房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用

房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用

孙伟

广州珠江侨都房地产有限公司 广东广州 510000

摘要：成本管理对提升房地产企业的经济效益与市场竞争力有着十分重要的影响。而在当前的社会主义市场经济环境下，土地成本、开发成本、财务成本等方面在不断增加，房地产企业之间的竞争愈加激烈。从房地产企业方面看，如果要在市场中占有一定的份额并实现持续发展，就要提高企业经济效益，而科学有效的成本管理便是企业提高经济效益的重要途径之一。

关键词：房地产；成本管理；全过程控制；运用

1.全过程成本控制的重要性

当前形势下，有必要精准把握全过程成本控制的核心要素，宏观审视全过程成本控制在强化房建工程造价成效，优化房建工程成本资源优化等方面的重要价值，在研判分析全过程成本控制现状问题的基础上，提出相应的方法与策略，促进房建工程造价全过程成本控制迈向更高发展阶段与层次。近年来，国家相关部门高度重视全过程成本控制在房建工程造价中的应用与推广，在全过程成本控制标准规范、造价控制要求细化、工程阶段分解等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为房建工程造价管理单位实施高质量全过程成本控制提供了基础性遵循与导向，在协调衔接全过程成本控制各项资源要素之间关联方面取得了令人瞩目的现实成就。同时，广大工程项目管理单位同样在创新全过程成本控制模式，统筹整合全过程成本细节等方面进行了积极探索，构建形成了以房建工程项目为载体、以全过程成本价值追求为主要面向对象的成本控制体系，效果突出。

2.房地产项目全过程成本的精细化管理概述
  全过程成本管理基于成本管理的科学性。它建立了一个涵盖所有员工的全面成本管理系统，涵盖了整个业务管理过程，使所有部门成员自主改善，不断降低成本，从而使管理层和部门其他员工在降低成本方面保持一致性，在项目实施的整个过程中合理使用人力、财力和物力，并寻求以最低的成本进行生产管理和组织运营，并随时随地纠正偏差，确保项目管理实现既定目标将获得更高的回报。建设工程全过程成本管理，就是在工程的投资立项阶段、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段以及竣工结算阶段对建设项目成本进行合理安排协调，把建设工程投资控制在之前批准的或预期的投资限额之内，以确保实现项目投资管理目标并获得较高的投资收益和社会效益。

3.房地产项目全过程成本的精细化管理与造价控制
  3.1设计阶段
  规划和设计阶段的成本控制往往会事半功倍。一般工程设计分为三个阶段：概念方案设计、扩初设计、施工图设计。概念设计需要根据土地特点和政策进行。但仍需关注销售比例指标。扩初设计是深化方案设计并实施，形成施工设计的基础。在这个阶段，必须确定众多的单项方案。基本上决定了大部分的施工和安装。因此，优化每个方案是成本控制的关键。在施工图设计过程中，应提前明确定额设计指标。评估方法应在与设计单位的合同中明确约定，控制项目的主要技术经济指标，进而达到成本控制的目标。引入专业的优化公司，在兼顾相关技术标准要求，确保建筑结构安全性的前提下对设计各专业指标进行前期控制，从源头上对造价成本进行管控。
  3.2科学制定目标成本
  在进行目标成本编制时，应充分考虑政策、市场价格波动等方面的变化对项目成本产生的影响。比如2019年在深化增值税改革过程中将建筑行业10%的税率调整为9%，钢材价格自2020年10月开始一直走高……这都需要在目标成本编制时予以体现。对于前期引入了优化公司的，在编制目标成本的过程中，各指标含量一定要优化指标进行测算。另外，应清晰划分合约范围，对工作面进行详细规划，明确各个合约包范围及成本管理责任，从根本上提高成本控制执行力。在企业制定合约模板后应不断进行修改和完善，以提高合约的适用性。
  3.3招投标阶段的成本管理
  严把入围关，保证入围的投标单位都具备相应的资质、较强的履约能力、长期合作的诚意。提高招标文件的质量，尽量全面、清晰的对所招工程的要求进行描述，确保招标工程量清单的完善性、准确性。采用公开招标的方式，公开竞价，通过公开、充分的市场竞争确保我们的中标价格为市场合理低价。当然我们要以我们的专业甄别、排除恶意低价竞标者。
  3.4施工阶段
  施工阶段是整个项目建设过程中持续时间最长、波动因素最多的阶段，也是项目成本成型最直接的阶段。具体管理内容如下：（1）严格控制并审查设计变更、工程签证的必要性及合理性，避免出现与合同内容重复的设计变更、工程签证立项，尽量避免产生无效成本的设计变更、工程签证立项。后期对设计变更、工程签证结算严格审核，对工程量的合理性、准确性，综合单价的合理性均需进行审核。（2）做好动态成本控制。项目利润表是项目运营的晴雨表，动态成本则是生命线。所以，我们要根据项目实际情况、市场波动、政策变动等及时调整动态成本，确保动态成本能较真实的反应项目现阶段的成本状况。（3）进行各类数据记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少后期争执现象的发生。

