农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术

农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术

耿伟华

身份证号码： 37293019880525 ****

摘要：近年来，随着农村土地改革工作的持续进行，农村房屋、土地的确权工作取得了显著的成就，但由于国家对农村宅基地房地一体化确权工作的新要求，在确权时的测绘工作尤为重要。为克服传统测绘技术下所存在的不足，要在实际的工作中加大对新型测绘技术的使用，以形成崭新的工作模式，促进房地一体化确权工作的高效、规范开展。基于此，本文分析了农村宅基地房地一体化确权的内容、问题，探讨了最新的测绘调查技术应用，有利于指导实际的确权工作。

关键词：农村宅基地；房地一体化确权；测绘调查技术；应用

近年来，随着城乡经济的协调发展，国家越来越重视农村发展，为缩小农村与城市的差距，在各个农村地区都开展了宅基地房地一体化确权的工作探索，此项工作的开展能够有效实现对农村不动产的保护，维护广大农民的合法权益。但长久以来，由于农村宅基地房地一体化确权时的工作内容多、技术要求高，为达到最佳的工作效果，在实际的工作开展时，必须要从根本上重视新型测绘调查技术的使用，以发挥在调查和确权过程中的测绘技术优势，得到高精度的测绘结果。

1.农村宅基地房地一体化确权的内容

在当前的农村工作中，宅基地房地一体化确权是重点性的工作，在此项工作的开展中，往往涉及了很多方面的工作内容。1.信息调查，首先，需对本行政辖区内的各类农村宅基地宗地开展全面的调研，以得到完整且准确的测绘信息，比如，应包含宅基地宗地的位置、面积、用途、权限信息，所采集到的信息也要严格根据相应的法律法规和规定来制作成表册、数据与图件^[1]。其次，宗地中的建筑物产权、各类构筑物也要开展实地调查与走访，应通过调查走访来得到建成日期、面积、用途、权属来源、建筑机构、批准面积等信息，完善权属信息。2.宗地测量，在开展宗地调查的基础上，组织专人对宗地开展测绘与量测，完善空间信息。3.权属信息入库，在宗地调查和测量的基础上，利用相应的地理信息软件将获取的宗地信息录入，保持权属一致，建立房地一体数据库。4.颁发证书，经公示无异议的房地一体成果，由主管部门颁发不动产产权证书。

2.农村房地一体化项目确权登记问题

2.1超面积与一户多宅问题

从2020年1月1日开始，在《中华人民共和国土地管理法》中明确指出了在农村地区，村民一户只能拥有一处宅基地，且在所拥有宅基地的面积必须处于省、自治区、直辖市相关规定之内。但根据当下农村地区宅基地的实际情况来看，在很多农村地区，深受传统发展观念、管理思路、历史遗留问题等的影响，宅基地面积超标的现象非常普遍。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”实际上，在一些农村地区，农户的宅基地面积明显超出了这一规定，甚至部分农户存在多占宅基地、违法搭建的现象^[2]。此外，部分农村村民通过买卖、继承、分户等获得了多宅基地的使用权，一户多宅的问题十分突出，给宅基地房地一体化确权带来了一定的难度。

2.2权属关系模糊、资料不全问题

对农村宅基地房地一体化确权工作来说，为保障此项工作的高效开展，在实际的工作进行中，需理清权属关系，并掌握关于宅基地的全部信息，以这些信息为基准来开展确权工作。实际上，农村房地一体化项目确权要经历多个工作阶段，也需要由多个部门的配合来审批与检查，一系列的流程执行下来，往往要消耗比较长的时间，在此漫长的时间段内，可能会发生权属资料丢失、损坏的问题，一些符合申请条件的事实用地因为没有经过专业审批而无法完成产权登记^[3]。因此，当前的农村宅基地房地一体化确权中，权属关系模糊、资料缺失的问题也是相对突出的方面。依据对现有权属关系模糊事件的调查，发现多为外来村民通过购买或者其他方式获得宅基地实际使用权的事件，在这种情况下，实现了权利人的变更，但部分宅基地的权属关系因为存在争议而无法确定的现象，如果这些问题长期得不到解决，必将对农村宅基地房地一体化确权工作的进程造成直接的影响。

