关于建筑工程中房地产开发工程管理的思考 

关于建筑工程中房地产开发工程管理的思考 

徐锋

杭州创华置业有限公司

摘要：由于我国经济的快速增长，建筑项目中的房地产开发项目管理目前正受到重视。房地产项目是一项长期的、大型的建设项目，而且作为国家经济发展的重要部门之一，其设计和施工质量需要相关部门严格把关。未能坚持对项目进行严格的质量控制，可能会导致项目出现各种潜在的安全威胁。在此背景下，本文首先对建筑工程中房地产开发工程管理的难点进行了详细的分析，接着系统阐述了加强房地产开发工程管理的有效措施。

关键词：建筑工程；房地产开发；工程管理；问题及措施

引言：由于中国城市化人数的持续增加，对房地产业的要求也将大大增加。此外，房地产业务也已逐步成为中国经济的主要支柱产业之一。只有对房地产项目进行高效的管理，才能保障房地产项目的正常进行。可是在实际项目管理过程中也面临着不少问题，所以目前提高建筑工程房地产开发工程管理水平至关重要，有助于促进社会和谐稳定的发展。

1. 我国建筑工程中房地产开发工程管理的难点分析

1. 难以有效控制施工进度，资源分配不合理

工期管理是施工进度控制的难点，也是要求很高的一个环节，工期控制既是保护业主利益的前提，也是提高公司整体效益的根本保障。但是，因为部分房地产公司在项目研发与管理方面并没有进行广泛的市场调研，公司内部对市场状况的变动并不敏锐，忽略了在整体项目发展中有效管理工期的必要性。在实际施工过程中，由于开发商在市场研究中出现了某些问题，导致工程管理人才无法在整体项目的施工中起到有效影响。再加上缺少对施工过程的有效监督，房地产开发施工规模日益增大，施工进度无法得到有效保证。而且，在开展房地产建设项目时，所牵涉的建筑人员非常复杂，此外也没有规范的资源配置项目，进而造成劳动力资源的严重浪费^[1]。

2. 房地产工程造价管理水平有待提高

对于房地产企业而言，项目成本控制直接关系到企业的经济效益。近年来我国房地产市场竞争加剧，一些房地产开发商在竞标中严重违反了市场原则。经过仔细的分析和规划，项目的成本被粗心地确定，以便在招标过程中以较低的价格中标。但是，缺乏客观验证的成本管理，必然会限制房地产项目的资金来源。即使项目的实际成本远超预算，开发商也拒绝调整原设计方案。因此，施工部门只能在施工过程中偷工减料，最大限度地控制成本，最终造成房地产工程存在一定的风险。除了上述原因外，结构设计的频繁变化导致了项目成本的增加，这在目前房地产项目的开发过程中也很常见。

3. 工程核算部分与施工现场情况差别较大

建筑工程的核算关系到质量问题，甚至决定了房地产开发公司的生存状况。然而，在项目本身的建设过程中，房地产工程项目的成本核算部门并不会起到应有的作用。核算部门还需要对施工的基础数据资料进行精细确认与核算，以确保基础数据的真实性，并确保了后续施工文件的可靠性。对施工过程中发生的特殊情形，也需要明确细致地列于变更日志中，并由有关责任人签名确定，而专案管理工作人员的主动协助则可以提高各项核算工作的顺利进行。对项目进行计费的任务不同于预先规划和构建项目，这更多地与会计人员的素质有关，只有选择具有高度专业能力和个人责任感的人员作为开展核算工作的人员，才能确保项目的可信度。

2. 加强房地产开发工程项目管理水平的有效措施

（一）建立健全管理制度

房地产施工管理制度决定了建设项目的施工速度和质量。强化监督管理体制，运用项目管理机制的强制约束力，确保监督管理机构对房地产项目实施有效监督。在建设工程质量控制体系运行过程中，各种建设工程及其成果难免会偏离预期标准。因此，有必要建立可靠的管理和监管系统，并监控施工安全和质量。质量监控分为内部和外部，因此需要对项目进行持续的监控和审查。如果在管理体系改进过程中发现质量管理和技术标准存在偏差，施工企业应积极采取纠正措施，确保建设工程质量符合相关建设标准。质量管控是确保建设项目控制系统正常运行的一种手段。建立健全管理体制，强化管理机制，可以有效防止严重质量违规事件的发生。

