国有物业服务企业治理之思考

国有物业服务企业治理之思考

姜战军

国网湖北电力有限公司 黄冈供电公司综合服务中心 湖北 黄冈 438000

摘要：经济的发展，社会的进步推动了我国综合国力的提升，也带动了物业行业发展的步伐。随着房地产建设的加速、居民对居住环境的品质需求越来越高，我国的物业管理行业迎来了大发展。成功上市的物业企业越来越多、并赢得了资本市场的认可。物业企业在物业服务基础服务之外，通过掌握的业主资源开展各类增值服务，即服务好业主又获取新的利润来源和想象空间。

关键词：国有物业；服务企业；治理

引言

企业物业服务部门的行为直接影响着企业的发展。面对物业管理企业存在的问题，我们应在提高核心竞争力的同时，转变管理和服务理念，促进企业的进步和发展。物业管理是居民生活的必要消费内容，因此人们对物业管理的水平也提出了更高的要求。在物业管理企业竞争激烈的情况下，只有提高自身服务意识，转变发展方式，走创新发展之路，才能树立更优质的物业管理企业品牌，获得大众的认可。社会服务体系日渐完善，居民对物业管理方式创新性的需求也不断提高。在物业管理企业物业服务改善和提升的过程中，物业管理企业为了应对住户的各类需求，提高业务服务质量，采取了一系列措施。

1物业管理发展情况

随着市场经济的壮大，国内房地产行业的发展速度不断提升，这也为物业管理及相关行业的诞生提供了条件。最近几年，诸多领域纷纷选择引入物业管理工作，这表明作为管理体系的一种，物业管理已得到较为广泛的应用，并为人们生活创造了便利。而市场经济发展所带来影响，主要是使物业管理所涉及内容更加多元，既有传统的安保、维修和清洁，还有绿化、消防等，其服务模式以及服务领域也与以往不同。可享受物业管理所提供相关服务的主体，由早期的住宅小区，逐渐向医院、公园及商场延伸，在物业管理行业持续发展的背景下，人们日常生活质量较过去有所提高，这对构建和谐社会具有重要意义。此外，在新经济时代，要想使物业管理优势得到充分发挥，关键是要尽快转变思想，以智能化以及信息化为立足点，基于移动互联对工作效率进行优化，在全新思维的指导下，加大对人才进行培养的力度，对经济创新还有管理模式创新工作加以落实，确保相关企业所获得经济效益达到预期。

2国有物业服务企业治理措施

2.1尽快转变思想

在需求日益增长的当下，面对业主所提出多元化需求，物业管理企业应做到持续创新，通过及时且有效的解决业主所面临问题的方式，使业主对物业管理相关工作的认可度和满意度得到显著提升，为自身的稳步发展奠定良好基础。物业管理企业当前服务情况是以实践所积累经验为依托，多数企业仍沿用原有理念，管理模式存在明显漏洞。要想解决以上问题，关键是要做到理论结合实践，在总结现有经验的基础上，通过引进全新理念与思想的方式，使管理模式得到优化升级，充分利用周边资源为实践提供指导，对管理方式进行创新，确保管理工作具有完善的理论基础。

2.2制定标准化财务核算体系

在管项目越多、管理规模越大，标准化经营管理和财务核算越重要。核算制度、票据管理制度、报销制度、备用金制度、经营性收支管理制度等标准化财务核算和管理制度的统一制定、实施，将促进物业企业实现绩效目标和财务目标完成。标准制度形成业务流程，开票流程、报销流程、付款流程、审批流程、交账流程、预算调整流程、收支类台账流转流程等。标准的实施，离不开日常培训。借助于微信、视频会议等新媒介，定期不定期组织各项目财务专员、分企业财务人员、集团财务管理中心核算人员及经营团队全员进行岗位业务及财务标准制度的培训，将财务标准成为物业全员行动准则。同时将财务标准、业务流程执行情况纳入物业企业年度、季度、月度全员绩效考核评估指标并赋予一定分值。标准化的财务核算体系建立，可以形成“复制式”的财务管理模式。近几年房产地开发体量增速较快，故物业企业每年都会新增项目。有些物业企业将上市纳入企业战略目标，规模扩张到一定要程度，往往会形成管理瓶颈。一套适合本企业、极具实操性、业财融合的标准化财务管理核算体系建立，将助力物业企业实现企业发展战略。新承接项目交付前只要导入整套的财务管理标准，做好新到岗员工的岗前执行标准的培训，即可迅速进入服务角色。标准也不是一成不变，集团总部财务需要通过了解所有项目日常工作中遇到问题、新增的信息化智能平台的应用等，按需优化财务标准，优化后的新标准小范围试行检测可行性后再推广至整个物业企业。

