浅谈商品房预售制对工程的影响

浅谈商品房预售制对工程的影响

王泽

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目前商品房预售制对中国城市化、房地产行业发展起到至关重要的作用。它不仅缓解了房地产开发商的资金压力，还在一定程度上降低了购房者的购房门槛。但与此同时，预售制也引发了许多问题，面临越来越多的质疑。本文重点围绕国内预售监管制度和现状出发，对比国外预售情况，探究预售制发展趋势及对地产、工程管理的影响。

国内预售制发展历程及现状：

商品房预售制度，即开发商将正在建设中的，尚未完工办理竣工备案、尚未获取房屋产权证的房屋销售给购房者，预先收取定金或者房款的销售制度。

1国内预售监管的由来：

国内商品房预售制度，发源于香港，由霍英东首创，为解决房地产开发企业资金不足的问题；1994年引入内地后，在总结各地经验的基础上颁布了《城市房地产管理法》，建立预售许可制度，解决地产开发企业资金不足的问题以加快城镇化进程；2005年，各地纷纷制定有关的《商品房预售资金管理制度》;2010年，住建部下发了《关于进一步加强房地产市

场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》;2016年后，各地陆续加强，完善预售资金监管细则。

2预售制度现状：

商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但随着城市化进程的推进，国内对实施多年的商品房预售制度有了越来越多的质疑声。

目前，预售制度主要引发了几方面问题，如下：

• 房子烂尾问题。预售制度加快了开发商的资金周转，也加大了资金杠杆，将风险提前转嫁给了购房者和金融机构。一旦开发商发生资金链断裂，就可能导致工程烂尾，既损害购房人的切身利益，也不利于社会稳定。

• 房屋质量不合格、货不对板、虚假销售承诺等问题。不同于现房销售的“所见即所得”，预售期房购买时房屋还在建设过程中，购房者通过沙盘、户型图、样板房等营销物料了解并购买房屋，被动接受2-3年的交房期限。购房者对于房子的质量如何，有没有偷工减料以及落实相关配套设施等情况一无所知，只能寄希望于开发商的业界良心。

• 易形成不平衡发展和低效率竞争的局面。门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，刺激房地产过度投资开发。

基于住房短缺的问题逐步解决，开发商完成了初步资本积累，预售制的弊端逐步暴露。业界一直在探讨取消预售制度，推行现售制度，在中央去杠杆、让住房回到居住功能的要求下，不少城市开始小范围地尝试商品房现售、现房销售。采用现售制度有利于建立房地产长效机制，保护购房者的利益，但对开发商和政府来说都面临巨大考验。

国外商品房预售管理对比：

纵观世界各国的房地产市场交易，商品房预售并非中国个例，而是普遍存在的。但在房屋预售管理上，各个国家和地区存在明显的差异，主要分为两种类型：一类是澳大利亚、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等国家和地区，新建房屋与预售规模较大，政府一般规定预售条件，实行预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；另一类是欧美多数国家和地区，房地产市场以二手房为主，新建房屋以现售为主，期房比较小，预售条件比较宽松，不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许预售。

同时，在房屋预售资金的支付和使用的管理上，主要有三种情况，不同国家的预售资金监管政策也有所不同。

预售监管发展趋势展望和对地产的影响

近年来，各省市纷纷出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，内容主要集中于专户专存、专款专用、全程监管、节点控制四个方面。同时，有不少城市开始尝试商品房现售。2020年3月，海南省出台政策，要求全省范围内新出让的建设用地全部执行现房销售，真正改革了商品房预售制度，成为全国首个实施现售制度的省份。同时，政府商品房销售监管也逐步增强，今年3月，武汉全面加强新建商品房销售全过程监管。

从各地出台的相关政策可以看出，不管预售制何时取消，未来预售对于地产开发商的融资功能将被不断弱化。同时，随着政府对商品房销售监管增强和对工程质量的高度重视，房子逐步回归居住属性，消费者对品质需求的逐步提升，也将推动工程品质不断提升。

如果取消预售制，将对房地产产生哪些影响？首先从经营出发，对比预售制取消与否，房地产项目的累计经营性现金流。

另一方面，预售制的取消意味着，房屋的品质“所见即所得”，对房屋的质量提出了更高的要求。因此，对于开发商而言，需关注以下几方面：

• 提升开发效率。如拿地以小盘为主，减少资金占用，小步快跑，加快周转；在建造方式、管理模式等方面寻求突破，通过有效的管理方式、合理穿插进行提效。

• 提升产品品质。现房销售，开盘与交付同步，购房者可以先验房再买房，如果产品品质不好，就会滞销，提升开发效率也就失去了意义，因此开发商必须更加注重产品品质提升和售后服务机制的建立和完善。

• 加强区域研判能力和前策能力。开盘为拿地的2-3年后，市场、购房者需求变化较大，需做好充分研判，才能加快去化。

• 拓宽融资渠道。通过加强与金融机构合作、与其他地产企业合作开发、收并购项目、调整付款节奏等方式进一步拓宽融资渠道、减少自有资金投入，以缓解开发过程资金压力。

．加强精益化管理。预售制的取消意味着资金成本的上升，企业通过精益化管理降低无效成本可以获取竞争优势。

虽然取消预售制言之过早，但预售监管重点一解决预售带来弊端的趋势不会改变，房地产企业提升以上所述能力也是未来发展的趋势。

工程管理应对策略：

工程作为房地产开发过程中的重要环节，未来，工程的进度、质量、安全管理将越来越受到重视，需注重以下方面：

• 提升工程品质。工程是房屋品质的实现端，预售若取消，房屋品质直接影响销售。工程端应关注施工过程的质量，同时也需从客户角度出发去审视自己建造的项目，关注客户敏感点的品质，如景观、公区、精装修，做好精细化、精益化管理。

• 进度管理力需进一步提升。不同于预售情况下工程管理的“抢开盘，保交付”，在预售前的“百米冲刺”。预售取消，将使工程更聚焦于全过程的进度把控。但另一方面，对于钢筋混凝土结构而言，主体结构的合理工期基本是不可改变的，穿插施工则能一定程度的上提效，缩短整体工期。

• 安全管理。安全管理在任何时候都是底线，在取消预售的情况下更不能松懈。

• 提升供应商管理能力。在资金紧张的情况下，供应商垫资更是难以避免，这可能会带来管理的难度。因此，需提升供应商管理能力，达成双方共赢。

• 拥抱新技术。通过四新技术、新建造体系为工程管理工作赋能。从工程管理质量、进度、安全管理的提升角度出发，不单单是要靠管理升级，更离不开技术升级。

对于工程而言，预售制的取消将给工程管理带来极大的挑战，同时也将赋予了这个专业更大的价值。工程管理应以不变应万变，持续打造工程管理的核心竞争力安全为本、关注品质、提升效率。

结语：

总而言之，谈预售制取消虽然为时尚早，但预售融资功能逐步弱化，产品品质提升的趋势不会改变。对于房企而言，产品创新、提质增效、精益运营是持续发展的基础。对于工程而言，持续提升安全、质量、进度管理水平，精益化管理是助力企业持续发展的关键能力。

目前，已有很多标杆地产企业一直在发展的路上创新、提升：万科拥抱新技术，持续加大工地过程的观摩开放提升工程品质；碧桂园用机器人造房子，让科技赋能工程管理；旭辉透明工厂、东原超级工厂提所见即所得、提供成心的好房子的理念；融创臻营快建体系等，相信未来整个行业会持续向好发展。