浅析不动产登记测绘业务一体化

浅析不动产登记测绘业务一体化

高爱华

阜宁县万源测绘有限公司 江苏省盐城市 224400

摘要：不地产登记测绘一体化对提高不地产登记测绘效率、促进不地产登记测绘业发展具有重要意义。基于此，本文详细探讨了不动产登记测绘业务一体化

关键词：不动产；测绘业务；一体化

不动产登记制度是保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全、提高政府治理效率与水平的重要制度。作为保障不地产登记的一项技术性工作，不地产权籍调查包括不地产权属调查及不地产测量。其中，不地产测量作为权籍调查的基础，是保证不地产登记顺利进行的前提。

一、现状

1、规划涉及的测绘业务。规划涉及的测绘业务包括基础地形图测绘、规划监督测量。其中，规划监督测量是为验证建设项目平面位置、高度、建筑面积等指标是否满足规划审批要求而进行的测量工作，包括放线测量、验线测量、竣工测量。

从建设项目周期开始，上述规划涉及的测绘业务依次为项目研究、设计阶段的基础地形图测绘，工程施工阶段的放线测量、验线测量和工程验收阶段的竣工测量。

2、涉及国土的测绘业务。国土测绘业务主要为国土资源管理服务，从土地管理周期出发，分为基础数据采集的地籍测绘、用地审批阶段的土地勘测定界、不地产登记阶段的权籍调查和界址放样服务、项目完成时复核用地条件。

3、房地产测绘业务。房地产测绘业务指房产测绘，包括房屋预测、房屋实测、变更测量、绘制房产图等。

二、不动产登记与测绘关系

1、基于土地信息的财产调查。必须了解房地产权利的所有者、有效类型、土地用途、面积等。这种权利调查需要实地勘察、测量、绘制房地产边界，以及完成起草与签署过程。大多适用于新征地阶段的空地登记，权利人是私有住宅的所有者，即开发商独立占用的土地等。

2、基于住房信息的权利调查。需了解产权人、位置、项目名称、房屋、类型、建筑类型、用途、户数、总层数、建筑结构、竣工年份、建筑面积、分布区等信息。需对房屋具体情况进行现场勘察测绘。这种维权调查适用于住宅建设阶段，用于划分交易及登记不地产变更。

3、项目审查及验收费用审查。此类维权调查用于审查及接受新项目，需核实边界区域是否在已完成项目实际用地范围的核准范围内。所采取的步骤是探索多个地形的组成及映射。

4、整体房屋与土地所有权调查。根据房地产范围，查找土地及房屋相关信息，进行实地调查，同时进行不地产测绘，其主要是登记不动产产权。

三、不动产一体化测绘可行性

1、房地产测绘。房地产测绘是指收集记录房屋及住宅地块的相关信息，为产权开发、土地登记、开发使用、交易、税收、城市规划提供数据支持。《物业测绘管理办法》明确规定了物业测绘的委托：公寓业主、房屋权利人、利益相关者委托测绘公司进行自愿、主观的房地产测绘。在此期间，被授权委托测绘任务的测绘公司应取得当地物业管理部门相应的房地产测绘资质。从本质上讲，测绘公司是独立的个体，与客户无利益冲突。在物业测绘市场调研中，国内测绘企业呈现以下经营模式：分开经营模式、综合经营模式、混合经营模式。

2、地籍调查。实现土地管理的基本要求是调查工作的开展，调查工作主要以地籍调查数据为基础，结合测量方法的应用，采用控制精确的测量方法确定位置和大小。利用地籍图等判断土地边界、属性、面积，为土地管理及城市规划部门开展各项工作提供有利依据。作为地籍测量的主体，政府行政部门将基本方法及国家措施的重要性结合起来，赋予其测量工作更大的法律意义。在国外地籍测绘分类中，它被定义为地籍测绘的范畴。此外，在我国发展初期，地籍测量被视为国家政府征收财产税及保护个人土地权利的行政行为，地籍调查通常是国家垄断管理的一部分。究其原因，在于国家对土地资源、土地使用者、土地开发企业采取了强制性的管理措施，以确保社会经济的全面发展。

