国有土地上房屋征收制度的探讨分析

国有土地上 房屋征收制度的探讨分析

王成科

泰安市房屋征收管理服务中心 山东泰安   271000 　　 摘要：目前，我国房屋征收部门正在对受托区实施单位的房屋进行征收补偿。所谓房屋征收，是指为了满足公共利益的需要，对县级以上地方人民政府占用国有土地的单位和个人的强制剥夺。在这种情况下，我们必须严格遵守公平与对等的基本原则，以补偿被征用权获得新的财产权，这是补偿的内涵。基于此，本文以国有土地为研究对象，阐述了房屋征收补偿制度的相关问题，希望能对相关部门有所帮助。 　　关键词：国有土地；房屋征收；补偿制度；问题；探究 　　 　　  　　引言 　　在城市拆迁中，拆迁补偿价格逐渐成为拆迁中利益冲突的关键内容，被拆迁方和被拆迁方将站在各自的立场上分析问题。在拆迁中，利益纠纷的问题主要是关于拆迁补偿问题的共识不足。因此，有必要对国有土地征收与补偿制度中存在的问题进行探讨。 　　 1、我国城市房屋征收补偿制度所面临的主要问题 　　 1.1受偿主体不全 　　我国相关规定和标准有非常明确的规定，也就是说，房屋征收对于公共利益的需要，必须对被征收人公平。因此，在中国的房屋征收制度的赔偿主体是房屋被征收的业主，和有关承租人在法律上都没有。这导致我国赔偿主体的不完备，直接损害了承租人的权益，不反映公平。因此，在补偿过程中，房屋必须注意承租人的合法权益，并应给予相应的补偿，否则将违反公平原则。 　　 1.2补偿范围过窄 　　房屋征收补偿的范围与被征收人的切身利益密切相关。我国的相关法律法规还有待进一步完善。补偿范围较窄，忽视了潜在的利益补偿。人们经常考虑到许多因素，如地理位置、周边匹配和生活氛围等，这些因素与人们选择房子时的日常生活息息相关。然而，在房屋征收补偿的过程中，这些因素没有得到充分的考虑，那么潜在价值就得不到补偿。居民在搬迁过程中也会消耗更多的人力、物力和能源，这直接影响到人们得到有效保障的潜在效益。 　　 1.3补偿标准过低 　　征收补偿标准是被征用方补偿的基础，直接关系到被征用人的合法权益。尽管中国出台了一系列规章制度，实行房屋补偿，赔偿标准太低，它只起指导作用，并没有具体的实施方法，从而导致这些规则和条例的形式只流，并将没有得到有效实施，就无法实施。它直接影响到人民的利益。 　　 1.4补偿程序不公开公正 　　在房地产价值评估过程中，房地产价格评估机构没有进行公开的听证程序，导致评估过程中缺乏公众评价，导致评估机构与评估机构之间的直接沟通。房地产中介，导致非法经营的发生，直接危害房地产。人民的切身利益。赔偿金存在渠道畅通、监管不规范等问题，将导致剥削层层化和腐败严重化。最终结果是被征收人没有得到充分补偿。 　　 2、完善我国城市房屋征收补偿制度的建议 　　 2.1完善相关立法，规范征收行为 　　除了现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》以外，我国《宪法》以及《物权法》都对征收有关问题做了规定，但各个法律直接因为位阶冲突，《条例》适用起来难免会遇到阻碍，《宪法》与《物权法》规定了被征收人的财产所有权，而《条例》规定了为了公共利益可以对于公民的财产予以剥夺，这就出现了对于上位法所保护的利益被下位法剥夺的情况，这明显有有悖于法理。

