浅谈给排水专业在房地产管理中的重要性

浅谈给排水专业在房地产管理中 的重要性

杨琛玺

上海西上海集团置业有限公司 上海市 201800

摘要 阐述了房地产技术管理过程中遇到的问题以及解决方法， 通过对这些问题的原因分析，总结了地产技术管理人员前期能做的功课，以期望能为业内人士提供参考。

关键词：给水方案 水表设置 冷热水均衡 卫生间 露台排水 排水总图 分期项目消防统筹 管线综合

引言：在设计院工作的时候，更多会往专业理论的方面考虑问题，出图是否符合规范是第一要点，图纸符合审图的要求了，那就是一套合格的图纸，会很有成就感。进入房地产技术管理后，才明白，图纸合规只是一个起点，是否合理、是否符合经济利益、是否方便施工这些，也同样重要，因为理论最终还是要通过实践来检验才会变成真理，才能体现这个专业的价值。

从设计转房产技术管理的这些年，做过各种各样的项目，过程中也遇到过不少问题。以下列出供同行参考。

1. 在制定给水方案的时候,与当地自来水公司进行充分的沟通是很有必要的。有的项目，20多层的住宅设计做了全变频，而当地自来水公司要求超过18层的部分要做高位水箱供水，因此设计要做图纸整改；有的自来水公司要求水泵房的供水半径在150米范围内、服务面积在4万平米内；不同的自来水公司对于住宅中给水管的管辖及施工范围也不尽相同。从成本角度考虑，在做给水方案的时候，也要在细节上沟通清楚，比如之前遇到过一个项目，由于单体和地库是不连通的，设计认为一般泵后管都是属于施工总包范畴，因此把泵后管全部走地面，后来甲方和自来水公司谈价格的时候发现泵后管全部属于自来水公司施工，就问了下原因，原来当地的规定是只要是自来水管走地面，不管泵前还是泵后，都是属于其施工和管辖范畴。甲方做了成本测算，自来水公司做比总包做贵了几十万，后面就由甲方技术管理出方案，把泵后管全部改从地库走，就近单体的地方地库顶板穿管与地面水表箱连接，局部做好防水。有些时候建筑方案考虑单体和地库不作联通，然而当地自来水公司不允许泵后管走地面（沟通后也最多同意走10米长度内的泵后管），这就意味着要在建筑单体内增加水泵房，由于泵房和住户毗邻，规范实际是不允许的，因此要做很多的技术措施才能符合要求，这个时候作为技术管理，就要在方案阶段就要把情况提前摸清楚给公司作决策。因此，作为甲方设计管理，一定要在施工图前和当地自来水公司沟通清楚，这样才能在技术和成本方面都管控到最佳，防止图纸出现反复，影响项目推进的速度，或者因为对地方规定没有摸透，从而给公司造成成本上的损失。此外，在住宅顶部采用高位水箱供水时，水箱出水管管径以及变频泵的压力应考虑适当加大，实际使用中，最高层的住户的水量或者水压往往都偏小，有小业主就会偷偷在户内加装管道增压泵，这样一来，周边的住户用水就得不到保障了。

说明：原设计泵后管走地面，改造后泵后管走地库

二、当做到SOHO项目的时候，一般每层都有很多卫生间，每个卫生间需要设置独立水表，之前有遇到过设计师在楼层面做了集中管井来安装水表，表后管再通过公共走道接入每户卫生间，这样几十根支管设置在公共走道吊顶内，管线密集占用空间较大，存在漏水较大，会给后期维护造成较大的困扰。最后还是通过整改，由公共管井内总管引出一根给水横管，敷设于吊顶内，然后再分别由支管进入各户管井内，并分别安装水表，减轻了吊顶内布线排管难度，降低了公共走道吊顶内漏水风险。

三、在公共建筑项目中，经常会有热水供应需求。在使用过程中，有时会发生一些问题，例如要放很长一段时间的冷水才有热水出来，这种情况通常是热水用水点的支管设置太长了。在一些偶尔需要热水使用的办公建筑中，热水用水点如果比较分散，那洗手处可以做个即热型电热水器就行了，淋浴配置容积式电热水器，这样的话能源又不用浪费，用起来即开即热，使用方便，如果是已经做了集中热水系统的建筑，那么尽量把热水回水管做在离支管较近的地方。另外是一些用水点比较密集，用水时段也是比较规律的场所例如幼儿园、医院的门诊、病房楼、公共食堂、厂区内的员工宿舍等，最好是使用集中供热的设计，对于用水时段比较规律的例如医院病房及员工宿舍，还可以采用定时热水集中供应系统。还有时候使用热水的时候会发生水温忽冷忽热、不稳定的情况，这通常是由于冷、热水压力不均匀造成的，在设计的时候应当注意，要把热水做成和冷水相同的分区，此外不同使用功能的用水尽量分开，比如卫生间自闭式大便器和淋浴的冷水管不要串联起来，避免有人洗澡时而有人在冲厕，瞬时淋浴冷水量变小导致烫伤，只要做到分区一致、使用功能不相互影响，那么冷热水就能均衡了。还有一种情况是同一楼层有很多个卫生间，有的卫生间热水温度正常，而有的热水的温度不足，通常产生这种情况的原因是由于热水系统不同程引起的，在设计的时候遵循先配慢回的原则，先配到热水的点或者立管，回水的时候就要慢回，这样才能使得系统中每个热水用具所走的总路程是相同的，从而获得相同的用水温度，当然同程供水由于管段长，造价比异程高，这个要按照甲方的需求来定。

