危旧房改建的存在问题与改善措施探讨

危旧房改建的存在问题与改善措施探讨

高庆宇

南京滨诚整治开发有限公司

摘要:

随着人类社会的前进,经济的发达,人民的生活水平也得到了极大的改善,同时对人民的生存环境也提出了更高的要求。而我国每年都会有大量的危房需要拆除和重建，这种陈旧住宅的改建,有利于我国经济社会的健康发展,并且有利于城市的现代化发展,同时有利于改善群众的生活条件。在此基础上,本文首先论述了当前危房改造的重要意义,在深入分析了现阶段危房改造中存在问题,并根据过去几年的工作实际,提出了有针对性的优化措施,以推动当前危房改造的健康发展。

引言:危房改造是惠民县的一个重大工程项目,对于推动中国城市一体化发展有着重要意义。到目前为止,全国各个地方仍有不少危房急需改建。不过,在实际改造过程中,还是面临不少问题,如优惠政策落实不畅、群众认识不清、未经批准施工等问题。在此基础上,为了提高危旧房改造工程质量,增强人们的幸福感,本文提出了相应的优化建议。

1危旧房改造的重要性

为了民众切身利益,改变危房政策才能够更有效维护民众生活的基本安全,从而加速中国城镇化进程。综合分析了目前中国房屋建设的实际状况,在中国大部分的改建工程项目中,新房子基本都是旧房屋的土坯或砖瓦等构件。因为整个房子的建造时期比较长,它已经无法继续利用,同时由于它本身也具有很大的安全性问题,一旦坍塌,将产生巨大的社会后果。所以,当地政府及相关部门都主张对破旧民房实施改建,不仅要切实维护人民群众自己的合法权益不被侵害,而且还要在整个实施过程中明确体现出以人为本。这将是有效促进中国城乡一体化发展的重大措施。

2危旧房改造存在的问题

旧房改建不但比新建片区开发建造成本高,同时在楼房拆除过程中需要处理原住户的经济赔偿与安置问题,同时还触及到城市区域人民政府保护社区公共利益的目标以及开发商利润的目标等一系列问题。另外,城市的危房区也往往是指各种城市问题、利益冲突与冲突、城市社会稳定、社会公平等问题的交汇点。

2.1关于危旧房改建和拆除等部分的法律法规,变更得不够及时。

作为改革工作的主要实践操作者,危房改造指挥部在改革实践工作中也出现了若干新问题,由于现有规章制度比较落后,无法指导新问题的处理。

2.2主体拆迁数量和捎带数量的配比问题。

按照政府的相关规定,在2008年启动的危房改造,由于实际搬迁工作将由各区自主实施,为推动全区的改革与发展,部分区域范围可能会超过文件所规定的区域,造成比例失控。

2.3当地政府财源受限,建设投资困难较大。

已被拆除的住宅项目并没有赶上有效转移资金的步伐。在已经清空的地块上,由市规划局进行规划,分市规划处管理执行。不过,因为土地市场用地性质、规划指标调控不力等因素,新方案的出台也被暂缓,尽管能够采取降低住宅配套费用、降低土地出让价格等方法进行,但没有事先取得平衡作用。

2.4拆除决策流程中缺乏住房拆除听证机制。

当业主得知自己的房子可能被拆迁时,施工决定往往早已完成,此时影响施工决定的时间已太晚,不得不被动地进行拆迁决定。在涉及拆迁人财产利益的拆迁活动中,由于没有民主听证机制,政府无法有效维护拆迁人的参与权,甚至可能侵犯拆迁人的合法权益。

2.5被拆者的不认识、不配合,造成危旧房改建规划执行困难加大。

(1)危房改造区国有企业合作程度较低。改革实施方案提出后,改革区域的国有企业要求新建工厂在搬迁之前完成。这一区域的国企可以正常运行,但是部分中央直辖国企,不能由市政府控制。上述情况往往使某些地方危房改造规划无法有效执行;(2)军房搬迁。部队参加危房改造的用地不归属当地人民政府管理,部队不熟悉当地优惠政策,要价过高,或者超过指定地点城市土地出让价，这种问题不能够被完全处理。

2.6危旧房改建规划、搬迁计划、安置规划等信息的不对称问题明显。

住户并不清楚自己的房子是不是处于被拆迁或重组的范围,什么时间拆迁,什么时间完工,什么时间安置,怎么安排等,因此住户关于重建破旧住宅、搬迁安置、拆除安置时间和方法等的知情权并不能受到法律保障和认可,可能引起群众的抱怨和社会矛盾。

