鄂西南地区农村宅基地管理现状及对策研究

鄂西南地区农村宅基地管理现状及对策研究

董渐飞 1 汤书姝 2

1利川市农业农村局 湖北利川 445400

2利川市自然资源和规划局 湖北利川 445400

摘要：农村宅基地包括农户住房、附属用房和庭院等用地，是农村土地管理的重要内容，做好农村宅基地的管理工作，直接影响着农村土地利用率，影响着农民的生活生产和合法权益，影响着社会和谐稳定和农业产业的有效发展。因此，必须高度重视农村宅基地管理工作，从分析目前鄂西南地区农村宅基地的现状，处理好发现的问题，以积极有效的对策实现对农村宅基地的管理，达到节约集约用地，建设美丽乡村、实施乡村振兴的战略目标。
关键词：鄂西南；农村宅基地；管理

一、鄂西南地区农村宅基地管理现状

（一）农村宅基地闲置率高

因鄂西南地区地形地貌的制约，可供耕种的面积非常少，农业生产水平低下，产业附加值较低，加之工业基础薄弱，就业选择面较窄，大量农村劳动力外出务工，向城市转移，鄂西南地区农村宅基地闲置率越来越高。

（二）农村违法建房情况普遍

农村耕地保护意识较低，建房审批制度不完善，未批先建、批甲占乙、超面积建房等违法情况普遍。在2020年农村违法占用耕地修建房屋排查工作中，以鄂西南地区谋道镇为例，排查违法占地图斑约5153个，其中约800个图斑属于违法占用耕地修建房屋、硬化场地、乱搭敞篷等情况，这些现象都凸显出农村违法建房情况的普遍性。

（三）农村宅基地新建需求供给不足

鄂西南地区拥有丰富的旅游资源和良好的生态环境，伴随着乡村旅游的发展和游客多元化的需求，民宿产业应运而生，成为拉动乡村旅游新动力。大量农民返乡创业，兴办民宿，新批宅基地需求量逐年上涨。同时，村民家庭人口的增加和年轻人婚姻缔结行为，原有住房已不再是人们满足基本居住的要求，一户分多户需求加大，导致农村宅基地供给不足。

（四）独特的“小产权”房屋违法出售现象凸显

“小产权”是近几年鄂西南地区房屋买卖衍生出来的新名词，即利用宅基地修建房屋后分层分套出售，房屋所有权属宅基地使用人，购买者不享有法律保障。近几年，吸引了大量外地游客到此购买避暑房，水涨船高的房价让“小产权”房有了生存空间。靠近城镇的地区因位置好、价格低于市场价，导致“私下交易成风”问题较突出，如：不良开发者或部分城市户口钻法律和政策的漏洞，私下购买农村户头申请宅基地谋取暴利等。这些乱象为今后房屋权属纠纷埋下了大量隐患。

二、鄂西南地区农村宅基地管理存在的问题

（一）农民法律意识淡薄

部分农民群众法制观念滞后，法律意识淡薄，不懂个人只享有宅基地使用权，而不享有所有权¹。普遍认为耕地属于个人可以随意修建房屋；村干部对相关法律法规宣传落实不到位，没有及时将最新政策挨家挨户宣传到位，导致农民群众信息接收不能及时更新，相关政策不能及时学习了解。

（二）村庄规划建设滞后

从目前鄂西南地区农村宅基地修建现状来看，农村宅基地的选址、建设以及风貌都缺乏良好的村庄规划。一是村干部缺乏“规划”意识，村庄常出现“路边房”“风水房”“独家院”土地浪费情况严重，村庄布局混乱；二是村庄规划建设滞后，不能有效衔接村庄发展的速度；三是对有规划设计的村庄，村干部实施不到位，只是“挂在墙上”而不是真正的去执行规划要求，导致村民修建房屋零星分散、差异性大，影响整体布局。

（三）监督管理难度较大

鄂西南地区属于典型的喀斯特地形，以山地为主，有“八山半水分半田”之称，村庄道路崎岖且交通不便，农户居住不集中，监管面积广且分散，山大人稀的地理因素导致执法监管难度大，想要全面监管需大量行政成本，导致造成监管工作难以有效开展；各村委会对违规违法修建宅基地、违法占用耕地现象不重视，缺乏监管意识，对违规违法情况不能及时上报信息，甚至还存在放任行为。

