房地产项目的全过程成本管控探讨

房地产项目的全过程成本管控探讨

刘海燕

上海满庭春置业有限公司 上海市

摘要：面对越来越激烈的竞争环境，全过程成本管控的重要性愈加突显。本文以嘉兴和山悦府项目为例，从项目拿地甄选，前期可研，开发建设到投入使用阶段对房地产项目的全过程成本管控进行探讨剖析。以提高全过程成本管控的水平，精细化成本管理理念，强化成本管控实效性，向管理要利润，促进房地产项目管理良性发展。

关键词：全过程成本管控；目标成本；产品配置，适配标准；成本优化

一、全过程成本管控的背景

随着房地产行业告别高速增长的“白金时代”，整个地产行业都从过去的粗放式发展转向精细化运营。行业下行并真正迎来负增长时代已然成为共识，未来房企也将转向低利润、低增长、低杠杆的模式。在这样的市场条件下，房企未来的发展应该以成本为主线，贯穿项目开发全过程，适配成本，谋求发展。

不盈利的企业是不道德的，利润是企业的生命力，房地产开发项目由于开发周期长，资金占用大，市场影响及政府宏观调控等不确定性因素多。因此，房地产开发要持续创造利润，保持企业强劲的生命力，就必须加强全过程成本管控。

成本管控工作在项目开发建设整个周期具有重要的作用，需要在不同阶段，从不同角度进行管理，把握好成本管控细节。我国建筑领域的成本管控多数还以施工过程中合约履行管理为主，主要集中在建设开发阶段。而全过程管控还存在诸多问题，特别是项目甄选可研阶段和前期设计阶段。

二、全过程成本管控特点

全过程成本管控对于房地产开发企业来说是至关重要的，前期土地获取，市场调研，可行性论证，经济分析等精心策划，开发建设期勘察设计，方案报规，建筑设计，招标采购，施工管理，以及后期的营销策划，交付运营等都必须通过全过程成本管控最终实现项目利润目标，促进企业良性发展。也是通过项目管理全过程呈现最终产品来回馈社会。

房企全过程成本管控分为以下四个阶段，甄选可研阶段、前期设计阶段、开发建设阶段和交付运营阶段。把项目的总投资控制在既定的投资限额（即目标成本）以内，通过动态成本的监控跟进，随时纠偏，最终保证实现项目的利润目标。

三、全过程成本管控的体系

成本管控体系的建立是有效实施和运行全过程成本管控的基础，是企业持续长远发展的保障，无法全面持续的开展成本管控工作是很多企业目前存在问题。在成本管控过程中，只考虑如何降低成本，忽视降低成本后的问题，成本降下来了成本管控工作就结束了，结果导致降低成本后，工作不到位，不彻底，甚至影响到后期的交付运营，增加了后期的维护成本。这些问题主要原因是体系不完善，责任不明确，无反馈评估机制。

企业建立全过程成本管控体系必须围绕和遵循以下几项原则来开展：选择适当的体系要素，确定管控体系的范围和目标，使管控体系具有可操作性、适用性，确保实施的有效性。明确和完善体系结构，形成阶段性标准化文本，定期进行管控体系审核、复查及评估。

全过程成本管控体系应包含甄选调研审核体系，目标成本管理体系，过程预警动态监控体系，复盘评估沉淀标准化体系。

图1：全过程成本管控体系构架

全过程成本管控，从时间上说，是对影响项目生命周期成本形成的全过程进行管理，包括前期、建设期和交付运营期。首先应高度重视成本的前期管控，是全过程管控的关键和基础，对于成本形成具有导向控制作用，做好前期的成本管控，才能有效的制定项目利润目标。项目交付运营期的成本管控，重在分析，评估，反馈，将实际成本的管理纳入标准成本内，用于积累沉淀完善企业数据库，更好的服务企业后续发展的需要。

全方位成本管控是对项目开发建设过程中所耗费的全部成本，包括工、料、措施、费用各项支出进行严格监督和管控。包括七项成本：土地成本，前期成本，建安成本，市政成本，配套成本，物业成本，销售成本。三项费用：财务费用，营销费用，管理费用。

