关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探究

关于片区综合开发项目运作模式及相关问题的探究

苏昭楷

中交城市投资（成都）有限公司 四川省彭州市 611900

摘要：在经济社会迅速发展形势下，我国基础设施建设更加广泛，在未来一段时间中加强对城市功能的改造，加强基础设施建设方面的资金投入，从而促进新型基础设施建设模式的发展。基于此，文章主要分析片区综合开发项目运作模式和相关问题，然后提出相关的运作思路和解决办法，为后续的工作开展提供方便。

关键词：片区综合开发项目；运作模式；问题；

我国基础设施建设日益完善，现阶段的基础设施利用已经无法更好的满足我国市场发展的需求。但是实际上的片区开发项目在运作的过程中需要加强对新型建设模式的利用，然后科学的将片区项目作为基础设施建设投资的关键方向^[1-2]。所以相关人员要加强对片区开发项目运作模式的创新建设力度，以便让其更好的满足基础设置建设的需求。

一、新形势下片区开发项目的运作模式分析

1.1 PPP 运作模式

在新形势下主要利用的开发项目运作模式种类较多，基本可以分成的模式为两种类型：一种是传统运作模式，另一种是创新运作模式。一般来说，传统运作模式主要是当地政府开发的项目，其具有不同的操控程度。而片区开发项目的创新运作模式不仅中种类比较多，而且方便对创新运作模式进行利用，PPP 模式属于是创新运作模式中的一种，这种运作模式主要就是和政府企业进行捆绑，从而实现二者之间的项目开发收益，项目的收入来源主要就是基础设置服务费和产业发展费用，PPP模式主要利用在运营性公共综合项目的开发中，但是片区项目目标土地的收入无法作为项目运营的补贴，其在片区开发项目中这种项目具有较大的难度。

1.2 ABO 结合区域开发的运作模式

ABO 结合区域开发模式的片区开发主体就是政府的授权企业，这种类型的企业主要就是进行社会资本方招募，从而以此来作为授权为政府方出资和社会资本方公共开展片区建设项目，项目公司主要负责的工作就是融资、建设和运营等，政府部门在开发片区项目的时候，主要利用就是投资补助等方式，这个过程中可以向片区开发项目企业进行运营费用的支付，如此来提升项目的合理收益。

1.3 片区债券和土地收益补偿共同利用的运作模式

片区开发项目开发的目标区域政府能够利用发行土地储备专项债券等方式，进行启动资金的募集，此时需要土地储备中心和住建单位公共实现对目标土地附带的基础设施项目的招标，最后由中标的社会资方共同组建项目公司开展招标和项目开发。

1.4政府专项债与EPC 等形式结合的运作模式

这种运作模式主要包括政府专项债结合权益性基金、配套贷款、二级开发等内容。此种模式需要地方政府提供帮助，以此来实现对专项资金的利用，方便对目标土地进行一级整理，此时通过委托合资方对片区项目进行开发，此时目标区域政府还能够通过与合资方共同开发房地产公司，保证片区开发项目得到开发权，社会资本方利用 EPC方式实现对片区开发项目工的总承包。

