不动产统一登记的关键技术及质量控制

不动产统一登记的关键技术及质量控制

辛焕平

齐河县自然资源局 251100 山东省德州市

摘要：为获取准确、全面、专业的信息，解决长期以来房、地分开登记导致的房屋、土地登记信息不一致、不对应的历史遗留问题，减少由此产生的纠纷，进一步推动不动产登记事业的高质量发展，我国全面实施不动产登记工作，实现了数据的互通与统一，使不同类型的不动产测绘开始向标准统一、数据清晰、房地一致的方向发展。但随着不动产登记工作的开展，原有土地房屋登记制度的各种缺陷形成的弊端也日益显露出来，其间国内很多同行非常关注不动产登记问题，但多数是从宏观上对不动产测绘的关键技术和产业发展等大课题进行研究，本文主要分析不动产统一登记的关键技术及质量控制。

关键词：不动产测绘；测绘问题；解决方案；质量控制

引言

随着不动产登记管理有效保护权益、维护交易安全的普及，包括国有土地、建设用地、房屋、集体土地、宅基地、集体土地房产、林权、海域使用、农村土地承包等各类不动产登记业务积淀了大量的数据，这些成果一方面为盘活土地资源和促进经济发展做出了重大贡献；另一方面，由于各种不动产登记是分批分阶段逐步开展的，各登记系统相对独立，加之年代跨度、新旧系统切换等原因，各登记系统已经难以满足当前服务社会的需要。因此，建立不动产登记统一的信息平台不仅是国家不动产登记管理的明确要求，也是长期落实不动产登记制度保障交易安全和实现信息统一的重要技术支撑和手段，对于规范机构整合和提升社会管理能力和治理水平，强化产权保护和便民利民具有重要意义。

1、不动产登记统一应用现状

1.1不动产登记统一应用政策方面

依据《不动产登记暂行条例》，不动产登记应当与住房城乡建设、农业等部门实时互通统一，能够通过统一取得的信息，不得要求申请人重复提交；依据《不动产登记操作规范》，申请人应当依法提供原件形式的申请材料，不动产登记机构可以依据实时统一的信息进行核对，能够通过统一取得原件的，不得要求申请人重复提交；按照《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间》，自然资源部门自身产生的，或者能够通过部门实时信息统一获取、核验的资料，不得要求群众重复提交；自然资源部、国家税务总局、中国银保监会《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》，建立网上“一窗受理”平台，推进不动产登记网上受理审核，申请人在网上申请，其用于不动产登记的资料能统一获取的，由登记机构自行通过统一途径获取；依据自然资源部自然资源确权登记局《关于印发〈不动产登记统一国家层面相关部门信息服务指南（试行）〉的函》，国家部委之间的信息统一机制已初步构建，对市县统一国家部委信息的具体实现路径、接口等做了具体指南安排，以便于各地操作；福建省自然资源厅《关于不动产登记统一相关部门信息的通知》对各地与省厅的统一服务接口做了具体规范，以利于各地完成接口的本地开发调用。

1.2不动产登记统一应用实操方面

现阶段不动产登记实操中能统一到的申请材料，主要有身份证、婚姻登记证明、出生医学证明、死亡医学证明，以及机关企事业单位、社会组织法人证书同公证法律文书、司法判决文书与税收完税资料、测绘信息资料等，统一应用的信息资料种类越多，意味着不动产登记统一应用及统一后核验比对、人工分析判断等工作越多，因此不动产登记的工作量比以前有所加大。

2、不动产登记突出问题及解决方案

2.1多种测绘技术的应用

现场审核阶段，主要涉及所提交的测绘成果与现场用地类型是否匹配，测绘调查成果是否准确。现阶段，利用无人机倾斜摄影测量技术、三维激光扫描技术快速、高质量地完成测绘成果现场审核工作。利用无人机倾斜摄影技术进行实地数据采集，结合相关软件，可实现待核查区域正射影像、实景三维模型以及数字线划图等成果的生产，结合正射影像、数字线划图等产品，可快速判别土地使用类、宗地红线等信息，实现对其拓扑关系、属性关系、宗地面积以及逻辑一致性的判别。针对在建项目抵押问题，可利用无人机倾斜摄影测量生产的实景三维模型进行确认，此类项目需重点把控其项目进展情况，简单的影像数据会造成较大的误差，不具有说服性，利用实景三维模型可全方位无死角了解施工进展，为数据的正确性提供保障。在房产测绘成果检查过程中，可利用三维激光扫描技术生产空间三维模型，以空间三维模型为核查依据完成举证检查。

3.2促进信息资源共享

使用统一平台建设政府网站，并积极推动子站信息资源的共享，协调各系统之间的关系，对信息资源整合，优化网站群管理模式，提高运维管理质量和效率。政府网站经过了多年发展，已经逐渐发展成熟，通过信息资源共享，整合门户网站，更有利于综合数据信息为群众提供更完善的服务，解决信息孤岛问题，提高服务的综合性和有效性。通过促进信息资源共享，能够以较低成本和变革进行网站整合，让各子站之间形成衔接，提高网站资源利用率。因此需要以省市为单位，应用统一的平台和标准建设网站，为信息资源共享奠定基础，并逐步推动全国统一建设，推动全国信息资源的整合和共享应用。

3.3专项整理

为确保不动产登记服务改革顺利推进,实现不动产登记业务提质、效能提速、服务提升的目标,遵循“急用先行”原则,优先开展了限制信息和抵押信息专项整理工作,降低日常登记风险。1)限制信息整理，限制信息主要分为土地和房屋两部分,土地限制信息包括查封、冻结和其他限制3类,房产限制信息包括司法冻结、行政限制、危房限制、征收冻结、税务限制、异议登记、备案等16类,与现行不动产登记数据库标准差异明显,需进行系统梳理整合。首先,在全面分析存量限制信息的基础上,编制不动产限制库标准,建立土地限制库、房产限制库与不动产限制库之间的映射关系,将限制类型精简至4大类8小类;其次,设计开发限制信息整理工具进行整理和质检,实现整个清理过程可追溯;再次,结合前期房地关联成果,建立每一条限制信息与客体、权利之间的关联关系,根据电子档案、原业务系统并辅以内外业核查综合判断限制信息有效性、关联正确性,整理并补录完善限制内容;最后,严格按照“三级质检”要求进行质量控制,定义检查规则实现计算机自动验证,确保成果准确无误后更新入库。2)抵押信息整理，在数据预处理的基础上开展不动产抵押信息专项整理,主要包括抵押落户、房地抵押信息整理、房地抵押信息核验和抵押信息入库更新4部分工作。采用逐业务逐房屋清理的方式进行土地、房产存量抵押信息整理,完善抵押记录与户室的关联关系,并根据原房产系统、档案等进行二次核验,确定权属状态,补录完善关键信息等,最终完成抵押成果的更新入库工作。

结束语

本文针对不动产统一登记中存在的测绘技术问题进行了讨论，阐述了一系列相应的解决方案，并通过实践进行了验证，同时指出不动产登记关键在于质量控制问题，为提高产品质量，降低错误率，本文从入库登记成果审核制度出发，结合先进的测绘技术，提供了生产部门自查方法。随着不动产统一登记的深入开展，未来还会碰到很多相关的复杂问题，本文提出的问题希望能抛砖引玉，引起同行的共同关切。

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