房产测绘面积量算中存在的问题及质量控制

房产测绘面积量算中存在的问题及质量控制

陈刚

西安大地测绘股份有限公司，陕西 西安 710038

摘要：随着我国经济的不断发展与繁荣，大幅度地提高了大众的生活质量，现阶段房地产业已经成为了我国经济发展的主要支柱。根据有关调查了解，我国房地产测绘市场当中还缺乏健全、完善的管理方法与措施，并且市场当中还存在着不平衡的状态，所以对测绘面积的质量造成了一定的影响，导致其缺乏真实性与准确性，而且还会对我国房地产行业更好的发展造成一定的制约。鉴于此，文章首先分析了房产面积测绘工作中存在的问题，然后提出了具体的质量控制措施，以供参考。

关键词：房产测绘；面积测量；质量控制

1房产测绘质量控制意义

房产测绘属于衍生行业，从推广到普及应用经过了很长一段时间，该技术形成了相应的测绘标准，促进了行业与整个社会的发展。目前，我国的房产测绘工作均由具有测绘资质的测绘机构来完成。随着房地产行业的蓬勃发展，测绘单位有如雨后春笋般层出不穷。但因为各个测绘单位的业务水平良莠不齐，所以，测绘产品的质量控制和管理服务水平在实际工作中显得尤为重要。测绘产品的质量控制保障了测绘项目的真实性与可靠性，为开发商与客户提供了真实可靠的房产信息，在房地产交易中完善了房地产交易平台，保障了广大消费者的合法权益。

2房产测绘质量控制的常见问题

2.1测绘人员记录测量草图不规范

测量草图作为测绘计算面积和填写房产登记表的原始依据，测绘人员应用铅笔根据实地情况如实绘制测量。比如，记录有误时应采用画线更改，而不是涂改，严禁用橡皮擦擦掉重写。测绘人员、测绘日期没按规定填写：在测量中，外业人员为了省事，没有进行“多位观测”，数据采集不完整，利用预算尺寸在草图上补尺寸，经常漏了记录建筑的层数、房屋的坐落、指北方向线、实际开门处、剪力墙变化部位等，导致多次赶往施工现场进行尺寸复核，给后续的工作开展造成了不便，无法及时有效地给测量任务提供完善的图纸。

2.2房屋预测与实测建筑面积差异较大

房屋建筑面积预测和房屋建筑面积实测在测算的对象、数据采集来源、测算数据的用途、误差引起的条件等方面不同，二者在建筑面积测算方面存在较大差距。在实际操作中，外业人员经常把预算图直接当成实测草图来用，这样会导致现场数据如剪力墙结构、房屋建筑局部变更等未能标记在实测草图上。在测量过程中，测量人员在发现房产现状与竣工图纸不一致时，没有及时向建设单位、施工单位反馈，取得设计变更图纸，以致不能为制图、计算面积提供依据。

3房产面积测绘工作质量控制措施研究

3.1施工设计图中的房屋面积计算

应用经过图审的施工设计图的进行房屋面积测量需注意以下几方面内容：第一，严格依据施工图纸来计算房屋的建筑面积，若最终测量的实际数据和建筑面积之间出现差距，则需要将施工图纸返还施工单位，对施工图纸进行重新修整。第二，针对那些已经竣工的房屋，且施工图纸也较为完备的房屋建筑，亦可以对施工图纸进行测量。假若最终的测量结果中，施工图纸的边长和房屋建筑的实际边长之间的绝对值没有超过相关规定，此时就能够在施工图纸上，依据房屋建筑的实际边长来进行标注。如果绝对值的大小已经超过了相关规定，则需要在标注的时候，依据实际测量的边长进行标注。第三，房屋建筑中的拐角十分普遍，如果在施工图纸上并未进行标注且没有特别具体的备注说明的时候，则需要全部视为直角来进行计算。这样一来，就可以依据矩形的面积计算方式，即长乘以宽，最终得出房屋建筑的实际面积。

