房地产评估存在的常态问题及解决措施

房地产评估存在的常态问题及解决措施

刘志成

江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司，江苏省泰州市 225300

摘要：我国建筑业的主要组成部分就是房地产评估，直接影响到建筑行业的发展。国内房地产评估行业起步较晚，实际工作中存在很多问题，行业整体发展缓慢，需要做好研究分析工作。文中分析房地产评估存在的常态问题，结合实际情况给出具体解决措施。

关键词：房地产评估；常态问题；解决措施

房地产作为固定资产的一种，市场上交易、购买、抵押等环节都需要进行评估，有效降低交易过程中的风险。我国房地产行业起步较晚，行业发展相对混乱，直接阻碍到行业健康发展。因此，需要分析房地产评估过程中存在的常态问题，旨在推进房地产评估行业的稳步发展。

1、研究房地产评估的必要性

国内民生经济的主要支柱产业就是房地产行业，在改善民众生活方面发挥着重要作用。随着国内房地产行业的发展资产评估行业也在发展，经过二十余年发展已成为市场经济的主要组成部分。全球经济一体化背景下，许多国外资评估公司进入到国内市场，造成不同资产评估方式出现碰撞，这对国内资产评估企业造成巨大压力，同时也带来新的机遇，这意味着国内评估市场将出现新的革命^[1]。

国内房地产评估市场远落后于其他发达国家，整体处于摸索前行的初期阶段。进行房地产评估时，容易出现主观选用数据或相关法律规范存在较强局限性。房地产评估市场上充斥着各种评估方法，如收益法、市场法及成本法等，但每一种方法都有自己的局限性，无法满足市场要求。因此，有必要分析国内房地产评估存在的常态问题，结合实际情况给出改进措施，推动房地产评估行业的稳步发展。

2、房地产评估存在的常态问题分析

房地产评估行业发展时存在的一些常态问题，主要体现为行业法律法规制度不完善、房地产评估方法单一、评估人员专业素养不足等，现将其归纳总结如下：

2.1 法律法规制度问题

虽然当前国家已经颁布《城市房地产管理法》，构建了房地产评估法律体系及鉴定机构等内容，但其中操作规则并没有进行详细说明。也就是说这门法律虽然明确财产评估系统的法律地位，但却没有专门针对财产评估的法律。这种情况广泛存在于各种制度性与规范性文件中，不能作为行业规范的依据，否则会缺少法律保护。受到这一因素的影响，造成房地产评估师日常工作的不愿意采取妨碍公司行事的行动，直接影响到消费者对评估结果的认可^[2]。

2.2 评估方法单一问题

目前市场上评估房地产价值时普遍的忽略外部因素的影响。出现这一情况，原因在于当前国内评估市场竞争激烈，造成大部分评估公司缺少资金投资于新评估方法。目前市场上常用的估值方法包括市场比较法、利润法等，这些方法都存在或这或那的问题，实际估值时还需要考虑外部公用事业公司，难免造成最终评估结果的不合理性。

2.3 评估人员自身问题

当前市场上对评估人员的要求不断提高，从业者需要经过行业测试，通过考试后才能获得认证。但考试侧重评估理论知识的掌握情况，对于学历要求不高。造成实际中出现一种情况：部分多年从事评估行业具有丰富的实践经验，但他们因为理论知识不足的原因，考试时无法通过。反而是理论知识扎实的应届毕业生容易通过。此外，走上工作岗位后，部分企业缺少完善的培训机制与内容，无法提升在岗评估人员的专业素质。

3、房地产评估常态问题的解决措施分析

房地产评估过程中存在一些常态，需要采取相应的解决措施，规范行业发展情况。通过健全行业法律法规，规范行业发展中存在的问题；强化行业自身建设，适当增加对行业的投资；强化职业资格认证，提高从业者的整体水平。具体内容如下：

3.1 健全行业法律法规

通过完善房地产评估行业的法律法规体系，可以促进行业的健康发展。

首先，需要加强行业标准的制定，做好规范人的技能，对违反法律法规的员工采取相应惩罚措施，保证行业内部的有序性。同时，制定标准化的收费标准，有效规范行业乱收费现象^[3]；

其次，可以做好低价值项目的分析与分类，适当增加关于固定费用的投入。通过这种方式，避免出现费用减少造成无人愿意接手这些项目的窘境。对于高质量的项目，需要解决费用过高存在的压价或收回扣现象，适当减少费用。

最后，要想推进整个行业建设，需要规范工作人员的行为，强化思想道德建设。要求工作人员必须遵守行业标准规范。

这样，通过完善行业法律法规及职业道德体系，可以保证最终评估结果的科学性。

3.2 重视行业自身建设

房地产评估结构需要具备信心，认定自身可以在激烈市场竞争中脱颖而出，主动加强自身机构建设，引入新的评估方法，做好基础设施建设，满足新评估方法使用时的要求^[4]。

这就对房地产评估师提出新的要求，需要主动学习与分析，具备较高的思维能力，可以从不同角度分析与思考问题，保证评估结果的全面性。同时，房地产评估师需要发挥自身主观能动性，发现行业中存在的问题，并将这些问题反馈给相关部门，帮助政府对行业进行规范，实现政府部门与评估机构之间信息的顺畅传递，实现房地产评估行业的健康发展。

3.3 做好职业资格认证

要想提高从业者的专业水平，就需要严格落实从业者的资格认证，甚至可以适当提高行业准入标准。可以主动学习与借鉴其他国家或地区的标准与管理体系，考虑从业者的工作经验、技术水平、职业道德标准等制定考核标准，实现科学化管理相关行业的目的^[5]。

通过这种方式，不仅可以保证从业者的专业水平，还可以推动行业健康发展。这就需要完善注册系统功能，虽然当前有着较为完善的注册系统，但系统实际功能有限，并未全面发挥注册系统的作用。因此，实际中需要严格地执行控制系统的操作要求，提高考核力度，招聘时优先选择较高专业技能的人才，进一步扩大考核范围、

结束语

总之，房地产评估行业的发展时，针对其中存在的共性问题：主要体现为行业法律法规制度不完善、房地产评估方法单一、评估人员专业素养不足，采取相应的解决措施：通过健全行业法律法规，规范行业发展中存在的问题；强化行业自身建设，适当增加对行业的投资；强化职业资格认证，提高从业者的整体水平。通过种种措施，推进房地产评估行业的稳步发展。

参考文献

[1]高玉强.房地产评估存在的常规问题简析[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2021(08):74-75.

[2]张玉霞,董新霞,韩立民,张顼.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].住宅与房地产,2021(04):5-6.

[3]王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.

[4]童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.

[5]刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.