不动产统一登记的关键技术及质量控制

不动产统一登记的关键技术及质量控制

杨兵，李朋，倪阳

济宁市兖州区自然资源局 山东济宁兖州 272100

摘要：随着我国科技日新月异的发展，新型信息技术已被广泛运用在各个领域，尤其是在不动产登记业务产生的档案管理工作中。企业相关管理部门要顺应形势，合理引进新型信息技术，并将其落实到具体档案管理工作中，从多方面、多角度进一步维护不动产相关人员的合法权益，以此保证社会资源能够实现合理分配。近年来，部分企业在建设不动产登记档案信息化工作中出现了诸如人才缺乏、设备落后、规范制度没有统一标准等问题，影响了信息化建设工作进程。因此，企业应根据档案管理工作的实际情况，制定更加科学合理的解决对策，从而保证档案信息化建设工作能够顺利开展。

关键词：不动产统一登记；关键技术；质量控制

引言

为获取准确、全面、专业的信息，解决长期以来房、地分开登记导致的房屋、土地登记信息不一致、不对应的历史遗留问题，减少由此产生的纠纷，进一步推动不动产登记事业的高质量发展，我国全面实施不动产登记工作，实现了数据的互通与共享，使不同类型的不动产测绘开始向标准统一、数据清晰、房地一致的方向发展。但随着不动产登记工作的开展，原有土地房屋登记制度的各种缺陷形成的弊端也日益显露出来，其间国内很多同行非常关注不动产登记问题，但多数是从宏观上对不动产测绘的关键技术和产业发展等大课题进行研究，本文立足于多年来在漳州市不动产登记测绘中的工作实践，从微观上对不动产测绘过程中存在的技术问题与测绘成果质量控制进行探讨，对于解决实际的不动产测绘问题更富有借鉴意义。

1内外业一体化

农村房屋调查需要对每个权属单元房屋的现状、权利人、位置、权界、权属、权源、面积和利用状况、地理名称等基本情况进行调查,其中包括房屋坐落、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利、房屋现状等基本情况的获取。农房调查项目除了进行房屋调查外,同时需要进行房屋测量、面积计算和内业建库。采用传统方式进行房屋测量时先使用纸质图绘制草图,再进行内业转绘,这种方式比较耗时,同时不能及时校检数据。本文提出使用内外业一体化的方案,外业使用平板测量和调查,内业进行出图和建库。外业基于Android端开发农房调查外业调绘系统,主要功能包括农房调查、房屋测量、GPS定位等。内业基于ArcGISEngine开发农房调查内业数据处理软件,主要功能包括内业底图制作、分户图制作、数据建库、不动产权籍调查成果导出、数据库检查等。

2不动产登记问题

2.1房产分户图缺失

按照新的不动产测绘要求，成果报告里面必须包含有房产分户图。分户图除了要登记记录房屋的坐落、结构、层次和层数、绘图比例尺、建筑面积，还要体现各层甚至各户的权属范围线、阳台并标注其相应的单元号、权属面积、长度尺寸等信息。以单一产权为例，常规作业是将实地测量的尺寸按楼层绘制成图，逐层计算得到各层的建筑面积，从而得到整幢的建筑面积。由于当时办理房产证时不要求附带分户图，房屋权证附图仅为本幢房屋单体宗地图及房屋地段号，未体现每层轮廓线、边长尺寸及各部位建筑面积和总面积，即房产分户图缺失。需要对其实行逆操作：将整幢建筑面积依据已有权证记载的建筑面积，结合实地测量的各边长尺寸，绘制成图，使得整幢面积与原权证一致。

2.2历史遗留问题

在具体实施不动产统一登记工作时，各种类型的不动产存量档案未能在第一时间内完成数字化加工工作，加上不动产档案整体数量急剧提升，导致不动产档案电子化工作效率缓慢，从事档案管理工作的相关人员只能采用纸质档案的方式储存档案信息。这种传统的档案储存方式不仅需要占用库房空间，还会使企业消耗更多的人力物力，导致不动产档案的安全管护工作成为档案管理部门的工作难点。

3不动产统一登记的关键技术及质量控制

3.1房产分户图缺失解决方法

（1）误差范围内调整。一般地区的房屋面积测算精度须满足二级精度中误差0．02姨2＋0．001S（S为建筑面积），限差为两倍中误差。将房产证面积作为真值，对实地测量成果在二级限差范围内调整，使得建筑面积一致，并且分户图边长尺寸与实地边长尺寸误差在二级边长测量限差±0．028＋0．0014D（D为边长）以内；（2）尝试法。先从主体宽度这个大方向进行调整，同时确保调整后同一部位、不同楼层边长尺寸的逻辑一致性，再对局部进行调整。即先实地测算出整幢面积，再将这个面积与房产证面积相减得到面积差值△S，将这个面积差值△S除以标准层层数得到每层需要调整的差值△S′，用△S′除以标准层长度较长的边，其值取位到0.01m就是此条边长需要偏移的间距。主体宽度调整后的面积与房产证面积差值就很微小，最后将这部分微小的差值调整到屋顶梯间、阳台、门廊、挑空等局部部位，使得总面积一致。

3.2加强档案信息化建设基础

首先，企业应重视不动产登记档案管理工作，明确档案管理工作职责，主动寻求更加科学合理的思路以及解决措施，并向上级部门主动寻求更多的资金支持。根据国家及省自然资源规范发展的实时需求，结合城市发展的实际情况，加强不动产登记的各类基础工作，从多方面、多角度合理优化网络平台建设，保证最终的建设目标以及建设计划科学合理，从而保证信息档案基础网络、系统以及数据库的建设情况符合信息化的各项指标。

3.3倾斜摄影三维建模技术

随着乡村生活水平逐渐提升，集体土地上的乡村自建住宅，从早期的单层砖木结构房屋，已经基本过渡到多层框架结构建筑，高度从以往的4—6m发展到今天部分乡村的12—45m。但房屋间距一般在村中次要道路的5m以内和主要道路的10m以内，一线城市城乡交接部的农村房屋，间距甚至可小于1m。此时可供无人机在不同拍摄角度下拍摄到房屋全貌的角度较小。极端条件下，以45m总高度间距1m计算，其可用入射角度距离垂直线偏差小于1．26°即需要采用与水平线成88．74°角度拍摄。加强了俯拍过程，使人们能够从无人机拍摄照片资料中深入到较密建筑物间隙的底部，获得完整的建筑物倾斜摄影原始数据。部分研究中使用人工智能对遮挡部分进行补全，但该补全过程一方面占用较多内业工时，另一方面也缺少建筑物建模的相关细节支持，如间隙中存在加盖结构或者门窗结构等，均无法通过人工智能算法补全。

结束语

本文针对不动产统一登记中存在的测绘技术问题进行了讨论，阐述了一系列相应的解决方案，并通过实践进行了验证，同时指出不动产登记关键在于质量控制问题，为提高产品质量，降低错误率，本文从入库登记成果审核制度出发，结合先进的测绘技术，提供了生产部门自查方法。随着不动产统一登记的深入开展，未来还会碰到很多相关的复杂问题，本文提出的问题希望能抛砖引玉，引起同行的共同关切。

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