3.5建筑工程建造关节

建设企业施工人员在使用设备的同时，还需要对其使用情况进行仔细记载，这样才能更好地发现机械设备在运行过程中存在的诸多问题，然后结合施工现场情况合理遵从施工方案当中的标准，根据施工规章制度来对现场进行调整，让建筑工程机械设备和材料能够按照顺序和规范合理的摆放和储存，这样能大大降低了设备在现场遭到破坏的概率。与此同时，建筑单位施工人员要进行专业技能培训以及加强责任意识的培训，在实际施工过程中要按要求操作，按照正确的流程和方式去进行施工，通过这些方法能有效避免工程重复施工，也防止给企业带来资源浪费。因此，建筑工程单位必须严格考察施工人员的专业技能水准，同时也要加强现场管理控制工作，以推动建筑企业的稳定发展。

3.6竣工结算阶段

竣工结算阶段是一个工程项目施工的最后阶段，该阶段的工程造价控制工作主要是要对工程量进行结算，严格审核签证票据等资料。工程造价管理人员要建立起现场签证制度，并将各项制度措施落实到位，保证实际情况和签证内容的一致性，以免发生预算支出和实际开支之间存在较大误差的现象。强调造价控制的强制性措施，采取造价定额模式，以免发生施工竣工结算阶段的私自变更行为与现象。

根据标准规范，由相关岗位的人员组织和落实竣工结算工作中的各项内容，审核不同的支出项目，根据对合同内容中收费标准以及计算方式的要求，加强对结算环节工程造价的严格控制和管理，将各项费用支出控制在一定的范围内，以免发生不必要的超支投入现象。结合整个建筑项目的单价全方位分析，加强对施工现场情况的掌握，结合施工成效和进程，提高结算书中结算内容的准确性和全面性。若是发现在项目施工中存在没有按照施工图纸进行规范施工作业的情况，则需要对项目的造价进行严格核对，按照合同条款内容将部分费用核减。

3.7清算评估过程中的成本控制

项目完成后成本管理任务进入最终付款审核阶段，这也是最后一步。业内大部分房企聘请专业的造价咨询机构来完成这部分。也有房企进行自查结算。首先检查各机构报送的结算材料是否齐全。格式是否符合要求，签名和印章是否完整有效，并在检查材料后组织咨询机构审核结算书，力求公正、公平、合理地处理，力求从专业的角度解决问题。初审确保了审查的结果是准确和可靠的，随后可以进行二次审核或随机审核。这是企业进行成本控制的最后一项措施。竣工结算完成后成本管理任务进入后评估阶段，成本管理人员要对各个项目进行汇总分析，并为未来的成本管理任务收集信息。

参考文献：

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[2]张璐,冯锦通.全过程造价管理对房地产成本控制的措施研究[J].经济管理文摘,2020,748(10):61-62.

[3]万桂华.浅谈房地产建设项目开发全过程中的成本管理[J].纳税，2020，14（16）：190+192.