3.2房屋面积的针对性实地测量

并不是所有的房屋建筑面积都可以在施工图纸上进行计算，有时候还需要深入实地，进行实地测量。显而易见，深入实地进行现场测量，最终得出的房屋建筑面积更为准确。不过，在进行房屋建筑面积实地测量的时候，还需要考虑一些现实问题。一般而言，当房屋的整体测算面积未超过100m²的时候，运用实地测量更具准确性和可行性。但是如果房屋建筑的面积很大，即当其面积超过了100m²的时候，需要在现场进行实地测量，测量任务的繁重性可想而知，最终通过计算求和得到的结果依然会存在一定的误差。具体而言，需从以下方面入手：（1）外墙共用建筑面积的测算。在对房屋面积进行测绘时，经常需要对房屋的分隔墙面积进行计算，在建筑工程相关的建筑面积测绘规范中，对该类问题就做出了详细的规定，在对具有共同分隔墙形式的房屋面积进行测绘时，要按照水平投影面积的一半计入到套内的建筑面积中，也就是分隔墙连接的两户，需要共同承担分隔墙的面积。这种分隔墙形式是现阶段非常常见的一种建筑形式，也是较为简单的一种分隔墙形式。如果在面积测量和计算的过程中，遇到非常复杂的分隔墙结构的话，需要使用建筑工程CAD来作出详细的结构图，在图纸的基础上进行分析计算，并根据不同形式的闭合情况，来确定测量结果。（2）楼梯和电梯的计算与分摊。在现阶段的建筑房屋施工中，高层建筑的数量越来越多，建筑楼梯以及电梯也成为了现阶段房屋结构的必要组成部分，因此也成为了住户套内房屋建筑面积的一部分，所以使用楼梯以及电梯的用户，需要按照一定的比例来对楼梯以及电梯等公用面积进行分担。对于特殊楼层而言，由于其对楼梯和电梯的应用程度与一般楼层之间存在一定的差异，因此分摊比例需要进行进一步的调整，大多数情况下一至四楼的住户是用不到电梯的，而四楼以上的住户是基本上用不到楼梯的，所以在对公共面积进行分摊计算时，要对电梯和楼梯的实际应用情况进行详细的分析，要做好比例分配工作。（3）阳台面积的测量。建筑工程中阳台面积的测量是非常特殊的，并不是按照传统的建筑工程建筑面积测量规范中的要求来进行测量的，建筑工程建筑面积测量规范中，明确规定了阳台面积的测量方法，需要将阳台水平投影面积的一半计入到套内面积中。但是在实际测量中，是按照阳台的外尺寸来进行计算的，同时阳台与套内共用墙体的面积，是不被纳入到阳台面积的范畴内的。如果房产测量中，并没有明确标注封闭阳台的实际状况，则要按照标准对封闭阳台的面积进行计算。

3.3加大对房地产测绘监督管理的力度

为了进一步地让监督管理变得更加透明与公正，需要相关的监督管理工作人员在具体的房产测绘监督管理过程当中，主动、积极地接受大众的监督，并进一步地加大对监督管理范围和测绘流程的健全与完善性，这样做的目的是更方便相关的监督工作，能够确保房地产社会监督管理工作中的每一个环节与步骤都不会有问题发生。在具体的房产测绘监督管理过程当中，需要对任何一个测绘记录进行调查研究，首先要严格对测绘企业的资质进行审查，审查的内容主要包括检查房产测绘企业是否具有合格的测绘等级，防止一些根本不具备资质的企业来进行相关的测绘工作;其次，要将在测绘工作当中所获得的相关数据进行审核，这样做的目的是保证数据的准确性，同时还能进一步地检验其与具体的情况之间是否出现了不相符问题。

结语

随着我国时代高速的发展，住房制度改革也在不断地发展，房地产市场快速的发展与繁荣，为房产测绘工作带来了众多机遇的同时也带来了不小的挑战，同时也对测绘工作提出了更高的要求。因此，要加大对房地产测绘工作监督管理的力度，并将维护广大消费者合法利益作为原则和基础，确保测绘结果具有真实性、准确性与公平性，促进房产测绘市场健康、有序、长期的运行与发展。

参考文献:

［1］陆皓达．房产测绘中测绘面积的质量控制研究［J］．住宅与房地产，2019，25(25):113．

［2］魏生文．房产测绘中测绘面积的质量控制研究［J］．工程建设与设计，2020，68(7):290－292．