房地产财务管理风险及其防范策略

房地产财务管理风险及其防范策略

宁颖

中冶置业武汉有限公司 湖北 武汉 430000

摘要：在我国社会经济以及科技快速发展的今天，人们的生活质量也有了很大提升，随之人们对于自身的生存环境也提出了较高要求，这在一定程度上推进了我国房地产行业的快速发展。尽管现阶段我国的房地产行业已取得了较快发展，但一直以来财务管理风险问题都是值得房地产企业深思及解决的问题。基于此，本文重点分析了房地产财务管理风险的内容、成因以及风险问题的防范策略。

关键词：房地产；财务管理；风险；策略防范

1. 房地产财务管理风险概述

房地产财务管理风险，即房地产企业经营过程中因市场调控或者自身经营等无法预测的因素的影响，而导致房地产企业可能会面临一定的经济损失。广义上的房地产财务管理风险主要包括投资风险、融资风险及现金回收风险等，狭义上的房地产财务管理风险则指负债金融风险。房地产企业若要有效防范财务管理风险，首先则需搞清房地产财务管理风险产生原因，进而再根据房地产财务管理风险的特点，采取有效的防范措施，这对于房地产企业自身的发展以及整个房地产行业的发展、我国国民经济的发展有着重要作用。所以，房地产企业若要持续发展，就需根据财务管理风险产生成因制定相应的防范策略。

2.房地产财务管理风险防范的重要意义

房地产作为我国微观经济的重要组成部分，房地产行业的发展与园林绿化、金融等诸多行业的发展都有着密切关系。与发达国家相比，尽管我国的房地产行业起步较晚，但当前我国已有诸多房地产企业。近年来，在国际经济环境的影响下，随着房地产政策的不断调整，我国的房地产行业已形成了优胜略汰的竞争态势，与一些小型的房地产企业相比，大型房地产企业的竞争优势相对较强，大型房地产企业利用自身的资金优势不断扩大市场份额及市场占有率，使得众多小型房地产企业逐渐退出房地产市场。企业财务状况直接关系着其未来的发展，受国家宏观政策影响，房地产企业的财务状况不容乐观，针对于房地产财务管理风险及时采取有效的防控措施具有非常重要的意义。加强企业财务管理风险防控，不仅能够有效提升房地产企业的财务风险防范意识，也能够提升其管理水平，这对于房地产行业的发展有着一定的推进作用。房地产作为我国经济发展的支柱产业，当前房地产企业面临的问题就是偿还金融机构借款的能力普遍较差，该行业已面临着无法获得消费者信任的危机，这一问题的存在将会影响市场经济的发展，为确保房地产企业的持续、稳健发展，房地产企业就需加大财务管理风险防控力度，提升防范意识。

3.房地产财务管理风险内容分析

3.1 金融调控政策较多，筹资渠道单一

尽管房地产企业的筹资活动非常重要，但受众多金融调控政策的影响，导致我国房地产企业面临外部筹资渠道变窄，筹资渠道单一等诸多问题。当前，房地产企业主要是以固定资产为抵押，向银行贷款，这种筹资方式不仅成本高，而且风险较大，若房地产企业反复通过银贷融资方式运转，可能就会面临资金链断裂等风险。尽管一些信息度较高的大型房地产企业已开始推行债券融资方式，但受诸多因素的影响，房地产企业要筹集到充足的项目开发资金非常困难。

3.2 房地产企业的财务管理流于形式

尽管当前绝大多数房地产企业已意识到财务管理工作的重要性，并根据企业的实际情况构建了相应的财务管理体系，但在具体的实施过程中，依然面临着各种各样的问题。如：不能深入分析、研究所提交的财务数据，导致管理层无法从其提交的数据信息中获得有效信息，加之一些房地产企业对于资金预算概念缺乏了解，而导致企业内部经常会出现资金周转困难等问题，这些问题的存在，都会对房地产企业的发展产生一定影响。

