拆迁安置统筹思路下的中小城市旧区更新容量调控探讨

拆迁安置统筹思路下的中小城市旧区更新容量调控探讨

寇琳

商洛市城市综合改造事务中心 陕西商洛 726000

摘要：改革开放以来，我国取得了巨大的社会经济发展，城市化步伐大大加快，城市进入快速发展阶段，国家空间和城乡景观发生了变化，城市空间、范围和规模不断扩大，越来越多的住房继续进行旧城改造。本文分析了拆除和重新安置中小型城市旧区的关键问题，并对城市旧区容量实施调控机制进行探讨，以供参考。

关键词：拆迁安置；旧区更新；容量调控

引言

城市和村庄治理问题是城市治理现代化进程中遇到的许多问题之一，值得深入研究。随着城市化进程的加快和乡村振兴战略规划的明晰，各地不断加快开发建设城市土地以适应经济的高速发展，越来越多的城市和农村住房和基础设施在拆除后面临重新安置。尽管城镇和村庄的居民已经放弃了传统的小规模农场生产生活方式，但他们仍然以传统观念为核心思想。因此，拆除后面临重新安置的社区在社区治理方面仍然面临挑战。本文在充分了解重新安置社区现状的基础上，确定了社区治理的关键问题，并提出了改善城市和村庄重新安置中社区治理的措施。

1回迁安置社区现状

1.1人员结构复杂

鉴于对各种各样安置社区的调查，这些重新安置社区显然具有更复杂的人口结构。重新安置社区有四类不同的人群：村民、非村民、外地租户和城市居民。包括重新安置在该社区的一个城镇和一个村庄的村民，以及聚集在不同城镇和村庄开发重新安置在该社区地块的村民；还有流动人口，包括移徙工人、大学毕业生、企业雇员等

1.2强大的异构文化

重新安置社区复杂的人口结构显然会带来多种多样的文化，极具影响力的各类文化的冲突和融合会持续相当长的时间。第一种是原住民的土著文化，他们在当地的长期生活形成了一系列固定的生活方式和行为守则，这些也在遏制他们对现代城市生活的适应方面发挥了重要作用；第二是重新安置在其他地方的村民所具有的传统农村文化受到原住村民的传统观念的影响，这种观念维持了基于地理和根深蒂固的传统社会联系，使重新安置的社区成为一个半家庭社会，从而保持了强烈的情感联结；再次，流动人口的外来文化因为他们文化的特殊性导致融入社区的时间相对较长；最后，当地居民发展的现代城市文化，他们因为具有现代化生活方式和行为守则而能够更好地展示和促进安置社区的治理。

2 TOD模式在城市旧区更新改造规划中的应用

2.1设计要点

（1）建设标志性的交通建筑。标志性交通建筑形象的要和城市旧区周围建筑的气质相符，设计成一条流畅、蜿蜒起伏的立面线条，将裙房和主楼有效连接，形成一个更加完善的整体，进而为城市旧区打造出大气磅礴的标志性形象。同时，该立面线条能够在一定程度上显示出城市旧区的独特气质，循环往复的公路线条穿梭在各个建筑项目当中，打造独具地域特色的视觉气韵。（2）以公共交通使用的最大化为导向，打造集约化、高效化的城市中心。设计人员要遵守以人为本的设计原则，针对各个功能流线进行精心设计，从而实现公交、地铁与出租等交通形式之间的有效对接，采取立体集中换乘模式，实现人流之间的无缝对接，提高换乘的高效性。通过辐射周围TOD城市核心，以公共交通为核心导向的设计模式，利用公交和地铁以及长途客运站作为中心，逐渐辐射到周边，打造一个集工作、文化、商业、教育于一体的城市模型，从而确保更加协调地发挥城市内部的各类功能。

