新形势下国有土地储备模式的探究

新形势下国有土地储备模式的探究

李永睿

西宁市土地储备中心 青海西宁 810000

摘要：随着城镇化进程不断加快，土地储备工作的重要性愈加显著，相关部门为促进土地储备工作高质量开展，近年来相继出台了针对土地储备主体和资源来源渠道等的政策文件。但在诸多因素的影响下，现今各地在土地储备工作的开展中或多或少都存在一些问题，如何有效调整与创新土地储备模式，对于该项工作的作用发挥非常重要，也是有关部门及人员需要深入研究的问题。鉴于此，本文就新形势下国有土地储备模式展开探究，仅供参考。

关键词：新形势；国有；土地储备；探究

引言：土地储备制度是开展土地储备工作的重要依据，其根本价值在于科学调控土地市场，保证土地市场能够平稳、有序以及规范的运行，从而达到对土地资源的节约集约利用，为社会的持续发展奠定基础。现阶段，随着我国城镇化建设深入发展，城市建设与管理已经形成一套相对成熟的体系，城市规划的科学性、合理性明显提升，这在很大程度保证了城市后续发展的持续性。然而，在城镇化进程不断加快的背景下，土地储备工作并未与时俱进，与城市规划明显脱节，以至于土地储备工作的真正作用无法充分展现，降低了土地资源的利用率。

1. 土地储备的作用与意义

在城市建设中，土地是最为基本的生产要素，从根本上来讲，城市的发展其实就是对土地的使用过程，而土地使用的合理性、科学性以及管理效能，就是影响城市发展的关键所在。当前，我国城市已进入飞速发展的阶段，各个城市的人口数量、经济规模都在不断扩大，对土地的使用需求随之增加，但由于过去我国土地供给制度的缺陷，使得土地市场供需矛盾越来越突出，尤其是在人均土地占有率较低的情况下，如何提高土地资源的节约集约利用非常重要。而土地储备工作就是为了解决这一问题，在具体实践中，主要是由各级自然资源和规划部门作为执行主体，根据国家相关法律规范与政策文件，依法进行土地资源的开发、储备与供应等，确保土地资源得到合理利用，以推进城市持续发展^[1]。

2. 新形势下土地储备工作面临的困难

第一，土地储备资金缺口大。目前，在城镇化快速发展下，各地城市建设量明显增加，加之相关政策文件的出台，使得新增的土地储备项目需要的资金难以得到满足。从现实情况来看，在解决所需资金的过程中，主要是通过土地出让收入、财政资金以及发行债券的方式进行，但这对于资金缺口较大的土地储备工作而言，很难解决实际问题，甚至一些地方政府已经无法顾及土储资金，也达不到发行债券的要求。第二，征地、收储补偿难。在征收土地的过程中，如何保障被征收户的利益十分重要，虽然当前政府补偿标准越来越完善，但并未有相关法律规定给予明确，收购双方在价格上存在很大争议，使得土地前期开发陷入困境。第三，相关财务风险控制薄弱。土地储备中涉及的资金量规模非常大，加之土地储备运行周期长，使得土地储备资金管理中存在一些盲点问题与风险因素，如资金混用问题，这对土地储备工作的开展带来了严重影响。

3. 新形势下国有土地储备模式分析

1. 扩展融资渠道

在土地储备工作中，确保资金供应的稳定性极为关键，所以土地储备机构应在当前的融资方式与渠道基础上，积极扩展融资渠道，在此过程中可以借鉴国外土地储备融资模式，然后结合我国国情，对土地储备融资模式进行创新，由此不断完善土地储备融资系统，防止因为资金供应方面的问题而影响该项工作的高质量开展。当然，在扩展融资渠道的过程中，各地必须结合自身的发展水平进行创新，比如有的地区土地资源管理水平较强，当地经济发展水平也比较好，这类地区就可以通过开发土地资金与债券的方式扩展融资渠道，这样既能减轻地方政府的资金压力，也可以保证土地储备工作的顺利进行^[2]。在此之后，可以将政府部分职能交给相关委托机构进行替代，这样政府就可以专心做好微观规划管理、市场宏观调控等工作，以此形成符合当下发展需求的现代财政制度。

