城市更新背景下老旧社区更新策略研究——以淮安市清拖厂宿舍片区为例

城市更新背景下老旧社区更新策略研究——以淮安市清拖厂宿舍片区为例

缪蕊

河北建筑工程学院；河北张家口； 075000

摘要：我国已经从增量规划时代转变为存量规划时代，老旧社区作为城市更新的重要组成部分，目前却面临着物质空间衰落、居住空间分异等问题。文章对目前我国老旧社区更新过程中的现状以及问题进行研究，并以淮安市清拖厂宿舍片区为例，通过此老旧社区的现状问题提出老旧社区更新改造策略。

关键词：城市更新，老旧社区，淮安市清拖厂宿舍片区

1概念解析与界定

1.1城市更新概念阐述

城市更新的理念首先是20世纪50年代初由美国经济学家MilesColean提出的，认为城市更新是为了促进城市土地的有效利用以及恢复城市的生命力^[1]。20世纪50年代后，随着城市的快速发展，城市更新的概念也在不断的变化，归纳起来认为城市更新就是城市再开发、城市保护和邻里修复，城市再开发就是拆除再建设；邻里修复就是维修、修缮和涂刷等；城市保护就是保护现有建筑的历史元素以免遭破坏^[2]。

1.2老旧社区概念解析

“老旧社区”是指建设在2000年以前并且目前仍在使用的小区，以6-8层的多层为主，有着较长的使用年限，并且随着时间的推移，受到经济、社会等方面的影响，虽然还具备一定的服务能力，但已经不能很好地满足社区居民的生活需求，出现基础服务设施不全、环境品质较差、房屋破损褪色等特征。

2老旧社区更新改造的现状及其问题

2.1监管部门重叠

管理社区的部门有多个，如规划局、街道、城管委、交通委等，在老旧社区更新的过程中，很多面临的问题需要多个部门解决，然而，各个部门之间的协调效率不高，很多问题都很难及时解决。管线改造、电梯安装等工作基本由各个专业公司独自负责，与老旧社区更新改造的需求存在一定的脱节，并且其审批流程周期较长，一定程度上难以与小区更新改造协同进行^[3]。

2.2资金筹建困难

老旧社区大多在计划经济时代建设的，小区多为那个年代的单位住房，经过了多年的人员流通，目前大部分的小区人员较为复杂，但大多数都为租户或老人，小区的人文凝聚力不高，物业收取物业费困难，这就导致物业公司前期对小区改造的成本投入难以回本，因此，物业管理难以长期维持下去。

2.3更新改造片面化

老旧社区进行更新改造的过程中，主要以改造物质空间为主，人口、历史和社会等因素确经常被忽视，并且更新改造往往局限于项目自身，并没有与周围的环境与区域乃至这个城市的发展战略进行协调，很难实现以点带面从而推动区域的全面发展。

3老旧社区更新改造策略——以淮安市清拖厂宿舍片区为例

3.1清拖厂宿舍片区概况

清拖厂宿舍片区位于淮安市清江浦区，基地西临东清江路，东临圩北路，南临淮海东路，交通便利。基地周边有大型商业综合体，为小区居民购物带以及日常生活带来了便利。基地临近清江浦区内的楚秀园和钵池山，风景宜人，位置优越。片区总面积约为6.45公顷，地形平坦，基础设施较差，道路交通基础良好。

3.2清拖厂宿舍片区现状与问题

3.2.1片区格局较为完整，但文化资源尚需活化

淮安市清拖宿舍厂片区旧状保持较为完整，依然维持这上世纪八九十年代的格局，建筑的外貌也保持着以往的面貌，那独特的“红屋顶”，无疑给此片区增加了历史底蕴，但此区域的历史文化尚未得到充分发掘，面对周边商业化与现代化带来的冲击，仍需植入创新性和整体性的发展思维，促进此片区历史记忆的进一步活化。

3.2.2空间品质不高，环境品质需改善

此片区位于淮安商业化高速发展的地区，传统建筑、现代建筑在空间上缺乏和谐统一，尤其淮安市清拖宿舍厂西侧的棚户区与此地带在形态以及尺度上存在着难以融合的差距。同时此片区内路灯、绿地等布置较为散乱，绿地网络不连贯且绿地空间布点不均衡，缺乏美感，同时绿地指标偏少，生态环境问题堪忧。

