商品房面积预测绘应注意的几点问题

商品房面积预测绘应注意的几点问题

陈其飞

广西桂平市住房保障中心， 广西壮族自治区 桂平 537200

摘要：在商品房面积预测绘工作开展阶段，为保证相关工作开展的质量，则需要注意以下问题，如测绘委托书、面积计算数据来源、原始资料的整理等。本文就商品房面积预测绘注意的具体问题进行简要分析。

关键词：商品房；面积计算；预测绘；注意问题；原始资料；房屋边长

引言

商品房的面积预测绘工作，即开发商在房屋即将竣工前，为办理房屋预售许可证、签订房屋买卖合同，由专业机构的人员，对房屋的建筑面积进行测绘计算，为后续房屋交易提供支持。

一、签订商品房预售面积计算委托书

在房地产开发阶段，由于相关人员，对房屋面积预测绘工作不够重视，没有对其工作进行严格管理控制，在出现问题后，相互推诿扯皮，直接阻碍了房地产企业的有序发展。为有效规避相关纠纷，在商品房面积预测绘工作开展过程中，则需要签订相关的计算委托书，细化买卖双方的责任与义务，为后续的纠纷解决提供参考依据。

（一）签订协议

在签订相关协议时，若开发商提供的设计图纸资料不全面，则需要等待资料补全。因为个别开发商进行签订协议时，由于没有提供完整的设计图纸，进而隐瞒了部分设计图纸信息，如公共设施、公共走道等，侵害了消费者的知情权；部分开发商不能及时提供审批表、工程规划许可证、土地使用证，将直接影响到房屋面积测绘工作的有序开展。为此，在签订协议时，必须对提交资料的流程进行严格细化与界定，要求资料递交的及时性与准确性，为房屋面积预测绘工作开展提供依据。若在部分特殊因素的影响下，无法第一时间递交相关资料，则可以基于相关工作流程，分步骤、分时间段的提交资料，在相关资料补全后，则可以进行面积测算^[1]。

（二）执行“规范”规定

基于国家房建“规范”中的相关要求，在商品房面积测绘工作开展阶段，必须基于最新的政策法规，对房屋面积进行测算。若相关人员引用的政策条款不相同，则会对房屋面积测算数据产生较大的差异。为此，在实际签订协议时，则需要契合国家相关技术规定要求，保证引用政策条款的统一性，有效规避测绘数据误差问题，保证房屋面积测算的真实性与准确性。

（三）面积误差约定

鉴于设计图纸执行过程中，可能会受到外界因素的影响，进而出现设计变更、施工误差问题，无法保证设计面积与实测面积的相一致，导致两者出现一定的面积误差。在实际开发商进行房屋预售时，在买卖合同内容中进行详细界定，需要将合同面积与实测面积误差控制在一定范围内，如两者的面积误差小于等于3%时，则可以进行验收交付。若二者的面积误差超过3%，则需要追究相关主体的责任^[2]。

二、计算面积的房屋边长数据资料来源

（一）设计图纸资料

部分地区房地产市场发展过程中，商品房设计图，被开发商变更的问题并不少见，如实际建造的房屋面积超过设计图，则需要购买者增加房屋购买成本，严重侵害了消费者的合法权益。在设计图纸资料管理时，应当保证设计图纸资料留底工作开展的有效性。在设计图纸资料进行保存管理前，必须检查设计图纸，保证原始设计图纸，都盖有设计单位的专用图章，保证设计图纸与施工图纸资料相一致。笔者认为，在设计图纸资料管理时，必须对设计图纸的文字注释进行关注，如镂空阳台、架空层、入户花园、平台等，在实际房产测量工作开展时，若对细节问题没有在意，则可能会导致数据出现误差，给后续的房屋交付工作造成巨大的麻烦。

如基于相关技术规定，“入户花园”不能直接加入到建筑面积当中；“镂空阳台”建设阶段，阳台的顶盖采用“栅栏”材料，能否将其计算到建筑面积当中。在实际的设计图纸资料中，若没有进行详细界定，将无法保证面积预测相关工作开展的有效性与可行性。由此可见，在商品房预测绘工作开展时，相关人员必须对设计图纸原始资料进行严格管理。