笔者认为，将来可以考虑全国人大及其常委会制定专门的法律来具体规定征收补偿制度，国务院在具体的法律之下可以制定针对具体问题的实施条例，但不得对于法律保留的事项做出规定，在制定出的法律中明确被征收人的相关权利，切实维护被征收人的合法权益，同时明确征收适用的统一程序，对补偿标准做出具体的规定，做到有法可依。同时，对于商业性拆迁行为也要做出具体的规定，禁止政府对于商业拆迁的不当干预，禁止公权力的参与，将商业性拆迁行为完全交给开发商与住户进行协商，在平等协商的基础上达成一致意见，既能防止暴力事件的发生，又能促进经济的发展。
　　2.2完善征收补偿机制
　　笔者建议在现有的补偿机制基础上建立相应的评估程序，并对于评估程序进行严格的监管，建立评估人诚信档案，在评估过程中弄虚作假的行为记入诚信档案，严重者进行相应的惩罚，对于评估机构的监管与惩罚，可以借鉴国外的模式，引入连带责任机制。对于在征收过程当中弄虚作假，恶意导致被征收人损失的行为，由其所在评估机构与评估人承担不真正连带责任，由过错人承担最终责任，责令其对于被征收人造成的损失进行赔偿，另一方面，也要建立相应的回避制度，与征收有利害关系的评估人应申请回避，评估人也可以自行回避，对于违反回避程序，应该回避而未回避的评估人对于给被征收人造成的损失承担与评估机构承担连带责任，从而在评估机构与评估人之间形成一种内部的制约监督关系。另外，为了更好地落实回避程序，还应当建立相应的异地评估制度，在具体的评估过程中，评估人之间在一个地区都是相互认识的，所以同行保护难以避免，这就需要建立异地评估制度，对于评估机构以及评估人名单应当向社会公告，在政府网站，当地有影响力的报纸上向社会征求意见，接收社会的监督，保证评估过程中的公开公正透明，预防不公正带来的社会矛盾发生。建立异地评估制度一方面能够保证评估的公正有效，另一方面也能够有效地调整评估的资源，对于评估机构资源不足的地区，可以建议被征收人选择异地评估，既能够促使评估机构提高服务质量，又能够加强房地产评估机构的市场化建设。

　　2.3增加征收补偿范围
　　重视间接损失的补偿虽然土地归国家或集体所有，被征收人取得的只是土地使用权，但对于土地使用权的收回同样应予补偿，房屋的所有权附着予土地，但被征收人对于房屋的购买支付的价款同样及予土地使用权，对于土地使用权也是有偿购买而来，因此国家为了公共利益的需要对于土地使用权的征收时不应是无偿收回的，《中华人民共和国房地产管理法》第19条规定，“国家在特殊情况下对被征收人的土地使用权可以提前收回，但是国家提前收回被征收人土地使用权的，应该按照已使用的土地年限和剩余的土地使用年限计算出补偿金额，对提前收回土地使用权的个人和集体予以补偿”。因此，对于土地使用权的收回除了应补偿房屋征收的损失，同样也应补偿土地使用权的期限利益。对比国外的征收补偿立法制度，各国对于征收补偿范围的规定是非常完善的，其涉及面也很广泛，其规范宗旨都是在于最大限度的保障被征收人的合法权益，把因为征收而出现的社会纠纷降至最低，防止社会矛盾的发生。鉴于国外相对完备的立法，笔者建议参考国外的立法完善我国的征收补偿范围，将间接损失纳入补偿标准的考量范围。间接损失作为国内立法一直回避的问题，在征收补偿制度中应当将其提上议程，不能置之不理，应当结合我国的经济现状做出合理的补偿。对于因为征收而给被征收人带来的生活、学习、就医等生活成本的增加，可以考虑通过金钱补偿的方式予以弥补，对于金钱补偿难以达到效果的损失可以考虑通过相关行政政策对于被征收人予以帮助。因征收个体经营户而给生产生活带来损失的被征收人，可以通过提供免费的就业培训，就业指导的方式促使被征收人再就业，通过政策来弥补被征收人得损失。对于预期利益的间接损失，可以通过结合市场行情的方式，在房屋价格上对于被征收人做出补偿，但具体的预期利益的举证责任应当由被征收人承担。
　　结束语
　　综上所述，上文针对国有土地房屋征收与补偿制度的创新策略展开了相关性地分析与研究，以供参考。
　　参考文献
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