊处理方式加以指导。《四川省房产测绘实施细则》第6.4.8条中，关于室内楼梯的处理方式主要说了四点：

1)、为整栋服务的楼梯或电梯，整栋分摊（在个别楼层或部分楼层有门不开的，不影响整栋分摊）；

2)共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积；

3)因各层用途不同，在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通的，这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理；

4)、室内专用梯（楼梯、电梯），其通过“不使用”建筑的梯间共有面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积；通过“使用”建筑的梯间共有面积为“使用”部分建筑的区内共有面积。

在对综合楼专用梯的分摊处理中，最常用的是上述第4条，以下对几种常见形态的综合楼室内专用梯在成都地区的一般分摊方式进行分析。首先，根据分栋的不同，分开考虑是否连带地下室一起分摊的情况：

分栋情况一(不含地下室)：

地上多栋，共用地下室，则地上各栋独立成栋，地下室再独立为一栋；对地上独立成栋的综合楼专用梯进行分类:

常见多功能综合楼的建筑形态有裙楼加独立塔楼的独塔式，和裙楼加多塔式建筑；裙楼多塔式建筑的分摊方式又分为裙塔式和单元式，其分摊方式各不相同。

1、独塔式建筑:低层和高层一般为不同的功能，如裙楼为商业，塔楼为办公，办公的专用楼梯在裙楼不开门，则位于裙楼的塔楼专用梯就形成通过但不使用的专用楼梯形态，在塔楼，楼梯为通过并使用的专用楼梯；依据《细则》第4点，裙楼不开门的塔楼专用楼梯，由裙楼及塔楼共同分摊，塔楼的专用楼梯在塔楼开门使用，由塔楼功能区自己分摊。屋顶的楼梯根据《细则》第2点摊给整栋。只通裙楼的楼梯，即裙楼的自用楼梯，在裙楼开门，由裙楼自行分摊。此处的裙楼，考虑为整体一个用途（如商业），楼梯按功能区分摊，如其中局部楼梯不是每层开门，并不影响整个裙房分摊此楼梯（依据上述《四川省房产测绘实施细则》第3点）。如裙楼还包含其他用途，则看是否根据楼层来划分的用途，如是根据不同楼层设置的不同功能，则也可能上层裙房在下层形成不开门的专用楼梯情况，其处理方式就和塔楼的专梯处理方式雷同。

2、多塔式建筑：又分为多单元式和多塔裙塔式，一般是以主管部门行政审批的项目规划总平图及塔楼用途作为依据。如多单元式建筑，总平图在各单元位置会标注1单元，2单元或者A单元，B单元等（常见的为小范围底商加上层住宅形态，其主要特点是单元之间相隔不远，通常以伸缩缝相连，且各塔楼的用途一般相同）；多塔裙塔式建筑，总平图通常在各塔楼位置会标注A塔，B塔等（常见为大型商场与上层多点式塔楼的结合形态，其主要特点是各塔间隔较远，且多为不同用途）。

①、多塔单元式建筑: 如下层为商业，上层为多单元的住宅区，各单元在商业楼层的住宅专用梯的不使用部分包括所有单元的住宅，故同时摊给商业和所有单元的住宅；塔楼开门使用的楼梯由各塔楼自行分摊。(此种分摊方式需要注意的是在下层商业的住宅专用梯，要共同摊给所有单元的住宅，而在上层各单元的楼梯只分摊给本单元的住宅，各个塔楼住宅按单元分别设立不同的功能区)

②、多塔裙塔式建筑:如下层为商业，上层各塔分别为住宅塔，办公塔，酒店塔的形态，各塔楼在商业楼层不开门专用梯的不使用部位就只考虑商业，不包括其他功能塔楼，只摊给裙楼商业及本塔楼；塔楼开门使用的楼梯由各塔楼自行分摊。

由此可以总结出，多塔单元式和多塔裙塔式建筑分摊的区别在于本塔在裙楼不开门的专用梯是否分摊到其他塔楼。

分栋情况二(含地下室):

独栋连带地下室:如项目地上只有一栋建筑，下层为裙楼，上层为塔楼，再加地下室，则地下室和地上合并为一栋，塔楼专用梯在裙楼位置不开门，不使用部分包括裙楼及地下室，故由裙楼，地下室及塔楼共同分摊。地下室开门核心筒为地下室专用楼梯，摊给地下室，塔楼开门楼梯由塔楼分摊。地上裙楼自用的楼梯由裙楼自行分摊，连接裙楼和地下室的楼梯摊给裙楼和地下室。如为多塔加地下室的建筑形态，裙楼的专用梯分摊范围在上述多塔单元式和多塔裙塔式建筑分摊模型的基础上再加上地下室即可。

另外，根据目前消防相关规范，很多综合楼都有消防电梯，消防电梯每层开门，且此电梯在塔楼可能与其它电梯共用一个前室。此时就会出现在裙楼，同一个核心筒中部分电梯开门，部分电梯不开门从而形成专用梯的情况。此类梯就需要分开考虑，每层开门的电梯摊给其开门使用的各功能区，裙楼不开门的电梯按通过不使用的专用梯处理。

以上就是对几种常见形式的综合楼室内专用梯分摊模式的概述，由于建筑业态的复杂和多变，规范无法涵盖所有的建筑形态，往往都只是起到一个大方向的指导作用，在日常生产的时候还要结合具体的案例进行具体分析。

参考资料：

1、《房产测量规范GB/T 17996.1-2000》

2、《四川省房产测绘实施细则》