2. 履行协议实施

对于采购主体的确定，应严格遵循国家相关法律规定与政策文件，通过公开招标、竞争性谈判等形式进行确定。一般情况下，确定土地储备前期开放建设工程项目的承接主体时，主要采取公开招标的方式予以确定，在此基础上还应与承接主体通过签订相关合同或协议的方式，对双方的违约责任、权利义务等内容进行明确，以便推进后续工作顺利开展。承接主体在履行协议时，必须严格按照协议中的相关内容，尽快筹集资金，同时及早开始准备项目实施建设，确保项目能在规定时间内，安全、保质完成，符合双方在协议中的约定。在项目的建设中，购买主体需要做好全过程的跟踪监管，结合项目实施的具体情况，与服务对象、有关政府部门进行有效沟通，从而为项目如期、安全与保质完成提供重要保障^[3]。

3. 提高规划质量

在城市的现代化建设与发展中，城市规划工作发挥着至关重要的作用，具体表现为优化配置土地资源，保证城市空间布局与结构的合理性。一般情况下，城市规划方案一旦确定是不会进行随意更改的，假如必须要进行更改，就要多方进行深入讨论，经过有效评定、审评后才可以进行更改，整个过程非常耗费精力、时间。所以，为避免这种情况的发生，就应提高规划质量，保证已经确定好的规划方案具有一定的前瞻性、科学性与可行性，以此为土地储备工作的进行提供有力支撑，进而实现对土地资源的合理、有效应用，提升土地储备的实效性。

4. 加强风险控制

随着社会的不断发展，土地储备工作面临着更大挑战与更为复杂的环境，使得该项工作的开展中可能出现种种风险问题，其中最为突出的就是财务风险问题，如何强化对财务风险的控制，是土地储备机构内部财务部门应重点研究的问题。从土地储备工作的开展情况不难看出，整个过程会涉及大量的资金，并且在筹集资金、应用资金中，牵扯的事项与环节非常多，所以运行周期也相对较长，这就使得土地储备资金管理中极易出现财务风险，因而，在新形势下的土地储备工作中，土地储备机构要重视土地储备资金管理的规范化与科学化，而这就需要立足于现实要求，深刻理解土地储备新政，由此保证在重大开发项目、民生用地等过程中的资金管理可以高质量开展。必须指出的是，在实践过程中，有关人员务必要加强对土地储备新政的解读，同时要熟悉土地储备资金管理的各项要求，在此前提下进行资金管理工作计划的合理设计与安排，其中可以针对常见的一些财务风险因素提出相应的预防措施^[4]。另外，还要注意对土地前期开发、整理等工作期间存在的盲点问题给予关注，做好有效性的预防。为最大限度强化风险控制，相关部门还要在充分研究市场经济因素的前提下，有效管理项目申报环节，对土地储备及运营中所需的资金进行合理规划，继而为土地储备工作的高质量开展打下良好基础。

结束语：土地储备工作的重要性毋庸置疑，但在新形势下该项工作还存在不少的问题，加上政策的变化，使得土地储备工作在开展中面临更大的挑战与困难，对此，相关部门及工作人员应立足于当地土地储备工作开展情况与国家现行的政策法规，在不断实践中有效调整与创新土地储备模式，进而保证该项工作的作用可以最大限度发挥出来，为社会持续发展作出积极贡献。

参考文献：

[1]赵强.新形势下国有土地储备模式的探究[J].大众商务，2021(9):1.

[2]潘明伟.新形势下国有土地储备模式的探讨[J].国土资源,2019(9):3.

[3]韩林.新形势下土地储备运作模式面临的障碍及对策研究[J].经济与社会发展研究,2020(10):1.

[4]贾林,王伟国.优化土地储备运行模式提高土地宏观调控能力——以濮阳市为例[J].资源导刊,2020(17):2.