3.2.3配套设施不足，公共服务需提升

淮安市清拖宿舍厂片区内公共配套设施不足，且基础设施存在老旧等问题，小区内老人较多，住宅内部并未配备电梯，使得老人的出行不便，此外，居住配套设施缺乏，小区内部交通分级混乱、人车混行、步行系统不完善，公共空间经常被违规停车的车辆占用，影响了小区的安全和秩序，解决此片区内部的交通问题仍然是影响片区发展的关键因素。

3.3清拖厂宿舍片区更新改造策略

3.3.1修复基础设施，优化社区生活品质

（1）增设电梯设施。在遵从小区居民意愿的基础上，给小区增设电梯，并且结合小区的现状，通过政府投标的方式选择服务商并监管，电梯运营的费用由小区居民共同承担。

（2）增加绿化空间。将小区内的点状绿地改造成下沉式的宅间雨水花园，雨水通过卵石、卵石、植物、细沙、土壤这四个过滤层进行净化下渗^[4]。并利用草沟、渗透池和雨水湿地来增强小区内的绿化，增强小区的韧性。在小区停车的路面，可以选用有孔砖来帮助杂草的生长。

（3）增设停车位。因为夜间车流量较少，可以在圩北路设置夜间临时停车位，也可利用商场晚间的非营业时间作为清拖宿舍的临时停车场，并适当的增设小区内的地下停车。

3.3.2注重新旧结合，有机延续人文历史

此片区是历史遗留的产物，是此地文化的延伸，若不尊重历史的形态，硬是为了满足现代商业的需求而对此地区大拆大建，不但打破了城市原有的肌理，改变了初始的“市井气息”，也丧失了此片区的历史底蕴。因此，在对片区进行更新改造时，应注意新旧结合，使其既能融入到周围的环境中，又具有原有的历史形态，并充分利用其历史元素，打造出具有历史鲜活气息的城市片区。

3.3.3增加居民交流，创造邻里和睦社区

老旧社区缺少公共活动，居民也就缺少了相互接触与交流的机会。可以通过举办公共性质的活动，如跳舞健身、文化科普、艺术教育等活动，给居民提供沟通的机会，激发居民对社区的归属感。同时，小区缺少驻足的公共空间，可以构建多种不同层次的公共空间来供不同需求的人群使用交流，同时保证公共空间的停留性，增加居民相互交往的机会。

3.3.4搭建公共平台，鼓励多方共同参与

要做好老旧社区的更新改造，就要协调与规划好政府、市场、公众等多方的利益与职责。政府应该加强顶层设计，制定并出台相关的管理制度，明确主管部门，同时采取政府政策扶持与市场化手段。在更新改造时，建立公众参与平台，鼓励居民积极参与更新改造的每个阶段，调动居民的积极性，让居民自主挖掘社区资源，实现小区自主与可持续更新方式。

参考文献：

1. 廖乙勇.都市更新主体之共生模式:以台北市为例[M]. 南京: 东南大学出版社，2011

2. 李剑锋.城市更新的模式选择及综合效益评价研究[D].华南理工大学，2019.

3. 李嘉珣，单爽，王佩.城市老旧小区有机更新对策研究——以北京市J社区为例[J].上海城市管理，2020，29(04):80-85.

4. 林东海，老旧住宅区有机更新设计实施策略——以丰收小区改造为俩［J］．住宅科枝，2017，37(10):14-17.

赵天宇，孙玉莹. 基于“微循环”的老旧社区更新策略研究——以哈尔滨锅炉厂社区为例[C].中国城市规划学会、东莞市人民政府.持续发展 理性规划——2017中国城市规划年会论文集（02城市更新）.中国城市规划学会、东莞市人民政府:中国作者简介：缪蕊(1998-)，女，汉族，江苏南通人，学历：硕士在读，单位：河北建筑工程学院，075000，研究方向：城市设计及其理论

5. 城市规划学会，2017:779-788.