二、片区综合开发项目运作的相关问题及建议

2.1土地合规性

土地规划“合规性”对于片区综合开发十分关键，毕竟合规性的目的就是为了更好的帮助使用者进行不同类型土地的安排，以便更好的满足不同程度土地利用的需求，有效的解决土地利用过程中存在的障碍，起到提升土地利用率的目的^[3-4]。现阶段我国的土地利用政策十分复杂，以为土地开发具有不同的性质，所以对于土地的获取主要需要考虑多样化的特点，所以国家的相关政策制定需要充分的考虑综合开发项目的目的，加强对国家相关政策的研究，以便更加深入的了解地区发展规划，方便更好的顺应潮流，有效的实现对各种风险的规避，提升土地利用的合理性。关于开发项目土地的合规性相关问题，应该充分的引起重视，包括几个方面注意事项：首先，在土地开发的过程中，需要充分的考虑可持续发展性，只有土地开发符合可持续发展的原则，才能有效的促进社会生态效益和经济效益取得。其次就是为了更好的取得经济效益，这个过程中不能盲目为了追求经济利益而对生态环境进行破坏。其次，要加强对土地储备部门的征地开发情况的控制，此时的社会资本只能当作项目的承担者，让其对土地整理服务提供保证。国有企业此时应该通过合资企业的名义，利用招标和拍卖等方式促进土地使用权的取得。但是，在得到土地使用权之前，土地还是无法用于融资。第三，关于土地项目的融资情况，还是应该充分的考虑土地储备资金是否能够纳入政府的基金预算中。第四，为了更好的考虑征地拆迁的风险，就要让相关单位进行征地拆迁难易程度的分析。第五，央企应该加强和政府部门的沟通，将合作片区范围中年度土地供应计划纳入政府当年供应计划中，保证在项目实施的过程中，根据政府需要合作片区中的经营性用地，让其在规定的范围中出让完毕。第六，应该合理的对区域范围中的土地价格进行评估，保证区域范围中没有出让的土地扣掉政府计提等费用后，能够覆盖整个项目成本，获得合理的收益。第七，片区综合开发项目正常情况下，需要合理的整理土地内容，加强基础设施类项目的开发，然后利用政府费用支付拆迁补偿费用，防止出现政府变相举债的行为出现。

2.2做好前期规划

因为片区综合开发项目具有较大的使用范围，地方财政资金涉及不够，此时地方政府会有较大的区域发展压力，导致项目的前期论证深度和规模不够，导致核心界定模糊、授权范围不明确等相关问题出现。所以，在进行项目的前期规划过程中，应该积极的做好筹划工作，具体需要完成的工作如下：首先应该科学的对当地的财政可承受能力进行预估，然后加强对政府部门的支出责任，依法将其纳入预算管理范围中，防止出现各种隐性的政府债务问题。同时对于土地价格的评估，还应该从整体的价格走势趋势进行分析^[5]。第二，应该积极的组建一支具有规划、设计、建设、金融、地产等能力的专业团队，团队组成包括咨询机构和规划设计单位，共同参与到前期的设计中，通过建立企业智库，完成前期规划设计计划。相关团队应该正确的把握项目开发的市场定位，通过市场调研等方式，根据区域市场和项目特点进行项目进行论证，保证项目开展的可行性，只有选择最优的开发模式，方可让土地开发的价值得到保障。第三，能够制定完善的项目开发计划，保证项目开展的各个时间点，保证土地开发先行，保证后续的项目建设和资金回收时间具有一致性。第四，只有加强和法律事务所的合作，方可获得有效的土地资源，为土地项目的开发提供足够的法律保证。第五，在对各种项目运营模式研究后，企业可以创造和发掘各种利润开发的渠道，保证在项目建设初期就可以加强对运营管理方式的利用。

综上所述，虽然现阶段的片区开发项目运作具有较大的规模，运行难度较高，具有显著的资金回流时间较长等特点，但是只有让投资企业更好的对各种影响因素进行分析，加强对专业运营模式的利用，方可实现片区项目的增值，保证投资企业能够得到长久的收益，片区开发项目是近几年的主要项目，也是企业基础设施建设的重要项目。

参考文献：

[1]黄琳. 新形势下片区产业综合开发项目运作模式研究[J]. 知识经济,2021,584(19):5-6.

[2] 张洲,易雅. 新形势下政企合作片区综合开发的发展模式探讨[J]. 中国房地产业,2020(25):40,43.

[3] 刘楠. 新形势下片区开发项目运作思路分析[J]. 管理学家,2021(19):4-6.

[4] 林晓东. 片区开发项目中 "投资人+EPC"模式分析[J]. 中国房地产（中旬刊）,2021(7):60-62.

[5] 范川,王晓东,李彩霞. 新形势下片区开发项目运作思路探析[J]. 中国房地产（上旬刊）,2019(9):47-50.