2.3引入专业团队

相比销售型物业，持有型物业的经营更加复杂，往往需要专业的管理或运营机构打理，才能使物业管理、维护达到比较好的水平，保证租金水平和资产增值。一是托管租赁。房企开发完成后，可以将住宅交给专业的互联网租赁平台托管，运用其专业的运营能力，将住房打造成小户型公寓，出租给高端人士，不仅可以提高租金收入、降低运营费用，也可以吸引更多住户，提升项目知名度，提高地块价值，带动周边地块价值上升，获取更多利润。二是专业运营。将住宅、商业等与教育、养老、医疗的主题结合起来，引入专业机构运营，提升价值。以养老主题为例，国内养老地产正处于发展升级时期，呈现房企、保险、国央企领衔的产业资本三足鼎立发展格局，但养老地产的分布区域与高净值人群分布基本重合，对配套服务要求极高。国外发达国家养老产业基本成熟，特别是美国、日本已经形成完整产业链，各类资金运作规范而活跃，运作成熟，房企可以通过与先进的养老机构合作，通过科学运营实现价值提升。

2.4深化服务内涵与社会需求

社会的需求是国企物业发展的持续动力，随着国企物业不断的改革，其业务范围也在不断扩大，这些新开展的业务都是基于社会的需求之上，因此国企物业要想获得更大的发展空间就要不断挖掘社会新的需求点，千方百计为社会各方面的需求提供更加具有内容的服务。我国目前正处于城镇化的发展阶段，随着人们物质生活水平的提高，人们对各方面的要求也呈现上升的趋势，对物业的需求也逐渐呈现多元化的趋势。国企物业走进资本市场后要平等的参与到市场竞争中，充分借助强大的资本支撑助力自身的发展。对于物业而言，社会的需求体现在多个方面，比如物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务等。现在很多国企物业涉及物业的新业态，这是因为社会出现了新需求，比如保利物业为1918产业园提供物业服务，为西塘古镇提供物业服务，为贵阳机场提供服务等。对于出现的这些新的社会需求，国企物业的服务也要逐渐深化其内涵，不再把服务内容限于传统的物业服务，而是根据服务对象的不同提供具有个性化的物业服务。随着人们需求的更加多元，对于小区业主而言他们需要一些除了传统物业提供的服务以外的服务，国企物业要深入到小区业主中间，找到更多的业主需求，为业主的生活和工作提供更有价值的服务，在为业主提供最大化服务的同时提升国企物业的经济效益。

结语

综上所述，随着我国市场经济体制不断完善，物业企业的财务管理体系越来越完善。物业管理企业作为从事服务型企业，更加要注重财务管理战略，深入分析所处的环境因素，结合企业实际情况制定完善的财务管理体系，科学、合理地制定财务职能管理战略，结合阶段战略目标，强化信息网络财务管理手段的应用。同时逐步拓展创收渠道，并结合物业费的合理调控，保证物业管理企业平稳发展、运营。

参考文献

[1]于家仁,李丹.物业管理企业物业服务创新研究[J].百科论坛电子杂志,2020(7):1848.

[2]李小莉.物业管理企业物业服务创新探讨[J].中国科技投资,2019(1):150.

作者简介：姜战军（1970-5），男，民族：汉族，籍贯：湖北黄冈，助理政工师，大专，主要从事企业管理工作。