三、鄂西南地区农村宅基地管理的对策

（一）健全法律法规，加强宣传教育

积极开展农村宅基地管理相关法律法规的宣传教育，特别是要加大力度提高普法实效性，提升管理水平和农民法律意识，为农村宅基地管理工作营造和谐稳定社会环境和良好法治环境。

一是进一步建立健全农村宅基地管理相关的法律法规，健全宅基地管理制度，让相关政策切实符合当地农村的现实情况，因地制宜、因地施策，有效做好农村宅基地的长期管理工作。

二是坚持学习制度，不断增强工作人员法律素养、不断提高依法行政的自觉性。通过以案释法，梳理典型案例，剖析突出问题，提高法律意识，提升执法人员查案办案和依法行政的能力水平，杜绝出现“法用不够”的问题。

三是多渠道进行正面宣传教育。要做好宅基地管理工作重点取决于农民，要加强农民的法治学习，提升他们的思想认识和素养。通过本地传统新闻媒体，相关单位门户网站、微信公众号等政务新媒体进行信息发布，对法律法规中涉及宅基地管理的条文进行解读，不断加强正面舆论的宣传引导。

（二）合理规划设计，严格规划实施

加快推进村庄规划工作，明确村庄布局分类、土地利用总体规划，统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求。

一是村庄规划要因地制宜、合理设计、循序渐进。做好村庄规划设计要立足当地实际情况，杜绝大拆大建和形式主义，因鄂西南地区地形、环境、基础设施因素，一些村庄存在用水难、易滑坡、交通不便、通讯信号差等情况，相关部门在指导编制村庄规划时要全局考虑，形成规划性、规模性、集中性建房模式，有效指导农村宅地基选址、修建工作。

二是严格按照规划设计执行实施，杜绝“没规划找规划，有规划不执行”的情况。村委会和相关部门要遵循“一户一宅”的原则，落实主体责任，真执行规划要求，充分发挥引导农村宅地基的修建和规划执行力度。

（三）加强审批管理，优化审批流程

优化农村宅基地审批管理，推进农村宅基地用地和建房规划许可审批管理系统数字化，提升审批效率，对实现好、维护好、发展好广大农民居住权益具有重要意义。

一是乡镇农业服务中心、国土所、村建中心等部门明确各自职责，严格按照部门职责做好农村宅基地和农房建设审批与管理。同时，要强化属地管理，按照“省市指导、县级主导、乡镇主责、村组主体”的原则，提升农村宅基地审批效率，切实做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。

二是村级组织要做好事前审核工作，对农民提出的宅基地和建房书面申请以及相关材料要重点审核材料真实有效性、拟用地建房是否符合村庄规划等，并做好村务公开公示。

三是进一步提升行政审批流程，建立统一对外受理窗口，由乡镇部门组成联审联办审批机制，充分利用数字化平台办理相关业务，实现“让群众少跑腿，让数据多跑路”。

（四）落实监督管理，打击违法行为

全面加强农村宅基地事前事中事后监督管理工作，不断规范提升农村宅基地监督管理水平，对违法违规建房行为做到早发现、早制止、严查处，坚决遏制新增问题。

一是加强动态监管，充分发挥属地村镇政府、单位和乡镇土地管理所瞭望塔和观察哨作用，及时早发现、早制止多占、抢占集体土地资源，甚至占用耕地、永久基本农田的行为。

二是进一步强化各部门间执法工作的沟通联系，加大跨部门、跨区域联合执法力度，形成部门间横向联动。既重点整治强占多占、违法出售“小产权”房屋等行为，又切实维护农民合法权益，使农村乱占耕地建房势头得到有效遏制。

三是严把政策界限，深入推进农村乱占耕地建房专项整治行动，全面清理现有违法建筑存量，坚决守住18亿亩耕地红线，严格控制非农建设占用耕地。

总结

总而言之，做好农村宅基地管理工作，是建设美丽乡村、壮大村集体经济的重要内容，是保障民有所居、助推乡村振兴的关键举措。加强农村居民建房用地管理，正确引导农村居民依法合理利用土地，有效遏制农村乱占耕地建房行为，对于节约集约用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进新农村建设，维护农村社会稳定，均具有十分重大的意义，各有关部门要进一步增强严格土地管理、保护耕地的责任感和紧迫感。

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