2.7部分地方政府在进行危旧房改革时,对安置优惠政策的执行并不规范。

因此,在通知的规定日期前搬迁可获得奖励,规定时间后搬迁则不能获得奖励,但在实际运行中,鉴于部分"钉子户"的坚持,仍给予了奖励。尽管,这些措施在一定程度上暂时避免了社会问题,但也导致了其他居民对拆迁不满,很容易造成不平等并引发社会问题,从而影响到了后续工作的顺利开展。

2.8评估机构的公正性问题。

因为公众对评估机构自身情况不够熟悉,对评估机构的运作程序也缺乏了解,而且对房屋补偿安置的有关法律和规定也缺少专业知识,使得公众对评估机构产生了质疑,也对评估结论产生了质疑。

3提高危旧房改造的对策

3.1在市区更新过程中,区政府应当与市级有关部门充分沟通,努力实现共同推进和协调发展;市政府和其他部门应当及时研究调整有关规定,确保有关规定的及时性。

3.2以实施城市危房改造规划为契机,积极推进有关行政部门大规模体制改革进程,有效消除有关行政部门权力冲突和权力重叠,理顺有关行政部门的责权利关系。

3.3积极探索更高效的投资模式和融资途径,积极发展各类新兴金融产业。发挥城市危房改造中二级政府资金平台的功能,有效化解城市居民危房改造过程中的资金短缺问题。

3.4将土地利用的属性与基础建设指标中无法调整的问题由"点"提升到"面"上,可通过向人民政府汇报,或者按照与相关部门的协调,根据现有立法规范处理,但如若仍无法处理问题,则应当按照规定程序试图突破。解决了这一问题后,不但能够使拆迁者土地出让,给公众营造好的生存环境,同时还能够产生良性的投资资金流,从而缓解了财政资金改革的压力。

3.5建立健全拆迁听证机制。以保证城市翻新规划的透明度,并防止因普通公民对规划内容和有关政策法规的缺少认识,而造成社会矛盾。居民安置工作是一项对市民生活有重要影响的行政许可活动,使市民可以积极地参与决定,因而大大减少了居民安置纠纷的出现,也便于居民安置工作的进行。建议政府在居民安置决定之前引进听证会机制,给居民创造表达意见和参加决定的机会,并提出了具体的操作程序。

3.6加强对搬迁人的政策力度,积极引导已拆迁人搬迁;加强社会服务保障力度,关心搬迁人的关切;强化地方政府的支持力量,积极引导房屋失修地区企业妥善办理城管公屋搬迁;强化政府对危房拆除评估市场的有效监管,保证评估成果合法、公平、公正、合理;强化社会宣传力量,积极为危房改造工作营造良好氛围。

3.7在制定危旧房改造方案时,应同时制定回迁房的施工方案。在搬迁前后,建议对当地民房开展经济普查,仔细考虑搬迁人家的经营情况,并提出适当的经济补助措施;关于搬迁补偿,建议形成合理的社会沟通制度,以了解搬迁人的现实需求,但同时也要顾及到因可用利益流失而搬迁的人。对于危旧房屋改建中搬迁人的安置,应当重视回迁房的规划设计,并及时配套设备和条件,同时重视将回迁房的建造过程和商品房等住宅建筑过程有机地结合,以防止产生贫民窟。

3.8拆卸及搬迁的疏导渠道。发挥城市信访功能,疏通信访渠道,积极缓解社会问题,维护社会稳定。当出现房屋争议时,相关政府部门将适时为弱势群体提供协助,充分维护被搬迁者的合法权益,实现房屋补偿总体收益的平衡。

3.9将严格的评审门槛引入评价组织建立的评审机制。进一步解释了拆迁补偿与安置评估的相关法规和政策,并引导了社区住户行使选择评估企业的投票权。

城市危房自然增长率也是个问题,应形成可持续的城市危房改造制度,要根据地方政府的现行财力资源、城市用地资源、现有城市规划,尤其是规范性详细规划等对指标的影响,全面讨论城市危房改造计划的可行性与科学性,避免项目过快取得成功和政绩。

3.10在拆迁人进行搬迁过程中，要保持所有的人和政策一致，让每个人了解政策遵守政策，避免产生矛盾。并且要控制成本不能超过政府所要求的成本。

4总结

综上所述,通过危旧房改革,不但能够保证民众生命财产安全,并且能够推动城市整体发展。然而,在实际的执行过程中也由于各种因素而导致了各类问题的产生。因此面对上述问题,政府相关单位应当正视,并给出具体的解决办法,以提升危旧房的生活服务质量,从而达到人人满意"住有所居"的目标。

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