中国REITs融资模式下税收问题研究

中国 REITs融资模式下税收问题研究

王海军 李嘉辉

中交二公局第三工程有限公司，陕西 西安 710000 甘肃银行股份有限公司，甘肃 兰州 730000

摘要：在我国目前的发展形势下，建筑业信托投资基金现在还处在初步阶段，一切都在发展中，这种资产证券化的形式，目前相关的税种中依然存在着重复征税的问题，同时还有设立的信托与终止阶段的一些对相关信托征税的情况。也正是因为这些主要问题的存在，导致在投资建筑业信托基金的税负一直很高，甚至超过了直接投资建筑业，这也在很大程度上影响了建筑业信托投资基金的发展，因此，解决建筑业信托投资基金中存在的税收问题至关重要，同时也是影响目前市场发展的主要因素。

关键词：建筑业信托投资基金；税收问题；分析研究

目前市场发展良好和相对发展较高的国家已经针对建筑业信托投资基金建立的相关的法律法规，目的就是从根本上规范税收问题，同时也在确保基础条件满足的前提下减免了建筑业信托投资基金的税收，但是从我国目前建筑业信托投资基金的发展情况来看，需要合理的利用市场，要从长远发展和利益着手，既要快速的完善和建立相关的制度，同时还要在一定程度上降低税收，从根本上减少建筑业信托投资基金成本投入。

一、中国建筑业信托投资基金的税收种类

作为一种通行的投资方式，建筑业信托投资基金主要是以证券化的方式存在，同时也中这种方式来盘活存余的建筑业，并且为想要投资的人提供一种更加可靠的投资方式，也为他们的投资创造更多的机会，从我国建筑业信托投资基金融资模式发展至今，根据相关的融资模式分析来看，我国的建筑业信托投资基金融资模式并没有相关的法律法规来明确税收的方式，所以导致在税收设立开始到结束都存在着各种的税收问题，同时从实际的征税过程分析来看，目前中国的主要税收包括个人所得税、营业税、土地增值税、契税和印花税。

二、目前中国建筑业信托投资基金存在的税收问题

从建筑业信托投资基金名字上就可以看出，它的本质是信托，但是从具体的信托方式上来说的话，主要分为三个阶段包括设立、存续和终止，但是因为相关的政策和规定一直没有得到更新和研究，所以也就导致其在进行正常的税收时出现大量的问题，也有很多不合理的情况出现，这也在很大程度上限制了建筑业信托投资基金的发展，建筑业信托投资基金在实际的发展过程中，主要面临着两个严重的问题，一个是重复征税的问题，另一个就是在信托设立和终止环节出现的征税问题。但是由于建筑业信托投资基金自身的特点问题，导致其在进行税收的过程中出现了多层步骤，环节的增多，也就导致重复征税的问题发生，这种问题一直没有得到全面的解决，从而也就限制了建筑业信托投资基金的发展。

三、中国建筑业信托投资基金融资模式下税收问题的解决

（一）设立专项计划时税收问题的解决

从目前的市场具体情况分析研究来看，我国相关的税收政策和相关法律并没有对设立的专项计划是否符合印花税的标准，而做出清晰的表述，同时，专项计划在对私自募捐的基金进行追查时，确认资金有无问题时，是按照相关的资金政策征收标准收取的，然后另外的是按照现在施行的印花税相关规定，以每件五元的价格收取的，并且根据目前的提条例来看，相关文件也没有明确的规定私募基金是否归缴纳印花税人所有，并且根据实际的交易情况来看，私募基金在收购相关公司股份时也属于融资业务，但是并不涉及到个人所得税^[1]。

（二）存续期的税务问题处理

根据相关法律条例分析来看，涉及到基金财产投资的一切税收问题，应该由持有基金份额的人员承担，同时要严格按照国家相关的法律规定和税收的标准来进行代扣代缴。但是在实际的情况分析来看，现在施行的相关税收法律规定并没有对专项计划有更明确的要求，所以这就会导致专项计划在实际业务办理时不能顺利进行，因此，就要按照相关的基金法让其持有者承担。

（三）投资人退出时涉及到的税收问题处理

根据相关的项目交易情况来看，在投资者退出业务时，将融资归还的情况下的贷款业务，不涉及到个人所得税。但是专项计划的投资者在获得股权收益时，应该与其它的收益进行结合，然后根据相关机构适合税率来进行企业税的缴纳。

（四）交易所涉及到的建筑业信托投资基金税收问题处理

从具体的产品形式来看，不同的建筑业信托投资基金产品模式也会涉及到税收问题，主要就是分为在建筑业信托投资基金设立环节的税收和建筑业信托投资基金运营环节的税收。从建筑业信托投资基金设立环节情况来看，有可能是在交易所建立的阶段从项目公司等方面进行交易时需要缴纳大量的土地增值税，还有就是在运营环节时，根据目前的税务法律法规来看所取得相关项目的公司也要缴纳一定的所得税。所以针对种种问题，应该采取它国先进的建筑业信托投资基金管理措施，对一些地层的公司取消相关的所得税，并且对建筑业信托投资基金的投资人只征收一次个人所得税，或者是由相关的项目公司进行代缴代扣，或按照百分百缴纳，同时也可以借鉴市场上一些建筑业信托投资基金的优惠政策，确保在设立和运营环节能更加的顺利合理

^[2]。

（五）银行建筑业信托投资基金和投资人税收问题解决

银行里建筑业信托投资基金设立和终止环节不涉及到资产交易。所以在解决相关问题上就可以从流转税和所得税方面着手，因为银行里建筑业信托投资基金在存续期时包括流转税，并且在收取租金时也会让相关物业获取到一定资金收益，所以根据现在的相关法律规定，对收取租金这方面涉及到的相关税务和一切具体的税务要求并没有准确的文件规定。并且针对于投资者这方面的税收规定来看，对中国的建筑业信托投资基金发展有一定的限制作用，所以针对于这方面的税收会直接影响到投资人的实际收益。因此，针对以上问题，相关部门应该明确银行里建筑业信托投资基金相关税收政策标准，同时可以借鉴市场上一些先进经验，并且可以根据它国投资者的介入调整相关的法律政策，从而引入一些外国资本，推动政策实行。

结束语

不同的税收政策会对建筑业信托投资基金的实际收益和成本产生巨大的影响，所以，税收政策的调整，是推动和促进建筑业信托投资基金发展的关键因素。相关部门要根据实际的国情和相关的政策标准，来制定规范且明确的税收政策，从多方面进行创新，确保建筑业信托投资基金税收政策工作落实。

参考文献

[1]郭丽华, 张珈榕, 牟春燕. 我国REITs融资模式下税收问题分析[J]. 商业经济, 2019(8):2-2

[2]康光文. 房地产业REITs运行模式的税收问题研究[J]. 中国市场, 2020(23):2-2