3.3融资方式、融资渠道较为单一

在我国社会经济快速发展的今天，融资渠道也越来越多。企业则可通过国家财政、金融信贷、个人闲置、企业所有人等渠道融资。常用方式主要包括内部融资、债务融资及销售自建融资等方式。股权融资则是通过发行股票、吸收个人或者其他企业的投资等方式融资。尽管我国已在不断建立健全融资渠道，但绝大多数企业都尚不了解这些融资方式的优缺点，多会选用固有的融资方式，但一些固有的融资方式并不适用与该企业使用。甚至还有一些企业为了能够尽快开发项目，会接受各个渠道的资金，这样不仅会加大企业的财务风险，同时也会降低企业的投资收益，影响企业的持续发展。

3.4 缺乏有效的预算编制

做好预算管理工作，不仅能够有效提升资金的利用率，还可确保房地产企业财务管理工作的有序开展。但从当前房地产企业的财务管理现状来看某些房地产企业不太重视预算管理工作，预算管理意识淡薄，并且尽管一些房地产企业做好了预算编制，但在后期执行预算编制的过程中，依然会出现各种问题，这将会在一定程度上加大房地产企业财务管理的难度。其次，一些房地产企业开展财务管理工作的过程中，预算编制方法及运算方式本身就存在问题，加之不重视预算编制审核工作，而导致预算价值降低，所以，在预算编制的执行过程中，则会降低财务管理工作效率。

4.房地产财务管理风险成因分析

4.1财务管理人员的综合素养普遍较低

房地产企业若要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，培养高素质的财务管理团队至关重要。但从当前房地产企业的实际情况来看，只是对一些财务管理项目有着一定认识或者仅仅只会记录各个项目的收支情况，财务管理人员对于与房地产企业相关的法律及管理知识知之甚少，所以，在房地产企业面临财务管理风险时，难以提出有效的应对策略。

4.2尚未切实落实财务管理工作

为确保房地产企业财务管理工作的有序开展，则需建立健全财务管理制度。但从当前房地产企业的实际情况来看，尽管绝大多数房地产企业都相继建立了一定的财务管理制度，但在具体的实施过程中，依然存在诸多问题。如：针对于财务数据的分析，财务管理人员只是进行了粗略分析，并未深入探索这些数据的价值，特别是针对于一些无法估量的无形资产的价值，尽管财务管理部门可利用科学手段预测企业的融资风险及其效益，但大多数房地企业融资过程中，并未细致结合企业的实际情况，细致分析每一种融资方式的利弊，只是想着能够尽快开展新的项目获取收益，对于贷款事项及内容并未进行细致分析，而导致企业负债率不断增大，这些问题的出现主要是因为房地产企业的财务管理体系不完善，不能切实落实财务管理工作而导致的。

4.3预算管理缺乏科学性

房地产企业的正常运营通常需要大量的流动资金做支撑，其开发的项目越大、项目越多，资金占用率也就越高，资金占用时间也就越长，加之，一些房地产企业会通过竞标的方式先获得土地，进而通过囤地等方式获取更多的经济效益，在此期间，若其预算管理工作缺乏科学性，未全面考虑土地开发成本，可能就会导致企业财务风险加大，甚至可能还会出现开发成本持续增长而导致企业无法获得更大经济效益。

4.4未采取有效的成本控制措施

房地产项目最大的特点就是施工周期长、投资成本大，项目开发过程中，通常需要大量的资金作支撑，若房地产企业无法有效控制项目开发成本，则会降低资金利用率。加之项目建设过程中，房地产企业过于关注项目进度问题，而忽略了成本控制的重要性，这样一来，则会大幅降低房地产企业的经济效率，而且，一些房地产企业也未能切实落实成本管理工作，导致企业运营过程中要应对各种财务风险问题，这些问题的出现，都将在一定程度上影响房地产企业的持续发展。

