瑶湖总部经济港拆迁安置房房产面积测绘实例分析

胡燕平 吕建勋

江西省建筑设计研究总院集团有限公司，江西南昌， 330046

摘要：房产面积测绘是房地产开发过程中的重要环节，关系到业主的切身利益。本文以瑶湖总部经济港拆迁安置房项目为实例，介绍房屋面积测量的主要过程，包括前期准备、外业数据采集、内业资料整理及质检检查。

关键字：房产测绘 建筑面积 套内建筑面积 分摊面积

0引言

房地产发展到今天基本实现了商品化，房产面积测绘是房地产开发过程中的重要环节，关系到业主的切身利益。只有采用科学的测绘方法并且提供准确的房产测绘成果，才能切实有效地保护房屋产权人的合法权益。

1工程概述

瑶湖总部经济港拆迁安置房二期房产测绘项目位于南昌市尤口规划三路以北，南塘湖东二路东西两侧。该项目包括18栋建筑物及地下室，我公司分别对其进行了房屋面积测绘，共出具了19份房屋建筑面积测绘报告。本次房屋面积精度等级确定为三等。

2测量准备工作

2.1测量依据

（1）中华人民共和国国家标准GB/T 17986-2000《房产测量规范》；

（2）建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”(建住房 [2002]74号)；

（3）建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知；

（4）与本宗房产相关的、有效的规划、城建、房管批文，协约；

（5）本宗房屋面积测绘委托书（或合同书）。

2.2测绘仪器、设备

表1 仪器设备一览表

2.3房产面积的精度要求

表2 房产面积的精度要求^[1]

2.4资料收集

在项目进场前，收集该工程的相关资料，包括：批建材料、占地范围、竣工图、建房资料、分摊说明及分摊彩图等。根据收集的资料，与甲方沟通确定工程进度、预估工程量，分配好任务、合理安排测绘人员进组。

3外业数据采集

3.1面积测量数据采集要求^[2]

（1）在实际测量过程中，采取一人测量、一人记录的方式，逐层逐套地对房屋面积进行数据采集。

（2）各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作最后结果。

（3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以平方米为单位，最后结果凑整至0.01平方米。若精度超出范围，必须重测。

（4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离。

3.2数据采集过程

3.2.1绘制草图

房屋测量草图内容及要求^[1]：

(1)房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制；

(2)房屋外墙及分隔墙均绘单实线；

(3)图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋坐落,并加绘指北方向线；

(4)住宅楼单元号、室号,注记实际开门处；

(5)逐间实量,注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度,数字取至厘米；

(6)室内墙体凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示；

(7)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯、楼梯等均应实量边长,并加必要的注记；

(8)遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图；

(9)房屋外廓的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时,应以房屋外廓数据为准,分段丈量的数据按比例配赋,较差超限时须进行复量。

绘制草图的图示符号参照GB/T 17986.2-2000。

3.2.2房屋面积数据采集

以21#楼为例，21#楼没有地下室，共11层。第1-2层包含了商业和住宅，户型相同。第3-11层全是住宅，且外立面、户型结构相同。

（1）对1-2层进行逐套采集时，要注意墙体厚度变化和套内轮廓尺寸以及分割情况。

（2）第3-11 层住宅应以核心筒为基准，先测出核心筒外框尺寸和墙体厚度，再量取分户隔墙距核心筒的水平距离，再测定各套房屋外轮廓。

（3）测量阳台、设备间等细部。即按照先整体后局部的原则进行。要保证每条边均独立测量两次，每个尺寸均有检核。

3.2.3地下室数据采集

该项目中的地下室为地下一层。可划分为17个防火分区和1个消防水池。地下室的数据采集，要注意剪力墙厚度、储藏室间的分割界线，必要时还要比对结构图的墙体厚度来推定。逐边核对外框尺寸。

4.内业数据处理

外业采集数据后，本项目使用AUTO CAD软件和BMF房测之友软件对数据进行处理。

4.1绘制分层平面图

使用AUTO CAD软件精确绘制分层平面图。分户图的内容包括：屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位,以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋边长和房屋建筑面积等。

4.2房屋面积测算

房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。面积测算在BMF房测之友软件中进行。

以21#楼为例，第1层包括商铺101-103，住宅101-107。各套的建筑总面积包括套内面积和公摊面积，其中住宅的套内面积中包含了阳台的面积。具体计算方法依据GB/T 17986.1-2000。

21#楼共11层，住宅共85套、商业共6套。21#建筑面积10002.53㎡，其中住宅面积9646.85㎡、商业面积355.68㎡。套内建筑面积：8701.23㎡，分摊面积：1301.30㎡。

21#楼《建设工程规划许可证》中规划建筑面积为10007.93㎡。实测建筑面积为10002.53㎡，计容面积为10002.53㎡。根据表2中三等限差公式，得出限差为±68.05㎡，实际面积差值为-5.40㎡，小于规范限差，符合要求。

4.3编制成果报告

报告包括封面、责任表、目录、项目概况、依据、人员、仪器设备、房屋建筑面积测算报告、分户明细测算表、分层平面图、规划许可证等。

5.成果的质量检查

质量检查是质量管理工作的形式之一，也是为了确保我公司技术成果产品质量合格。测绘产品的检查验收实行二级检查一级验收制度。二级检查即过程检查和最终检查，过程检查由测量室组织承担。主要对所有的计算过程应尽可能采取其他方法进行验算，对于建筑面积、套内面积、共有(公用)建筑面积的调尺、界定进行更准确把握，复核基础数据的录入，实地房号与图面房号、面积的对应，阳台属性与归属的判断等^[3]。最终检查由质检部负责实施。

最后，我们对该项目的成果进行整理归档：将外业草图、计算过程资料、成果资料、电子数据刻录成盘，装入文件袋交档案管理员归档。

6.结束语

科学、准确、完整地测算出房屋的面积，事关群众利益。本文中项目包括18栋建筑物及地下室，我公司分别对其进行了房屋面积测绘，共出具了19份房屋建筑面积测绘报告。测绘流程符合要求，能够保证测绘成果的质量。

参考文献：

[1]GB/T 17986.1-2000.房产测量规范[S].北京：中国标准出版社，2000

[2]吕永江.房产测量规范与房产测量技术[M].北京：中国标准出版社，2001

[3]杜洋.浅谈房产测绘及检查[J].北京测绘,2013(3):96-98,47.

作者简介：胡燕平（1986-），女，江西南昌人，硕士，中级工程师，研究方向：工程测量、电子地图