3、草原、林业等不动产测绘性质。草原和林业等的测绘实质上为草地、森林现状的调查、经营、管理提供了相应数据，这一时期使用的测量方法属于财产测绘范围。这项房地产测绘工作以国家法律为依据，从测绘技术、流程等方面都取得了一定的发展。然而，与房地产测绘及地籍测绘相比，草原及林业测绘的范围有限，难以知晓。因此，可从不地产测绘及地籍测量角度对不地产登记测绘进行有效控制。

四、不动产登记测绘业务一体化发展策略

1、进一步统一不地产测绘的单元划分和编码。今后很长一段时间，为不断促进不地产测绘的健康发展，相关工作部门应注重不地产测绘单位划分及编码的统一。例如，在统一登记背景下，相关测绘部门可通过建立统一的不地产单元划分及编码体系，实现不地产的准确测绘。在此过程中，相关人员需先对相关不地产要素进行分类，其中，需关注不同类型不地产中最能反映其特征的要素，包括土地、房屋、林地不动产等。同时，工作人员还需强调相关分类能反映不同不地产类型测绘层次结构和相关不地产要素间的相关性及协调性，即分类需有一定系统性及科学性。在此原则上，技术人员在不地产测绘中需确定首级类，然后在首级类基础上将其划分为单元，并根据实际需求将其划分为不同实体类型。不地产编码时，先要考虑不地产要素名称与其代码之间有一个唯一固定的“身份证”，并预留足够的空码位置，以保证后续数据的扩展。特别是在现代统一登记背景下，技术人员需引入三维地籍中的“产权体”作为不地产统一登记和单元划分依据，即在充分借鉴产权体划分模式基础上，结合土地上是否有建筑物要素进行单元划分。其中，无房屋等建筑物及树木等固定物的不地产类型，应按土地权属界线封闭范围划分为不地产单元；有房屋等建筑物及树木等固定物不地产类型，应按建筑物、树木等固定物和土地权属界限封闭范围划分为不地产单元。

2、引进更先进的不地产测绘技术手段。不地产测绘成果作为不地产统一登记的基础数据，受国情、制度等因素影响，一直处于相对分散的状态，这不仅使登记机关相互分离，也缺乏统一的登记内容与依据标准。在分散式登记、多部门管理登记模式下，不同类型不动产登记需由不同工作部门管理。同时，这些工作部门间的登记制度、登记内容、数据格式、信息系统等环节缺乏统一标准，因此，不同类型的不地产成果在登记上存在很大差异，不利于不地产测绘事业的进一步扩展，也无法充分发挥这些不地产测绘成果的最大价值和成果。

例如，在不地产测绘成果的管理和利用中，有关部门可借助现代信息技术，建立专业的数据库管理系统，提高不地产测绘成果的利用率。在整个过程中，技术人员先要统一全国范围内坐标系，实现不地产测绘成果登记的有效衔接。另外，各省市不同地区测绘机构也要通过现代化社会网络进行实时沟通交流，按沟通规定好的标准与规范及时上传当地不地产测绘成果，实现不同地区和不同部门之间多源异构数据系统的互联互通及共享共用。

3、进一步完善不地产测绘规章制度。为保证相关不地产测绘工作的全面开展，各地工作部门不仅要进一步明确不地产测绘工作涉及的具体机构，还要根据当地实际情况与工作需求，制定更加完善、健全的不地产测绘规章制度，确保测绘工作的规范化、标准化，促进不地产测绘工作的可持续发展。在统一登记背景下，精度指标作为决定不地产测绘技术路线及其工作方法的关键因素，也关系到相关不地产测绘的成本和效率。因此，有关部门需在完善不地产测绘法规体系基础上，更加重视不地产测绘的精度指标。通过建立统一的不地产测绘精度指标，促进不地产的统一登记管理。

参考文献：

[1]侯惟原.浅析不动产登记测绘业务一体化[J].国土与自然资源研究，2020(05).

[2]王昊.探讨不动产登记测绘业务一体化[J].市场周刊，2021(23).

[3]邓文俊.探讨不动产登记测绘业务一体化[J].低碳世界，2021(07).