全员成本管控是包括设计人员、工程技术人员、销售人员、管理人员等全员树立成本意识，参与成本控制。成本是一项综合性指标，涉及设计、技术、采购、施工、销售，管理等各项工作，要真正达到成本控制的目的，必须调动和组织企业内部全体员工的积极性，应建立责任成本制度，把专业成本控制工作和全员性成本控制工作结合起来，明确人员，部门在成本控制中的职责，制定各项费用开支标准，确定成本目标和降低成本的措施，使全员积极参与配合，才能让成本管控工作真正落到实处。

面向全过程成本管控体系的建立要解决的主要问题或者说是企业成本管理的通病如下：

1. 成本管理的核心形成于前期，只注重项目建设期成本控制与结算审核是现有成本控制系统经常处于失控状态的主要原因。

1. 2. 多数成本管理人员把成本控制系统的重点放在成本减少上，很少对成本形成的原因进行系统分析，即没有进行成本适配度分析。

   3. 成本管控体系不建全，缺少沉淀闭环，标准化及限额制定的数据库累积。导致项目前期目标成本制定无依据，无参考，无对标，目标成本制定不合理，后续无法执行或执行过程责任不明，奖罚制度无法落实。

四、全过程成本管控的具体实施及问题分析

下面我以嘉兴和山悦府项目为例，将项目全过程成本管控过程中，遇到的几个具体事项进行分享。

4.1项目介绍：

嘉兴和山悦府项目位于嘉兴港区雅山路与黄山路交叉西南角，南面为九龙山风景区，北面为乍浦镇政务区，占地面积为30,570m2（45.8亩），总建筑面积73,022平米，地上计容建筑面积54,979平米，地下面积18,052平米，由6栋11层小高层（含1层底商及小区配套）、9栋4~8层多层洋房及沿街商铺组成。项目体量较小，地块窄长，地块周边条件复杂，中间河流贯穿，西侧与临近小区建筑相隔不到5米。南侧为已建幼儿园，北侧为市政道路。

4.2项目甄选阶段目标成本制定

全过程成本管控中目标成本的制定是关键性工作，是项目是否获取决策的依据。是项目开发建设过程管理的纲领性文件。是整个项目保证现金流，促进销售回款，保障项目利润指标的重要数据。目标成本制定不科学，成本策划管理不到位，会直接导致后期成本失控。目标成本的制定应按照下图2所示，以三个前置条件资料为基础，依据量价分离的原则，三表测算汇总形成。

图2：目标成本编制指引

针对不同项目的具体情况目标成本（甄选成本）的重点是根据项目所在地，及前期调研资料制定比选方案或适配标准，目标成本编制的难点在于针对项目的特殊问题制定解决措施或优化方案，并且将本项目的风险点梳理汇总，提出应对预案或预留风险成本。

项目前期决策的科学性将对后期的施工质量，进度及品质产生重要影响。也是投资估算及利润指标准确性的保障，针对本项目地块的具体情况，首先对地库方案进行对比分析。（对比分析如下图3所示）

图3：嘉兴和山悦府项目地库方案比选

经过工程技术及经济等多方面比选，地下一层方案由于西地库窄长，多层布局及车行道条件要求，单位停车效率较低。且西侧与临近小区楼栋距离不足5米，后期支护施工难度大、桩基及结构施工可能造成扰民及其他风险。地下二层方案大部分住宅区域停车后无法直达楼栋，综合考虑后期交付运营小区的整体品质，最终确定采用地下一层方案。做为前期成本管控的重点，需要进行地库方案的进一步优化，以及地库支护方案的经济性比选。

