浅析房地产开发中的工程成本控制

浅析房地产开发中的工程成本控制

龙滔

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摘要：本文通过详细分析房地产开发中出现的成本问题，对症下药，提出房地产开发控制成本的有效途径，从而实现企业利润最大化的目标。旨在帮助我国房地产开发业走出低迷困境，带动国民经济发展，解决住房难题，真正做到利国惠民。

关键词:房地产开发企业；成本控制；控制途径

1. 绪论

当前我国房地产行业在经济全球化大杯型冲击下，竞争愈发激烈，不少开放商陷入了立足困难、濒临破产的困境。面对激烈竞争，房地产开发商不断转型，大多倾向与互联网+经济相结合线上线下联动，或是从传统的大刀阔斧粗放型开放转为专业化、个性化、定制化的精细型，而这样的改变也带来了房地产开发成本的进一步增加。因此，房地产开发企业需要急切提高企业的核心对外竞争力，而提高竞争力最有效的措施就是对企业成本的管理与控制。

2. 当前房地产开发出现的工程成本问题

2.1施工前期的成本规划问题

房地产开发项目是一个产业链，各个环节成本的控制，都会直接影响到整个房地产开发项目的成本。然而从现实情况来看，我国大多数的房地产开发项目在成本控制方面存在误区，只重视“显成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，往往都轻视项目成本控制中的沟通管理，比较注重对施工阶段的成本控制。有些企业则是只抓一头、顾此失彼，导致后期成本规划混乱，工程无法继续实施。

除此之外，我国房产开发商大多数把成本投入在地段选择以及招标投标方面，对于图纸设计、安全成本、基础设施以及人工效益问题往往忽视，这带来了一系列问题。我们现在经常看见房产开发商拖欠农民工群体工资的新闻，甚至社会存在有些企业由于缺少资金，偷工减料用劣质不达标的建筑材料造成了“豆腐渣”工程，“一月楼”危房的出现，给社会带来严重的不良影响，危害人民的生命财产安全。

2.2施工期间的成本实施问题

施工期间存在的主要问题就是成本实施是否按规划实行。我们知道在施工过程中需要按照工程图纸、工程采购清单以及具体的工程规划来进行建造。但是现在大部分的房地产开发企业缺少准确精细的成本规划，或者说缺少类似于工程造价这类的人才。商家以追逐利益为重，因此对于成本当然是想控制到最低，一味的降低成本而忽略了工程整体的规划导致后期问题重重。

2.2施工后期的成本结算问题

在施工后期，许多房地产开发企业会草草完工而忽略了最后的工程成本结算问题。剩余成本的计算、多出的建筑物料、人员的工资发放以及一系列安全维护不能及时解决，许多存在着严重漏洞。而当前针对于房地产开发完工的相关法律制度还不完善，缺乏有关部门的监管，这也使得许多开发商逃脱社会责任，人去楼空。

施工后期成本结算问题主要存在于我国的中小型房地产开发企业及建设单位。这些企业通常在项目完成之后就立马“撂挑子”，对于后续的人员安排，住房安全保障以及剩余规划运用直接抛于脑后。中小型房地产企业一般知名度较低，管理人员的素质参差不齐，专业的成本控制人才能留在中小型房地产企业的几率也较小。这些现状也造成当前我国中小型房地产开发工程成本控制混乱，企业管理缺少规划，不知道联动当地物业以及互联网资源，投资宣传不到位，建工材料质量令人担忧等一系列问题。目前我国房地产开发工程施工后期的成本结算问题最容易被社会忽略，带来的社会负面效应也最多。因此对于施工后期的结算问题，我们一定要严加监管，设立专门的渠道，遏制当前房地产开发行业的不良势头。

3. 房地产开发工程成本控制的有效途径

3.1做好施工全程的体系规划

想做好房地产工程成本管理就要形成施工全合成能的体系规划。严格按照科学有效的体系规划实施建工，就能最大程度上节余资金，保障工程质量和效率，做到人人有房、人人买房、人人住房。体系规划要求房地产企业项目成本管理必须明确项目成本内容，搞好成本预测。首先是制定准确的项目成本，派工程造价的专业人才进行工程成本估算，预先设定好资金运转范围。其次，规范成本管理流程，成本控制不仅仅要掌握在财务部的手中，更要联合施工方以及合同方层层监管，保障资金的正确投入，避免出现成本资金用于他用。第三，将成本控制列出清单并交给每个部门一一明确，各部门要严格按照清单上的内容进行采购以及维护，动用其他资金是要及时向财务部门报告更新。最后要进行成本信息的公开公示，要把成本数据公开给各部门以及社会，接受监督，让房地产开发行业的营商环境更加风清气正。

3.2提高人员素质，建立考核绩效制度

人力资源成本是工程成本的主要组成部分，想要降低人力资源成本就要从人员本身和制度建立入手。首先是人员素质方面，当前房地产开发的工作人员大多学历不一，水平不一，尤其是施工方的管理人员，可能存在缺乏成本管理经验导致资源浪费。财务部门人员也需要进一步加强监管，提高个人的工作能力和综合素质，保障公司资金的正常运作，把成本控制在最小化，发挥最大的经济效益。企业管理人员更要提高自己的工作能力，确保带领团队科学高效的完成建工，做出争取决策，节约时间和成本。对于成本控制方面，最根本还是需要有专业化例如工程造价这方面的人才，当前我国在工程造价这方面的人才比较稀缺，房地产开发商可以与当地的高校进行联动，人才直接招聘就业，达到双方的互利共赢。

其次房地产开发企业应该建立有效的人才考核绩效制度，由专人负责绩效考核工作，将绩效考核结果，对员工进行公布，使之清楚地认识到企业对自身的评价。员工也可以通过自己绩效考核的结果，认识到自身的不足之处，从而在工作中更加努力，同时尽量地弥补自身的不足。长此以往，企业的员工素质与工作效率必然会有一个很大的提高，为企业发展奠定良好的员工队伍基础。绩效考核还可以作为奖惩的依据。在已实现规范化管理体系的企业中，其薪酬中的动态工资都是依据绩效考核的结果来发放的。通过绩效考核可以很明确地确定出谁达到了公司的目标，应当全额发放动态工资；谁没有达到公司的目标，应当只发放部分动态工资；谁又在工作中犯有重大的失误，从而应当全额排除动态工资。用此种方式来调动员工积极性，让员工能更高效投入到工作中去，从而进一步减少多余人员出现浪费资金和资源的情况，达到成人力资源本可控制目标。

3.3联合物业提高管理水平

在房地产开发结束后，物业变成了开发商和业主至关重要的连接。可以说物业和房地产开发是密不可分的。想要控制开发后期的工程成本，就一定要联合物业部门，提升管理水平，增强房屋的安全系数，完善基础设施建设，保证业主的利益以及树立在该地区良好的声誉和口碑，吸引更多用户买房看房。

物业通过协商住户与开发商之间的关系，保障住户的基本权益同时要维护房屋维修、邻里关系、面积公摊职责等。通过提高物业的管理水平，可以拉近住户与开发商之间的关系，使房地产开发获得长效稳定收益。现在越来越多的房地产开发企业也加大了对物业管理的投资力度，旨在帮助自己积累口碑，获得效益的最大化。

4. 结论

当前我国房地产开发的工程成本控制上依然存在很多问题，本文旨在帮助房地产开发企业找到正确途径，走出当前经济大背景下的困境，能切实建造出一批安全质量过硬、住房环境舒适的楼房，从而解决我国住房难题，提高房地产行业收益，进一步稳定房价，带动国民经济的发展，实现互利共赢。

参考文献

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