4. 在住宅设计中，经常会出现2个卫生间相邻排布的情况，设计时出于经济的考虑，会合用一根排水立管，而2个卫生间的分隔处一般都会有结构梁，这就意味着有一个卫生间的排水支管要走梁下，从而导致此户卫生间的吊顶高度低于窗户顶部，影响吊顶及采光。那如何避免这种情况呢，就是给排水专业设计师需要核对土建专业的图纸，分析是否具备合并立管的条件，如果影响二次装修，那么就一卫生间一立管，否则虽然出发点是好的，实际给甲方造成了整改的麻烦。

说明：因为合用立管，南侧卫生间排水管挡窗户

五、在一些高档住宅小区，为了提高多层洋房的品质，建筑设计会赠送露台，由于每层的平面不尽相同，设计师为了图方便，会把多层屋面的排水管间接排到露台，露台小的情况下有的还会设置地漏来进行排雨水。这样的话就会出现几个问题，一个是屋面的雨水量通常都比较大，间接排露台的话，对露台冲刷较大，万一小业主走上去有可能会滑倒，安全度和品质感都会降低；另外就是地漏的排水能力还是比较小的，大雨天有可能会造成露台积水。如果遇到这样的情况，建议屋面的雨水还是单独排水至室外。露台的排水按照面积大小，面积小的可以设置地漏排掉，不得接入屋面雨水管，否则会造成倒泛水；露台汇水面积较大的情况下，不能设置地漏，容易积水，建议按照屋面天沟做法设置雨水斗单独排至室外雨水井。

说明：原设计是排水沟+雨水斗，实际施工做成地漏导致露台积水，需要整改。

六、在排水总图设计中，总图上一般都会有多个建筑单体，每个建筑单体上都会有正负零的标高，有的时候建筑专业只会标注相对标高，这样容易对给排水专业造成误导，认为单体正负零的标高都相同。这种情况下，应核对每栋建筑单体图上的绝对标高，才能进行正确的排水管道设计。之前就有项目上碰到问题，住宅底商比住宅的绝对标高低了0.5米，而排水管道的起点就位于商业处，而设计师是按照住宅正负零设计的管道起点，室外排水管施工做到此处才发现覆土不够，实际情况就是设计师以为起点处是设计了0.7米的覆土，实际上只有0.2米的覆土，最后通过管道外包混凝土解决了问题，如果商业和住宅的标高差再大的话，室外管道就在景观路面标高上面了，商业无法排出污水，解决起来就会很麻烦。所以不管是设计也好，甲方技术管理也好，都应重视一下总图的排水设计，在施工前就排雷，避免类似的问题发生。

七、一个地块分期规划建设在消防设计上如何处理，首先开发的地块要做统筹的考虑。比如说有个一类高层办公楼底部带商业，一期的时候喷淋是按照30L/s考虑的，二期的时候由于要满足车位指标，地库做了机械车位，喷淋水量变成40L/s，于是喷淋泵流量不满足二期要求。其次，在二期做规划的时候，消防出了新规范，老规范只要做18吨屋顶水箱，新规要求36吨，而一期屋顶并没有预留空间和荷载，所以也无法改造。再次，原本是消火栓按钮联动起泵，而新规的消火栓按钮只是作为报警信号，高位消防水箱的出水管上的流量计作为联动信号等等新要求，都使得二期无法借用一期的消防设备。这个项目有一个点是比较可惜的，就是一期的时候地库的层高和跨距都是按照机械车位要求预留的，但是防火分区却是按照4000平米的普通地库来布置的，水专业设计也是根据建筑定；另外就是发现车位不够后没有及时改造一期地库，浪费了很多的车位指标，从而牺牲了本可以得的经济效益，因为在消防新规出来前，这其实是可以实现的，因为一期是有2路市政供水并考虑了富余的消防水池容积，高位水箱容积要求也还没变，可以通过改变防火分区，各专业调整后审图然后改造。之所以发生这样的问题，一方面设计院的专业水平是值得推敲的，为什么做了双层的地库层高，却不按照机械车位来设计；另外一方面甲方的技术管理的专业水平也有问题，图纸出来后应能够看出图纸上的问题，能够及时纠正是最好的。综上，分期规划还是有很多需要考虑的因素，地产管理需要达到相应的专业水平，对于政策、新规要有的足够的敏感度，以免发生一些不可控的麻烦和损失。

八、室外管综也是一个十分重要的管控点。因为涉及到不同的专业，一般项目甲方没有要求的话，设计院是不会主动做的，这样往往是几个政府职能配套部门和总包各做各的，施工的时候才会发现问题，那个时候就不好解决了。因此作为地产的技术管理人员，可以在景观方案平面确定之后，让设计先出一版管综的方案图纸，通过方案可以合理安排各管线在覆土内的走线关系，如果影响到设备用房布置或者地库、单体内走线的可以在施工前提前调整。之前就遇到过类似的项目，地块条件特别受限，水专业和电专业在各自的总图上都布满了管线，不合并都已经排不下了，所以这种情况就是要把部分的水管从室外移至地库内，通过在人防上部做隔板走线解决了问题。表面上看来是水专业的问题，实际上是所有设备专业融合在一起所产生的问题，并且还会影响到建筑结构，土建条件都是要提前预留的，否则后期发现问题了再进行改造是很困难的一个事情。做管综方案对于职能部门也是很有好处的，如果配套的施工图能够按照管综方案来做，强弱电、自来水、燃气等部门施工的时候基本就没问题了。

结语：以上是地产管理中常会遇到的问题，希望能够帮到更多的同行，只要在前期把管理手段都做足，考虑的周全一点，那么后期项目推进或者运营的过程就会更加顺利。另外一点就是房地产技术管理者的工作范畴不应局限于本专业，平时应当多学习相关专业的知识，提高综合管理能力，知己知彼才能发挥的更好。

参考文献：《建筑给水排水设计标准》GB50015-2019

《建筑设计防火规范》GB 50016-2014