本项目业态分为小高层、多层、配套商业、人防车库、非人防车库，业态之间成本划分原则：按功能分面积，按面积分成本。地上与地下划分以±0为界。项目产品配置分级，是项目管理团队中成本、采购、设计、工程、营销等相关专业协同能力在成本上的体现。首先完成规划指标、产品配置标准及交房标准的确认。之后按不同业态、科目及费用项目进测算，成本测算根据量价分离原则进行，“原始指标×系数＝工程量”来计算，在参照已有项目成本时，需针对各项目当时具体条件和影响因素具体分析，不应该不加分析的直接引用或就高不就低，调整系数要有详细的说明或数据支撑。土方、护坡、降水及桩基础和地基处理工程单独测算，与工程部、设计部就施工方案及地勘报告进行详细研读后，按初步方案进行测算，在“建安成本（地下四大块）”中体现，之后按实际建筑面积分摊到各业态建安成本中。

目标成本编制审定过程中最容易出现主要问题有以下几点：⑴、不确定因素测算缺漏，⑵、前期调研缺位或错误，⑶、红线外成本疏漏问题。

本项目主要风险点1：在于西地块的施工措施风险，由于地块窄长，南侧无道路，只有北侧一处出入口，施工按从南向北顺序开挖施工，但西侧小区扰民问题及中间河道桥梁建设问题都存在不可控因素。故除顺序开挖施工外，风险项费用按中间河道截流回填，开设施工通道计算预留，包括前期与水力部门，政府相关部门沟通协调费用及河流水质检测费用等。

主要风险点2：本项目中间及东侧均有河道，且地块位置临海，雨季台风等不可控因素较多。由于项目施工周期较长，本项目降水工程及雨季措施费用应予以充分考虑。

上述两个风险点预留费用均按照专项预留，不做为调配其他科目成本使用。

项目甄选阶段目标成本制定过程中，还需要与工程部和销售部一起排布工程进度节点，完成工程成本支出及销售回款节点的现金流图谱（详见下图4），将本项目全过程资金使用情况进行详细分析，并做为后续项目资金使用计划，按计划进行项目全过程的成本及资金管控。

图4：嘉兴和山悦府项目经营现金流图谱

项目目标成本确定后还需要进行分解，制定分阶段管控重点和责任分工。保证目标成本分解按节点按科目细分，让中期管控纠偏有依据；成本分解让合约规划承上启下；责任分解把成本指标落实到人，明确职责。

4.3项目过程动态成本管理

项目过程动态成本管控以合约规划为主线，工程合同做为工具和手段，是全过程成本管控目标实现的重要保证。

成本的过程管理要建立成本预警机制及成本月报监约机制，对于成本超支风险的预警及防控，成本优化方案及无效成本的分析要及时跟进。（下图5为成本月报动线图）

图5：嘉兴和山悦府项目成本月报动线图

4.3.1施工招投标阶段的成本优化

本项目地块条件差，边线长且不规则，中间河流贯穿，西侧与临近小区、南侧与幼儿园、北侧与市政道路距离较近，基坑支护方案复杂，成本较高。

针对本项目基坑支护方案的复杂性，及项目前期开发节奏要求，需要尽快完成支护方案的确认和定标工作。招标时间紧，任务重，施工方案和施工图设计部短时间内无法完成，使招采工作无法正常开展。鉴于本项目的特殊情况，我与各部门各专业人员进行沟通，分析图纸方案完成确认时间，招采计划时间，及施工进场时间存在较大的矛盾，且我司设计部专业人员相对薄弱，无法独立完成方案图纸的确认。因此，我决定以带方案招标的形式完成此项工作，首先进行供应商寻源，考察，需要具有方案及施工图设计专业人员和施工队伍，经过对供应商的考察、筛选、入库，招标文件的发送，现场踏勘等工作后，各投标方带方案回标。对方案进行了技术和经济比选。经项目公司工程、设计、成本及地勘单位，设计院等相关专业人员评议，从经济性、安全性、施工进度等多方面综合考虑，最终确定采用双轴搅拌桩＋型钢和土钉墙，在淤泥质的土层增加土钉，降低悬臂的长度，对安全有较大积极作用，方案中考虑到北侧和西侧局部放坡，降低了成本的同时，能加快东地块的施工进度。设计方案较为合理，总造价约1123万元。