2.3耕地占用问题

根据对现行法律法规条款的分析，在农村村民建住宅时，必须要保障其土地利用和建设能够与原土地利用的总体规划、国土空间规划要求相一致，严禁占用永久基本农田，尽可能在住宅建设中加大对原有宅基地或者村内其他空闲土地的利用。但在我国广大的农村地区，很多都表现出地广人稀、劳动力不足的现象，分布有大量荒废的农田，这些农田多年来无人耕种，再加上政府部门对这些土地的监管漏洞，导致一些耕地被私自占用的现象长期存在，这种现象使得在确权工作中存在着很多的土地权属纠纷，影响了确权工作的顺利进行，在很大程度上制约了农村发展。

3.农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术

3.1无人机倾斜摄影测量技术

在宅基地房地一体化确权工作的进行中，无人机倾斜摄影测量是非常常用的技术。根据其技术应用，要在同一飞行平台上搭设多个传感器，从1个垂直、4个倾斜角度来进行影像资料的采集，在无人机飞行的过程中，也就可得到建筑物顶面、侧视的高分辨率纹理。倾斜摄影技术上的无人机系统搭设，可发挥在房地一体化确权中此种测绘技术的优势，具体表现在以下方面：无人机搭载倾斜摄影相机所开展的测绘工作，可实现自动化测绘，很多测绘任务都由系统自动完成，大大减少了人工干预，整体的测绘效率较高；测绘操作更为便捷，可大大减少在测绘工作中的人力投入，外业作业的协同测绘时间大大减少，外业测绘任务量少；所得到的倾斜影像，可在专业化处理后形成地理信息产品，实现二三维数据的叠加。

在农村宅基地房地一体化确权过程中采用的是无人机倾斜侧影技术，为保障测绘效果，在实际的工作中需结合现场情况，严格遵守各项技术规定与要求。以某地区农村宅基地房屋权籍调查为研究对象，倾斜航飞试验面积为0.8km²，在构筑物测量、基本权籍调查方面，均可利用无人机倾斜摄影测量技术来完成，以通过规范化测量工作的实施，得到地籍图、房产分区分户图。无人机倾斜摄影测量的流程如图1所示。

图1无人机倾斜摄影测量技术作业流程图

以外业数据采集航飞平台为基础，在此测绘任务的开展中，配备大疆M600pro六轴无人机，为得到更为准确的测绘数据，依据对测绘区域内现场情况的全面分析，旋转角速度俯仰轴、航向轴、飞行高度分别设置为300°/s、150°/s、2500m，航摄仪选择的是睿博RIY-DG35镜头倾斜摄影相机，像幅、相机焦距、像元尺寸分别为6000×4000、40mm、3.9μm。在具体的拍摄过程中，地面分辨率、航向重叠度、旁向重叠度分别为20cm、80%、70%。

要保障利用该测绘技术所得到的数字三维模型更接近于现场实际情况，在具体的测绘工作中，必须要根据测区现场的具体情况，来进行外业像控点的科学布置。将数字倾斜三维模型地籍测量项目作为参考经验，在像控点布设时，应在飞行作业开始之前，利用人工的方式来布置，每个像控点之间的距离不得超过200m。

倾斜影像三维建模时，要利用预处理软件来进行外业航飞采集数据的处理，这些数据主要为影像数据、pos数据、地面控制点数据，在对这些数据开展了专业化处理以后，需安排相关人员对测区范围内的影像重叠度、照片质量、飞行质量等都开展全面检查，对于不符合要求的情况，需重新飞行来进行数据的采集^[4]。

通过SMART 3D软件的配备，可将预处理后得到的数据直接输入到软件中，利用软件来进一步开展数据处理，经由空三加密解算、区域网联合平差、多视影像匹配、DSM生成等多种方式，得到三维模型产品，该产品为OSGB格式。

