基于供应链理论的房地产企业成本管理模式探讨

基于供应链理论的房地产企业成本管理模式探讨

张娜

青岛首智投资开发有限公司，山东省青岛市， 266000

摘 要：基于供应链理论构建房地产企业成本管理模式时，可以从目标成本管理法与作业成本管理法两方面着手，开发全新的房地产企业供应链成本管理方法，并对供应链成本管理的流程进行优化与改进。基于此，本文结合供应链成本管理方法，分析了房地产企业供应链目标成本管理模式，研究了基于供应链理论的房地产企业成本管理模式，旨在为顾客提供集时间、成本、质量等要素于一体的最佳产品和服务，最大限度地提高房地产企业在市场中的核心竞争力。

关键词：供应链理论；房地产企业；成本管理模式

引 言

在宏观经济环境下，我国房地产业逐渐进入到了买方市场，这在一定程度上加大了产品竞争的激烈程度，而消费者需求的层次和结构也愈发趋于多元化。房地产企业若想在激烈的市场竞争中占据有利地位，就必须开发出质量上佳、成本低廉的产品，而供应链管理不仅能站在市场的角度分析价格工程的具体运用，还能帮助房地产企业生产出符合市场需要的产品。其中成本管理作为供应链管理的重难点，将目标成本管理思想与作业成本管理思想综合运用到供应链成本管理，可以帮助房地产企业构建一个全新的供应链成本管理模型。

1 供应链成本管理方法

供应链成本管理方法有着多种不同的类型，如传统型成本管理法、目标成本管理法、作业成本管理等。其中供应链成本控制可以将整个供应链成本最小化，而供应链上的全体成员也需要共同参与成本控制，这也使其体现出了跨企业型、需求拉动型的管理特征。由于供应链成本控制属于动态性管理过程，整个过程都需要保持高度融合的思想，但传统成本管理方法仅局限于事后成本核算，这种单一、静止的思想远无法满足供应链成本管理需要。而目标成本管理追求的则是目标成本的最优化，这不仅与供应链管理特点相适应，还充分考虑到了用户的实际需求。但目标成本管理法在供应链成本管理中应用时，很可能因缺乏完善的核算体系，而无法真正将供应链成本目标落到实处。此外，运用科学的作业成本计算方法不仅能将供应链成本控制在目标成本范围内，并为目标成本管理的实现奠定良好基础，还能利用精准的作业成本核算信息不断纠正与完善目标成本。因此，将目标成本管理法与作业成本管理法相结合，可以充分满足房地产行业供应链成本管理的实际需要。

2 房地产企业供应链目标成本管理模式

在激烈的市场竞争环境下，房地产企业若想开发出全新的发展渠道，就必须结合企业本身的特点，深入挖掘、整合内部资源和外部资源，使得商业运作成本得以有效控制，同时不断提高自身竞争优势。房地产供应链管理模式的构建应以开发商为中心，打造集开发商、供应商、设计商、承建商、营销策划金融机构、物管公司以及客户于一体的长期战略合作伙伴关系，最大限度地降低生产成本，在提高企业在市场竞争中的应变能力的同时保证客户服务质量，基于整体角度综合提高房地产企业的核心竞争力。在成本分析中，可以将商品房建造前后视为一个分界点，并将整个供应链科学划分为上游、开发商核心企业、下游，而成本也可以随之划分为上游成本C1、开发商内部成本C2、下游成本C3。结合房地产企业供应链结构特点，可以将目标成本管理法与作业成本管理法相结合，形成新的供应链成本管理方法，并以此为基础构建全新的系统结构。基于作业成本核算的房地产供应链目标成本管理系统结构，主要包括目标成本管理过程与作业成本管理过程，其中前者又由目标成本预测、制定目标成本计划、分解目标成本指标等要素组成，而后者主要包括作业成本计算、作业成本控制、作业成本分析与考核、作业流程的优化等。通过分解目标成本指标，可以使得目标成本管理与作业成本管理相结合，而目标成本指标也能逐渐分解落实到作业成本管理层面，经过控制、分析以及考核等多个环节，就能共同完成整个成本管理过程。

3 基于供应链理论的房地产企业成本管理模式

3.1 制定供应链目标成本

房地产企业制定开发项目的目标成本时，可以参考市场发展动态及相关历史同类项目成本资料。确定开发项目的基本特征后，即可界定成本管理对象，进一步细化目标销售价格，而市场部、业务部还需要充分考虑产品市场竞争的激烈程度、替代品相关指标、产品与竞争对手产品相比体现出的优势和劣势及其市场地位等。结合以上因素确定目标成本、目标销售价格后，还需要制定目标售价和目标利润，依托于目标售价与目标利润的差额确定开发建筑产品的目标成本。

3.2 分解目标成本

作为供应链核心企业，房地产企业必须充分发挥自身主导作用，带领各部门共同分析供应链业务流程，将供应链流程分解为由多个作业连接成的作业链后，再将目标成本分解到供应链上。按照供应链流程分解作业链时，还需要灵活运用价值链分析、作业分析、成本动因分析等多种手段，依托于作业成本管理思想分解作业链中的作业后，再将其与同行业内最佳的作业流程进行对比，以此筛选出不必要的非增值作业，把握重要作业的同时深入挖掘作业之间的关联，从而获得最优化的作业链。站在粒度分解的角度分析，应按照不同层次分解作业。实际上供应链中的作业分解并不是无限细分作业，而是将其分解到部门级。单个部门进行作业分解时，各部门可以自行将其细分到各责任成本中心。在流程分解环节，科学运用这两种分解原则，就能取得理想的分解效果。

3.3 实现供应链目标成本

在供应链目标成本实现阶段，每个节点部门都需要科学运用作业成本法分析成本动因，根据作业成本库中的作业量、资源消耗等数据以及完成作业所需的时间因素和质量因素，确定子作业成本，并将其与子目标成本进行对比。一旦发现其超出子目标成本，还需要利用价值链分析法深入研究实现子目标的新方法。

3.4 目标成本考核

若想彻底实现目标成本，就必须建立完善的成本控制保障措施，同时利用目标成本考核加强控制效果。根据最终的考核结果，房地产企业内部人员可以与外部成员企业共同制定相应的奖惩措施，以此对供应链目标成本持续进行优化与改进。首先，房地产企业可以将企业内部各部门、各环节、各班组科学划分成相对独立的成本责任中心，并将目标责任成本计划指标细化到每一独立的成本责任中心，以此对各责任中心的工作执行情况进行综合评价与考核。房地产企业在成本管理能力专项考核中，还需要制定相应的奖惩机制与薪酬机制，并辅以休假与保健计划等。将目标成本考核与责任主体的薪酬、奖惩、职位晋升相挂钩，还能不断增强员工的成本管控意识。对外部成员企业进行成本考核时，应将目标成本与实际成本进行对比分析，并根据考核结果综合评价各节点企业在整个供应链中作出的具体贡献，同时按照相应的分配标准保证利润分配的合理性。

结语

房地产企业成本管理模式的优点在于其可以将供应链管理思想科学运用到房地产企业成本管理中，并将供应链条中的策划、设计、施工、材料设备采购、销售等多项管理活动进行有效整合，以此在最短时间内利用最低的成本为客户提供最大化价值，从而有效提高房地产企业在市场中的核心竞争力。尽管我国各大房地产企业对供应链整合相关内容进行了研究，但我国现有的房地产企业供应链成本控制案例仍停留在较为浅显的层面，这也意味着建立房地产企业供应链管理系统、实现供应链成本控制是当前必须予以解决的重要研究课题。

参考文献

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