确定方案后我与各投标单位就基坑支护方案的设计深化工作进行了详细技术征询。补充提供相关资料，如1.桩基图；2.西地块13#南侧高压线定位图；3.地库集水井位置及深度确认图；4.售楼处结构图；5.售楼处、样板间、拆迁户及临变箱位置图；6.周边管线图；7.电梯基坑，地库坡道等相关资料后，请各投标单位再依据上述资料对本项目基坑支护及降水设计方案进一步深化，计算并论证。我依据技术组评定的最优方案进行了工程量清单的调整审核确认。要求各投标单位依据调整后的清单及最终确认的方案进行第二轮回标报价。并明确各投标单位的措施费中应包括方案设计费用，此费用由中标单位支付给本方案的设计单位。

通过此次带方案招标，我对基坑支护方案，结构型式，施工措施，施工工序等进行了全面的学习和提升，通过经济技术比选，最终在确保技术安全的条件下成本最优。圆满的完成了本项目的基坑支护及降水工程的定标工作。

4.3.1合约履行阶段的成本的管控

在本项目施工至地库顶板完成，部分楼栋出±0.00时，正值雨季2019年8月9日强台风“利奇马”登陆，河堤水位猛涨，东地库河水倒灌致使地库顶板上浮，后续加固维修，技术要求高，成本核算复杂。

工程部人员连夜组织总承包人员进行抢修排水。经现场测量，东地库中心位置顶板上浮最高处约300mm。我立即安排结构检测单位进场，就地库受损部位及相联位置进行检测。对现场受损部分进行照片，影像材料的获取留存。检测结果为混凝土墙柱、梁、板构件：存在结构性裂缝（损伤）构件91个，还发现地下室15-30/AA轴剪力墙与楼顶板交接处存在渗水现象。完成检测后组织进行加固方案论证及加固施工招标工作，加固工程依据实际情况分两部分：其中碳纤维加固，粘钢加固、独立钢支撑，裂缝处理等按现场测量工程量总价包干。抗浮处理方案按单价包干，依据后续跟进的检测数据及论证方案按实结算。

经过过程多次复核检测，方案及经济的比选，最终确认抗拨锚杆和抗拨桩处理不再实施，按现场实际加固情况本次加固工程共计费用130万元，较预估费用有较大节余，另因地库抢修及加固及时，现场施工组织得当，与总承包方及时协调，本次台风所造成的各方损失均得到最大限度的控制。

4.5项目后评估阶段——结算评估

在房地产全过程成本管控中，评估阶段是最后一个环节，不仅仅只是对目标计划与结果的偏差分析，更重要的是对项目的数据库进行完善汇总，为该地区的标准成本提供大量的数据支撑，为该地区的项目甄选提供真实、准确、清晰、完整的成本资料。进而更好的服务于企业后续的持续发展。

项目的后评估，需针对每一个合同，通过最终结算评估，真实准确的了解该合同实际发生成本，分析各种含量指标、统计项目的各项费用支出及依据等等。

本项目最终评估成本未超项目总目标成本，项目利润指标满足要求。通过成本优化等手段使本项目实际结余费用为1,700.36万元，项目问责金额为226.54万元，无效成本为273.82万元。

五、结束语

成本是项目经营决策的依据，成本的有效节余就是利润。在项目全过程不同阶段管控的手段、方法、重点和内容都有不同，需要管理者有长期的经验积累，大量数据沉淀并且建立有效的管理体系。只有构建全面、系统的管理体系，制度规范，层层制约，才能保障项目正常进度，提高工程质量，实现成本适配，达到最终的经营管理目标。

总之，全过程成本管控对房地产企业的发展有重要的影响，必须加强对全过程成本控制的重视。结合成本管控中常见的问题，总结应对问题的具体措施，从而有效提高房地产开发项目的资金利用率，提高项目的整体质量，进一步促进房地产业的健康稳定发展。

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[4]刘兰,刘洋,谢刚.建筑工程管理中的全过程造价控制[J].硅谷,2011(04):155.

作者简介 姓名 ：刘海燕 性别 ：女 出生年月：1971年5月31日 籍贯（精确到市）山西省太原市 学历：本科 职称：工程师

研究方向：工程造价 单位：上海满庭春置业有限公司

单位邮编 ：200240