探索大湾区政府主导模式下的城市更新改造规划——以惠州市仲恺高新区白云山村片区更新改造规划为例

探索大湾区政府主导模式下的城市更新改造规划——以惠州市仲恺高新区白云山村片区更新改造规划为例

周彬彬

广东省建科建筑设计院有限公司 广东广州 510000

摘要：城市不断发展，可供建设的用地资源日益紧张，在现有的开发建设边界内寻找突破口是必然的选择，文章分析了仲恺高新区白云山村片区的改造原动力、改造主导模式、改造所面临的问题以及改造实施的路径，以期为城市更新提供新的探索实践。

关键词：政府主导；更新改造

引言：

仲恺高新区白云山村片区土地利用效率较低、多种权益主体共存、城市风貌参差不齐，亟待破旧出新，提升区域环境品质；文章以政府主导模式的视角探索白云山村片区更新的新途径。

1、城市更新改造的背景和动力

1.1改造背景

国家层面：2017年，国务院常务会议提出：在未来三年内继续推进棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套；2019年3月，国务院在政府工作报告中指出：需要大力提升老旧小区改造；同年7月，住建部发文：全面推进城镇老旧小区改造。

广东省层面：2018年4月4日，广东省国土资源厅印发《深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（【2018】3号），旨在“可以在不增加建设用地总量的前提下，通过提高现有土地利用效率，增加土地有效供给，满足经济社会发展的用地需求”。

1.2改造动力

区域发展、产城融合的需要：为争创国家一流高新区，着力构建“一心一带一环三组团”的发展格局，仲恺高新区提出了对标深南大道，通过对仲恺大道沿线的城市更新单元连片改造，增强内圈层的商住服务集聚功能，为中圈层提供更多的产业发展空间，在9.9平方公里范围内打造仲恺科技、金融、商业中心，实现“仲恺高新区产业功能强化区和生活服务功能配套区”的总体目标。白云山村位于仲恺大道特色区段的西门户节点，是重点改造的区域。

莞惠城际通车，为片区空间格局重塑带来契机：莞惠城际建成通车，未来多条轨道线交汇，为地区带来新的发展动力。轻轨站点的建成通车，使仲恺高新区土地价值得到巨大提升，莞惠城际于片区东侧设仲恺站，带动仲恺大道沿线城市更新，推动商务办公，商业服务，产业研发发展，逐步成为惠州产城功能高度融合的城市重点片区。

2、城市更新改造所面临的问题

（1）图斑零散、不规则，权益主体多元化：

现状可纳入“三旧”改造的部分图斑形状不规则，不利于设计布局；部分图斑分布零散，权益主体多元化，连片开发有一定难度。

（2）土地利用效率低，不满足城市发展需求：

区域内存在大量低效用地，现有镇、村、厂混合功能与片区发展诉求不适应。规划实施路径一直不清晰，自行改造难度较大。

（3）沿线城市风貌较差，城市环境亟待提升：

仲恺大道沿线片区的配套设施不完善，原有控规规划的公共设施难以落地，未做建筑风貌管控，影响城市形象和生活品质。通过实施白云山村城市更新，助力仲恺大道沿线区域改造，同步完善公共配套，提升整体城市形象，提高环境品质。

白云山村片区区位条件优越、但改造存在一定的难度，需整合多方利益统筹考虑，通过合适的土地策略、合理的用地布局及经济测算推动项目改造实施。

3、基于政府主导模式的仲恺大道沿线城市更新改造实践

3.1实施路径

（1）政府主导更新改造

从开展前期工作、征求改造意向、土地征收、土地挂牌确定改造主体到最后的实施和监管，整个城市更新流程都由政府主导推动。城市更新单元范围内旧城镇、旧厂房、旧村庄、政府储备地、征地留用地和国有资产用地等各类用地，统一纳入城市更新单元，不允许农村集体经济组织、企业自行改造或者合作改造，白云山村片区城市更新单元改造规划是在政府主导模式下的创新探索。

（2）依托TOD模式引导开发

片区位于仲恺城际轨道站1000米经济圈辐射范围内，借助TOD综合开发模式，进行资源共享、完善功能布局，强调绿色交通，重视人行系统，优化各项设施，集聚带动区域土地价值的提升，同时白云山村片区作为仲恺高新区重要的西门户节点，亟待提高原有土地的使用效率，进一步激发城市活力，为区域带来经济、环境、社会多重效益。

（3）管控风貌，优先配套

按照要求，对片区建设的整体风貌提出具体管控指引，包括城市天际线、重要交叉口、公共开放空间、建筑空间、街道系统、公共艺术等，片区以印记为主题，结合场地图书文化馆，融合仲恺文化，营造林际线与建筑天际线相呼应的场景，结合色相的变化营造出季节的氛围；优先保障公共配套设施的建设，包括城市道路、幼儿园、九年一贯制学校、文化活动综合馆、游泳馆、公交首末站等。

（4）用“绣花” 的功夫进行微改造

点状改造——零星闲置用地微改造：梳理街头巷尾零星闲置用地现状条件，立足城市片区、居住社区等层面分析现状缺失功能，结合公众实际需求进行改造。

线型改造——城市道路沿线微改造：选择通行能力差、硬质铺装差、环境卫生差的城市主要道路进行重点改造。

立面改造——建筑物外立面微改造：对沿仲恺大道、甲子路、白云路等城市主要道路沿线的建筑物及重要大体量建筑进行外立面整饰。

（5）改造效益用于拆迁补偿、基础设施建设

土地收益直接用于征地拆迁及片区相应基础设施的建设，通过提高土地开发强度和土地价值实现收益与成本基本平衡。

3.2借鉴特色

（1）多要素、多专题研究，支撑城市更新的合理性

更新改造规划对白云山村及周边区域，就公服、交通、绿地、市政、风貌等多要素、多专题进行深入研究，严格遵循仲恺大道沿线城市风貌规划的整体框架，通过城市设计和微改造规划，对片区空间进行重塑，为城市更新工作的开展提供有效支撑。

（2）湾区首个集图文馆、学校、游泳馆的城市更新项目

白云山村片区通过更新改造，用地贡献比例较高，其中规划新增一座城市文化地标（图文馆）、一所九年一贯制学校、一处城市级运动中心（游泳馆）和一处公交首末站，极大提升城市公共服务水平，改善区域城市面貌，增强居民幸福感。

（3）全过程、多专业融合的成功实践

更新改造规划包含片区策划阶段、控规调整阶段、改造实施阶段、建筑设计阶段和景观设计阶段，涉及城乡规划、建筑设计、景观设计和结构设计等方面的专业，各专业有序配合开展项目，从前期、中期、后期全过程参与，保障更新改造的稳步推进。

4、结语：

白云山村片区通过改造，实现 “两个转变、两个提升”：实现城市形象由“旧镇旧村”向“现代城市”的转变；实现土地资源由“低效自主开发”向“高效统筹利用”的转变；实现道路交通、公共服务、市政设施配置数量和质量的提升；通过整体环境美化、景观设计，实现居住环境品质的提升。白云山村片区更新以期为政府主导模式下的城市更新改造提供新借鉴。

参考文献

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[2]叶绮杏，《城市更新视角下社区公共空间微更新设计》，现代园艺，2021。

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