5.房地产财务管理风险防范策略

5.1加大财务管理人员培训力度，提升其风险防控意识

房地产企业要想防范财务管理风险，则需提升自身的风险防控意识，只有其能够正确认知财务风险，认识到控制财务管理风险的重要性，与此同时，其还需根据企业财务管理存在的问题制定相应的防范策略，才可有效预防财务管理风险。财务管理人员作为房地产企业防范财务管理风险的主要负责人，其思想认知的高低及工作手段则会直接影响房地产企业的财务风险管理效率及质量，为此，房地产企业就需打破传统思想的禁锢，遵循自上而下、由点到面的原则，加大企业管理层及基层员工的培训力度，以确保其能够全面了解财务管理风险对于企业发展的影响，确保其能够将财务风险防范纳入到日常管理工作当中，积极开展风险定位、风险预测等工作。为有效提升房地产企业的财务管理风险防范意识，房地产企业就应以“财务管理风险”作为培训主题，定期组织相关工作人员参加相关培训活动，并设置相应的培训方案，鼓励相关工作人员积极参与此活动，以便其能够通过案例分析，提升其理论知识，积累更多的实践经验；此外，为营造良好的风险防控环境，在房地产企业的文化建设中也应融入财务管理风险防控，与此同时，相关负责人也应承担相应的责任，以身作则，帮助部门员工树立风险防范意识，针对于房地产企业存在的财务管理风险，不仅需制定相应的风险防范策略，还需不断更新管理理念，以有效规避财务管理风险。

5.2加大对房地产市场的分析力度

房地产企业应加强对房地产市场的分析，时刻关注房地产市场的动态，分析市场动态对于房地产企业的影响，根据分析结果制定相应的防范策略。与此同时，房地产企业还需组建市场调研部门，由其专门负责房地产市场调研工作，获取相关数据信息，以确保房地产企业能够时刻掌握市场发展动态，根据市场发展动态灵活应对市场变化，对于易出现风险问题的部分能够做到心中有数，能够及时根据瞬息万变的市场环境制定相应的防范策略。

5.3优化资本结构，拓宽融资渠道

资本结构优化也要求企业必须做好前期调研工作，房地产企业若要进一步优化资本结构，不仅要详细掌握资金的来源，还需加大资金管理力度，与此同时，还需创建相应的资本机构，为此，房地产企业就必须做好以下几点：1）为确保资金顺利回流，则需制定严格的销售回款制度，就材料款而言，方可根据还款时间的早晚有序偿还，为最大限度的缩减融资问题，企业内部首先必须加大资金管控力度。2）房地产企业可结合自身的实际情况，适当调整融资期限结构比例。当前房地产企业的借款多以短期借款为主，这是导致房地产企业资金链脆弱的主要原因，所以当房地产企业面对突发状况时，则很难应对，进而则会加大房地产财务管理风险。3）房地产企业还需做好现金流的预算工作，在此过程中，房地产企业不仅需编制现金流预算表，还需根据资金缺口的大小，科学选择融资渠道。与此同时，针对于现金的使用情况，还需进行合理安排，提升现金流动性及其获利能力，以从根本上降低房地产财务管理风险。

5.4 加大财务风险预防管理力度

房地产企业的财务管理部门涉及业务范畴相对较广且工作量及工作难度也较大，所以，其对于专业性有着较高要求，针对于这种情况，房地产企业就需结合自身的实际情况建立以房地产企业资金运行、项目操作、成本管控、现金管理以及具体的融资方式为中心的科学的、完善的、行之有效的财务管理制度，与此同时，房地产企业还需结合自身的发展需要，建立健全相关规章制度，以确保日常工作过程中财务人员能够根据相关规章制度有序开展各项工作。例如：财务人员可根据具体的资金管理制度，操控好每一笔资金的流向。在日常工作过程中，财务管理部门需根据工程项目的进度以及具体的工作要求，制定详细、精准、可靠的资金投入计划，以确保项目建设过程中，每一笔资金都能得到合理利用。此外，财务管理风险作为房地产企业经营、发展过程中不可避免的一大问题，为了最大限度的降低财务风险，减少经济损失，财务管理部门就需精准识别、判断财务管理风险，并根据可能出现的风险问题提前制定相应的风险防范策略，以有效避免资金链断裂或者其他不良影响。