在立体测图的过程中，为得到高精度的结果，需利用EPS三维测图软件来完成对应的工作，在软件中输入前期所得到的三维数据模型，进入三维编辑界面完成对矢量数据的采集与编辑。在此过程中，需采集的信息包含居民地、道路、水系、植被、地貌、管线、工矿建筑物、独立地物，在采集了数据并完成了编辑工作后，按照有关规定来绘制数字线化图，对于内外难以测量的要素或者部分遮挡要素，要及时开展外业测绘后者补测，在这些测绘任务全面结束以后，更新DLG图面，开展图幅整饰。

对于地籍、房产等不动产测绘任务，为保障测绘结果的有效性，相关测绘人员也要在实际的工作中做好精度分析，具体的精度分析过程中，往往将界址点点位误差、面积测算精度作为参考依据。为更好地促进成果精度的验证，可引入数据均匀抽检技术；在外业测量方面，有关人员要对房屋界址点坐标、面积开展精准测量，在必要情况下也需联合RTK、全站仪测量技术来开展相应的工作；在得到了相应的测量结果后，与三维立体模型所采集的房屋界址点、面积数据开展精度比对。

3.2全站仪加RTK测距仪测量

在开展农村宅基地房地一体化测绘工作的过程中，常常会面临很多的测绘难题，如在一些地区的测绘工作进行中，因为存在房檐或者其他建筑物的遮挡影响，导致航测成图效果不佳，成图存在一些问题：房屋存在明显的变形现象，如房屋位置不正确、边长测量数据与实际存在偏差、拐角测量数据缺失；未在航测过程中对房屋前后的沟坎、植被等开展全面的测量，或者即使在现场开展了测量工作，所得到的测量结果也存在一定的偏差，与实际不相符；在测量工作的进行中，存在房屋遗漏或者多余的问题，这些方面的问题出现，可能会导致界址点的设置错误或者宗地范围与实际存在偏差^[5]。对于这些方面的问题，如果影像难以全覆盖待测宅基地，或者在已测量区域内修建了新的房屋，就可利用全站仪与RTK测距仪相结合的方式来完成现场补测，以得到更完整、更精准的测绘数据。

3.3移动GIS调查系统以及指纹采集

近年来，我国的社会经济发展迅速，在这一发展趋势下，农村人口向城市的涌入成为必然。根据人口流动的调查，农村人口逐年向城市流动，流动趋势越发明显且流动量逐年递增，正是因为这一方面的问题，使得在广大的农村地区，剩下的都是一些老人与儿童。在这种情况下，在开展农村宅基地房地一体化确权工作入户调查的过程中，老人与儿童根本不了解宅基地的相关信息，也无法及时提供关于宅基地的建设手续、权属来源等各种信息，入户调查工作往往会相对困难。因此，对于确权过程中所面临的这种问题，就需要在实际的确权工作中，充分将电子平板利用起来，通过电子平板的使用，对GIS农村房产调查系统加以科学设置，在系统内设置专门的签字指纹采集APP，以此来辅助入户调查工作。经由这种方式，有关人员在参与测绘调查的过程中，可在现场完成按手印、签字盖章、表格填写等工作，并能够根据实际的工作需求来进行权属材料的拍照与上传。

结束语：

现阶段的农村工作中，宅基地房地一体化确权工作是重点，为保障确权工作的顺利开展，必须要对宅基地开展全面的测绘，以通过测绘来得到相应的信息，在整合信息的基础上指导确权工作。但为保障确权测绘的顺利开展，需加大对新型测绘技术的应用，以发挥新型测绘技术的优势。

参考文献：

[1]张照杰,李娜.倾斜摄影在农村房地一体不动产确权登记项目中的应用[J].北京测绘,2021,35(1):4.

[2]王楚维,崔冰.GPS-RTK技术在农村宅基地使用权确权登记发证地籍测绘中的应用[J].地矿测绘,2020,003(002):113-114.

[3]杨遂全.论宅基地资格权确权及其法理依据——以财产属性为视角[J].中国土地科学,2020,34(6):6.

[4]宋小波.农村房地一体确权登记动态管理平台[J].测绘标准化,2021,37(2):4.

[5]陈成斌.基于无人机倾斜摄影的房地一体化农村宅基地测量方法[J].测绘与空间地理信息,2020,43(3):4.