（二）加强工程项目设计阶段管理

房地产开发公司可采用招标方式，将施工工作提交给专业的设计团队。设计部门必须按照相关标准进行科学设计，并对每个设计方案进行详细地掌握。开发者需要结合概念证明和设计需求来完善原有的项目管理系统，了解设计变更的原因，防止设计文档的频繁变更。项目规划是房地产开发项目顺利进行的基础，合理的项目规划可以保证项目建设管理的顺利进行。当前，中国住宅项目管理处在蓬勃发展初期，科学合理的规划设计能够带来更高层次的项目管理，对于推动中国房地产业经济健康发展有着关键意义。因此住宅开发公司必须制定更准确的管理目标，设置更科学的管理机制，通过搜集更多的市场资料信息，进行细致梳理，制定科学合理的经营策略，进一步缩小城乡住房需求的差距^[2]。

（三）加强项目进度控制，促进资源合理分配

合理管理工程进度是保证房地产工程项目品质的基本条件。要做好对工程进度的管理，必须明确专案管理在施工管理流程中的角色。在项目管理人员的指挥下，有序实施工程监理。在对房地产建设项目进行施工以前，项目管理人员首先需要联络开发商和施工队伍，在约定的时间范围内检查和整理建设项目的设计图和进度规划。在进入施工现场以后，还必须判断具体方案的可能性，将整个项目方案划分为若干个施工模块，将各个模块的交付期限标记为某个项目节点。在整个项目的各个节点中都实施了基本的项目监控与管理，以保证施工者严格遵照技术设计周期完成作业。在项目执行的整个流程中，特别要注意各个环节的控制和协调，以及错误的纠正；协调的主要工作内容就是合理地协调和管理在整个施工流程中有关的各个部门和队伍，从而避免了浪费时间和资源，促进了部门与资源的有效配置。协调管理工作的主要意义就是促使施工项目管理分工更加清楚，防止由于有关部门数量过多而产生管理混乱，从而制定更加严谨的项目管理规划，避免施工单位粗放管理，保证按时竣工，使建筑工程房地产项目管理迈上新台阶。

4. 有效规划工程项目资金，降低造价成本

在发展房地产项目时，控制项目成本始终是个挑战。为了合理管理各项工程造价，并减少房地产建设项目施工成本，目前大致有如下的一些办法：一是在房地产建设项目开工过程中，应当严格控制因管理疏漏而对技术设计方案的更改。这就需要施工管理队伍在项目开工之前对图纸进行综合分析，并仔细调研建筑环境，研究方案设计的可能性，进而选用最优设计方法，以防止项目开工后发生的各种主观或客观原因，房地产建设项目计划因技术设计变更而被动改变，从而造成了项目管理的紊乱。二是计划变更需要项目经理、开发商和技术经理共同参与，以进一步规范结构变化，为项目资金调整预留余地^[3]。

5. 提升施工管理人员专业能力，加强团队建设

房地产开发和建筑场地管理等工作，应当在对项目充分专业化的前提下开展。这不但要求专门的建筑技术人员和优秀的施工人员，同时也对建筑管理人员的综合素质提出了更高的要求。也就是说，不仅需要管理理论的技术储备，能够与施工现场的各个单位实现合理的信息交流与配合，以便进行对资源的合理利用与把控，而且需要工程管理者还应该掌握相应的施工技能，并分担相应技术管理工作职责，为施工现场的施工流程进行必要的技术引导，保证施工品质与工程进度。

结论：通过文章分析得知，房地产开发是一项高风险、高收益、高投资的工程项目。为将施工过程中的风险降到最低，在施工过程中，要及时认识和把握施工现场管理中的问题，全面了解复杂多样的施工过程。同时必须严格执行施工管理方针，对房地产开发过程中各个阶段工作的特点有清晰、全面地了解。并进行合理的现场管理，以降低建设过程中的潜在危害，从而达到对房地产开发商的效益最优化。

参考文献：

[1]赵曰常. 房地产开发工程技术管理中的资源优化配置[J]. 工程技术研究,2020,5(10):154-155.

[2]黄硕. 房地产工程管理的创新模式研究[J]. 建材与装饰,2019(08):161-162.

[3]冯磊. 房地产工程管理的创新模式分析[J]. 住宅与房地产,2019(28):120.