5.5建立健全预算管理制度

不论何种风险问题只要转变为危机，就会给企业造成无法估量的经济损失，即使后续采取防范措施也无济于事，为此，就需重视事前阶段的风险防控问题。房地产企业若要有效防范财务管理风险，就需加大预算管理力度，并建立健全预算管理制度，对事前、事中、事后每一个环节进行全方位控制。1）在项目开发、规划阶段，应坚持精细化原则，结合产品定位估算投入资金，确定波动范围，并根据此目标筹集资金、控制项目建设成本及费用；2）预算编制过程中，各部门均应积极参与，而年度预算目标则应由财务部门及预算管理部门共同确定，以确保预算编制的科学性、合理性及可执行性。除编制年度预算外，还应根据年度预算编制月度滚动预算，严禁以赶工期为由导致的预算超支问题；3）加大预算执行监管力度，建立相应的监督管理制度，与此同时，还需运用信息化技术实时跟踪预算执行情况，一旦发现实际支出与预算存在偏差，应及时上报，审批通过之后才可进行调整；4）将预算管理纳入考核范围内，并设立相应的考核标准，将绩效奖惩与考核结果挂钩，以调动员工的工作积极性及工作热情。

5.6提升财务管理人员的综合素养

房地产企业不仅要重视自身的发展，还需重视财务管理人员综合素养的提升，定期组织其参加相关培训活动，以从根本上提升财务人员的专业技能及专业知识。与此同时，房地产企业还需明确划分财务管理人员的工作职责，其不仅要做好收支记录工作及相关报表，还需掌握项目成本及风险防范等相关内容，只有这样才可有效提升房地产财务管理人员的综合素养，为房地产企业的持续、稳健发展奠定坚实基础。

5.7建立健全财务管理机制

为确保房地产企业的持续、稳健发展，房地产企业首先则必须建立健全财务管理机制，在日常管理工作中，切实落实各项制度，以从根本上提升房地产企业的财务管理水平，为项目开发提供有力支持。与此同时，房地产企业还需重视员工综合素养的提升，并不断规范企业内部的财务管理工作，不断更改、优化财务管理体系，缩减不必要的开支，为房地产企业应对财务管理风险奠定坚实基础。

5.8构建风险防范体系

房地产企业的发展通常会受到诸多外界因素的干扰，为此，房地产企业就需根据自身的实际情况，制定适合自身的财务管理风险防范策略以有效规避、防范风险问题。房地产企业要有效应对财务管理风险就需构建风险防范体系，并根据企业存在的风险问题制定相应的策略，以帮助房地产企业规避财务管理风险导致的经济损失。制定风险防范策略的过程中，房地产企业自身首先必须对风险问题有充足的的认识，并具备较高的风险规避理念，针对于可能出现的风险问题，就需提前根据风险类型制定相应的防范、控制策略，以防风险问题出现时手足无措，无法及时规避风险问题，而造成不可挽回的经济损失。

结束语

综上所述，房地产企业若要有效防范、控制财务管理风险就需从多个方面、多维度同时应对这一问题，其不仅要及时了解市场行情，以便财务管理部门能够根据市场发展现状及时制定相应的风险防控策略，与此同时，企业还需不断提升员工自身的风险防控意识及风险防控能力。加之房地产行业的特殊性，企业还需重视融资方面的问题，并根据企业相关数据信息有效预估财务风险，构建监督管理机制，以为房地产企业的持续、稳健发展助力。

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