房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析

房地产开发企业破产重整利益平衡实务分析

刘平婕

北京市中银 (南昌 )律师事务所，江西 南昌 330001

摘要：文章从开发商的视角出发，在对房地产开发所面临破产风险进行简要说明的基础上，围绕如何在破产重整期间保持利益平衡展开了讨论，具体内容涉及担保债权人、被拆迁人等方面。希望能给相关人员以启发，真正做到以协调各方利益为前提，制定切实可行的重整方案，使企业尽快脱困并得到更生。

关键词：利益平衡；破产重整；房地产企业

前言：破产重整的初衷是使企业实现再建更生，保证债务人现有营业事业得以维持，同时使债务清偿相关问题得到解决。在制定相关方案时，有两方面内容需要引起重视：一是理清债权与债务间的关系，二是提出可挽救企业的重整措施。房地产企业的性质较为特殊，破产重整往往会给各主体利益产生影响，若未能做到有效处理各方矛盾，极易引起突发性或是群体性事件。由此可见，通过实务分析的方式理清法律关系，确保所制定方案能够使各方利益处于平衡状态，具有极为重要的意义。

一、开发商的破产风险

房地产企业一旦破产，往往会波及到购房者、金融机构以及建筑商等多方利益，若破产企业数量较多，还会给金融秩序所具有稳定性造成影响。地方经济对房地产所具有依赖性极强，企业破产给经济发展所产生负面影响有目共睹。现阶段，开发商获取资金的途径以自筹资金、国内贷款为主，其中，自筹资金的占比较小，多数资金均由银行提供，据统计，信贷资金的占比往往能够达到60％~70％，而国际社会对银行贷款占比所提出规定为不超过40％，由此可见，国内开发商普遍存在过于依赖银行的问题^[1]。受宏观调控影响，有较大概率出现资金链断裂的情况，进而导致自身面临破产，要想最大程度弱化企业破产给金融体系、国民经济所造成不良影响，关键是要对其进行破产重整，在政府的协调下，保证各方利益始终处于相对平衡的状态。

二、开发商重整的利益平衡分析

研究表明，相较于企业所提出重整方案，当事人往往更加关注债务清偿，目前，可被用来对债务进行清偿的方式，主要有股票抵押、减小清偿占比和提供担保等，上述方式均要保证债权优先，具体内容如下：

（一）协调购房者与承包方，实现利益平衡

作为破产重整期间较易出现的问题，购房者、承包方间一旦发生利益冲突，便会导致重整工作无法按照预定计划展开。合同法明确指出，承包方在工程款债权方面具备优先受偿的权利，简单来说，就是破产企业应先偿付承包方，这也是购房者、承包方发生利益冲突的主要原因。要想避免上述情况出现，关键是要保证受偿权优先于其他债权（包括抵押权），在购房者已交付大部分或全部购房款后，其所享有债权应优先于受偿权。

对不具备物权效力的期房而言，在设立相应物权时，只有依法登记才能发生相应的物权效力。由开发商、购房者所签订期房购买合同尚不具备所有权，为预防不必要矛盾的出现，物权法提出“经过预告登记的期房，默认具备对抗效力”的规定，由此可见，购房者被赋予期房利益通常在承包方被赋予债权之上，对企业进行重整时，应保证双方利益始终处于相对平衡的状态，基于现有法律对债权、准物权进行协调。

（二）约束担保债权人，保证利益平衡

只有严格约束担保债权人所拥有权利，才能保证债务企业得到更生。为确保重整目的实现，使债务人具备利用自身所拥有财产开展经营活动的基础，进而达成更生目标，我国政府在破产法中新增了与担保物权相关的规定，旨在使重整程序得到限制。除特殊情况外，开发商均会选择用未来财产、土地使用权进行抵押担保，例如，在建项目、预售商品房或是房地产项目，而对期房进行抵押期间，由于标的物并不是真实存在的实体，因此，抵押人往往无法拥有其所有权。而债权人所获得还款担保，其本质是未来能够得到实体的权利，通常被划入期待权的范畴，由此可见，期权担保不应被划入完全担保物权的范畴，对担保优先权进行限制具有实际意义^[2]。在企业开始破产重整后，担保债权人应向法院提交债权申报，按照破产程序规定，依法行使自身所拥有的优先权，此时，担保债权人将无法通过诉讼的方式，达到优先受偿的目的。

（三）保护被拆迁人利益，达到利益平衡

在制定破产重整方案时，同样应当向被拆迁人提供相应保护，确保其利益具备应有的优先权。若由于开发商随意出卖补偿安置房，导致合同所列出条款难以实现，则被拆迁人有权提出解除合同的请求，同时要求开发商赔偿损失并返还房款。如果被拆迁人主动提出解除合同，则应基于特别优先权对债权进行处理，以破产法所规定取回权为依据，确保企业债务可得到全额清偿，为被拆迁人提供相应的利益保障。

（四）协调各方优先权，保证利益平衡

在制定破产重整方案时，开发商既要说明债权和债务间的关系，还要对各方利益进行平衡，通过对被拆迁人、购房者权益加以维护的方式，实现社会稳定发展。考虑到社会各界对破产重整的认知较为浅显，管理人应面向购房者以及债权人，对重整所能带来的积极影响进行说明，使各主体明确重整能够使自身利益得到保护，给予破产重整高度的认可，真正做到以法定程序为依据，解决矛盾并对权益进行维护。

对相关案件进行处理时，法院应始终坚持以社会责任理念为导向，将为经济发展提供服务作为核心原则，帮助开放商尽快脱离困境。要想达成该目标，有四方面内容需要引起重视：一是对各利益主体进行协调，为破产重整提供科学指导。二是坚持依法办案，保证重整程序公正并且公平。由于破产重整往往涉及诸多主体，各主体间发生利益冲突的情况难以避免，要求法院对相关干扰进行排除，保证当事人可行使自身被赋予的参与权还有知情权。三是确保所指定管理人经验丰富，具备对重整期间所存在问题或突发情况进行快速解决的能力，同时以各方所签订施工、预售合同为依据，保证在建项目能够顺利竣工。四是管理人、法院应和政府保持联系，为投资人提供理想的环境，帮助其树立起坚定的投资决心以及投资信心，同时确保债权人所存在顾虑能够被完全消除，为重整工作的有序开展奠基。

结论：综上，房地产企业进行破产重整往往会涉及多个主体，只有提前确定切实可行的重整方案，才能确保重整工作得到有序开展，真正做到以企业提出申请时，由其所负责各项目的开发程度为依据，为购房者利益提供保护，保证各方利益处于相对平衡的状态。此外，在推进破产重整期间，各利益主体应始终坚持以社会本位为导向，结合实务分析所得结论，对重整过程中所遇到纠纷或矛盾进行化解，确保各项工作均能够得到高效开展。

参考文献：

[1]黄庆华,欧亚姗.破产重整效率,企业重整价值与利益相关群体——基于泸天化与柳化股份的比较案例[J].财会通讯,2021(22):4.

[2]于颖,罗党练,张宇.高校控股,公司治理与企业破产——以方正集团为例[J].财会月刊,2020(13):6.