（二）边长数据采集

实际房屋预售面积进行测量时，房屋的计算边长，直接从设计图纸进行获取，并基于平面图、立面图、坡面图，完成对房屋面积的准确计算。若部分房屋的设计样式较为特殊，如复式结构、别墅设计、洋楼设计等，在获取相关边长数据时，则需要通过计算或比例换算，进而获得相关的数据资料。由此可见，在房屋面积测量时，相关的计算人员，必须具备专业的技能、丰富的经验、一定的职业修养，才可基于设计图纸，对不同的信息数据进行筛选整理，进而找到所需的房屋边长，保证房屋面积计算的准确性与真实性。

在对房屋设计图纸的标注尺寸进行信息分析时，则需要了解设计尺寸的类别，如柱轴心尺寸、内空尺寸、结构外墙尺寸等，为后续数据计算提供参考。如工作人员对房屋的套内面积进行计算时，则需要基于墙体的中心尺寸、墙体外边沿尺寸、附属建筑外围尺寸等。通过对相关数据进行有效换算处理，进而得到计算所需的数据资料。在合适测绘作业时，必须清楚地了解设计图纸具体位置标注的尺寸信息，不可凭借工作经验进行随意测绘，影响到房屋预测绘面积的准确性。工作人员进行边长数据整理换算时，必须考量房屋建成后的具体状况，如抹灰层的厚度等。在房屋设计图纸中，设计墙体厚22厘米，则实际建成后将会达到26厘米。为此，在实际计算工作开展阶段，必须进行综合全面的考量，才可保证房屋面积预测绘工作开展的可信度与可靠性

^[3]。

三、资料整理和归档

（一）三级检查

在商品房面积预测绘工作开展时，需要进行成果资源的整理归档，形成书面的技术总结报告，并通过三级检查与二级验收，才可保证商品房的交付与使用。如三级检查工作开展阶段，相关工作人员，则需要测算出分户界线，界定房屋使用性质，并检查设计面积与实测面积相一致，并对公摊面积的计算进行核对，保证房屋面积的合规性。鉴于三级检查工作开展的特殊性，在实际工作开展阶段，应当组织专业的检查小组，由作业员、测绘单位、检查机构、专职人员等组成，实现对房屋面积的有效测绘检查。

在房屋公摊建筑面积进行计算时，则需要对公摊面积进行认定，如房屋的基本信息、分摊的具体方式、面积大小等。为避免后续相关业主之间出现争执，应当由专业的委托方，对公摊面积、组成形式、具体方式进行现场测绘与书面确认。在公摊面积界定准确后，工作人员进行商品房预购时，应当及时告知消费者，杜绝期满问题的出现，侵犯消费者的合法权益。

（二）二级验收

通过对二级验收工作进行解析可知，开发商组织专业的工作人员进行自查，教师发现房屋设计存在的不足，并对相关数据信息进行核对完成，保证相关数据的准确真实。与此同时，相关的房屋产权登记单位，则需要基于房建行业的标准与规程，对房屋设计方案与实测数据进行核对验收。在相关单位进行验收后，商品房的相关数据，才可以最终作为预售数据进行使用，保证商品房预售工作开展的合法性与合规性。

3. 归档备案

为避免后续相关工作开展阶段，出现不必要的纠纷与矛盾。在实际商品房预测绘工作进行时，专业测绘队生成的测绘资料成果，应当进行及时归档保存，便于在出现具体纠纷时，可依据原始测绘数据，界定相关责任。

结语

综上，笔者以商品房面积预测绘工作为例，简单阐述了该项工作开展阶段，需要特别注意的几点问题，为保证消费者的权益，推动我国房地产市场的规范化运行，则需要不断细化商品房销售的工作流程与体系，加强监督管理、落实相关责任制。

参考文献：

[1]何善国.减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法探讨[J].住宅与房地产,2017(12):10+27.

[2]刘燕翔.浅谈商品房面积预测与实测[J].住宅科技,2016,36(08):54-56.

[3]张军宏.商品房面积预测绘应注意的几点问题[J].江西建材,2015(10):241+221.