2.2交通组织

（1）基地车行的出入口设置。以长途客运站为例，通过合理设置长途客运车辆出入口，使其能够满足当地的客运需求。长途客运的入口与出口应完全独立分开，入口设置在基地的西北角。出口则有两个：一个为南侧出口，右转直接上高速，满足城际间的客运；另一个出口设置在基地东南侧，满足不需要上高速的城乡间客运。同时，在区域的北侧设置社会车辆出入口，并在周围设置地下汽车坡道，直接通往地下车库，可以减少两个出入口之间的干扰。（2）交通流线组织设计。在设计长途车辆到、发、停流线的过程中，设计人员要考虑大型客车停放要求，在长途出站位置还要设置高速连接线，为车辆的顺利出行提供便利。（3）长途货运流线设计。在相邻的包房位置合理设置装卸车位，同时设置货物装卸外廊。（4）出租车和社会车辆接送流线设置。针对客运站来讲，出租车和社会车辆送客临时停靠在站前广场东侧及解放南路对侧，在地下停车场中实现分区管理。另外，通过合理设置集中换乘大厅，该项目实现客运、公交、地铁、出租车、社会车辆之间的无缝对接，真正达到自由便捷的“零换乘”的目标。

3城市旧区容量实施调控机制探讨

3.1构建容量分配机制

我国的规划管控体系中一般实行总体—专项—区域规划三级容量控制，三者之间理论上是层层分解、逐级递进的，但实际上三者之间却是松散衔接，下级指标对上级指标的反馈机制并未建立。而城市建设的影响一般要经过较长时间的累积才能显现出来，且具有不可逆的特点，这样即便显现问题的严重性也很难调整，具体项目的责任也很难清晰地界定。影响的滞后性、自由裁量权过大及责任不明晰是导致目前容积率管控弹性过大的机制问题。因此，减少控制容积率与项目容积率之间的弹性空间是保障城区整体可控的关键。对于新区开发来说，依据相应地块的控制性详细规划，通过控规指标的刚性与土地“招拍挂”的市场竞争相结合，能够相对较好地实现管控。但要保障旧城区控规指标的实现，还要依赖相对公平的利益环境作为保障，如能针对一定时期内旧城区的存量建筑进行测算，并将拆迁总量进行全市区平衡、统筹分担，方能从总体上把握，均衡各方利益，公平公正地对待开发企业、居民及所属政府，避免各方挑肥拣瘦，造成新旧城区建设冷热不均的状况。因此应结合城市发展目标，统筹分配城区容量，构建新的容量分配机制。该框架反应城市规划建成区“住房需求—容量指标—住宅面积”之间的关系及市场机制下“拆迁安置住宅—新旧城区住宅建设”之间的分担关系。

3.2成立稳定的资金保障基金

现行机制下，旧城区的基础设施通常由城市建设投资公司之类的国有融资平台投资建设，土地开发的拆迁安置资金则主要由开发商负责。中西部地区或中小城市旧城区的基础设施存在资金困难，因此需要创新模式，构建确实有保障的旧城更新资金（主要是拆迁安置费用）筹措机制。通过成立全市统筹的专门的拆迁安置资金平台，对全市所有住房开发项目按新建住宅面积收取一定的旧城拆迁安置费，商业服务项目收费比例可以参照住宅项目设定合适的比例。收取的费用用于旧城区的住宅、商业服务、公益设施、公园绿地和道路停车场等项目的拆迁安置费用。后期新区建设逐步减少，用未来的房产税收入依然可以弥补。通过成立稳定的资金保障基金，从而改变原来项目、片区、旧城的自平衡的做法，做到城区统筹，专款专用。

结束语

拆迁安置的有效管理，有助于增强城建和棚改工作的主动性与积极性，减少拆迁安置工作中的层层矛盾与问题，更有助于把安置房工程真正的打造成民心工程、发展工程，建设成为改善城市形象、提升城市品位、美化人居环境的重要载体，由此积极有效地推进城市化进程，进一步促进城乡融合发展。

参考文献

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