浅论划拨土地等非完全出让土地评估新解

浅论划拨土地等非完全出让土地评估新解

李卫华

广平县自然资源和规划局 , 河北 邯郸 057650

摘要：近年来,由于我国市场经济的蓬勃发展,各级地方政府部门都增加了对房地产开发项目的投资,房地产市场的活跃程度也愈来愈高,而土地产权制度的改变也导致了土地使用权的销售逐渐变成一个趋势,而在我国的房产估价实务中,涉及到土地所有权的分配问题也越来越多。分配的土地所有权,通常都是以转让、按揭或者股票等方式流入市场。但因为没有清晰的标准和准则,所以技术评估问题也就变成了各方都关注的焦点。通过对土地使用权价值的界定,确定土地使用权的价值,是当前评估工作中急需解决的问题,也是保障国家和有关利益相关者合法权益的现实需求。

关键词：划拔土地；非完全出让；价值；土地评估

1非完全出让土地市场价格与权益价值的定义

就拿分配的土地来说吧:被分配的土地的拥有者(下文简称,被分配的土地的拥有者),可以合法地自由或低价地使用这些土地。土地的分配分为两类,一类是已经核准的,一类是已经支付的,可以按其价值进行转移(下面简称为"分配土地")。这些土地的用途主要是为国有企业的经营、私人住宅用地、房屋建设等。如:政府用地、军事用地、社会福利用地、公共基础设施土地等。在开放的市场上,必须将被分配的土地按照地价转化成可转让的土地(下文中的"转让土地")。所以:出让土地的市价=出让土地的市价一要缴纳地价,就可以获得全部出让土地的使用权。土地所有人(下文中称作转让土地拥有者)享有以市场价格使用该土地的权力,而转让的土地也能从该土地上得到收益。就像是卖掉旧的土地一样,对于两座高度相同的写字楼,其中一栋大厦的土地所有权是完全转移的,而另一栋大厦虽然也是相同土地的分配形式,但二者的市场租金与收入都是相同的。包括土地。同样的道理。市场租金和土地利润之间的差额和土地所有权的种类并没有联系。从投资角度考虑,用收入减少法确定的土地分配收益比分配土地的市价要高,二者有一定的差距。这一区别的关键是土地的超额收益。分配的土地具有市价和收益两种不同的价值。在评估特定的国家/区域时,应该采用哪些数值?评估不完全的不动产转移,如被分配的土地,必须有争论。被指定的单位或个人,其"身份"必须与有关的法律和条例相一致。以下表格显示了各种不完整的土地转移和它们的拥有者的特定"身份"可见,对于仅具有特殊"身份"的个人或实体,也可以对相应的土地所有权人实施不完全的土地转让。这个"身份"是一个无形的财产,它属于土地所有者。土地所获得的额外收益可以由使用而获得。

房地产软件园能够在二、三级的地产交易市场中得以实现。软件园财产及买家须为具备进入园区的资格。土地资产的集体价值=集体土地的市场价值+集体土地"公允"的市场价格，在政治上,由于集体土地的买卖双方都是一个集体中所有的成员,所以根据集体法的规定,土地的流转并不需要支付土地价格,但集体土地的市场价值却又是由交易者所限定的。此处所涉及的集体土地可以指集体住宅、集体建设、农业用地、其它形式或用途。从国家行政机构所拥有的用地来说,军事用地(包括租赁的)、公共设施和社会福利机构等,

2不同的价值类型适用不同的评估目的

不同的评估对象,需要进行不同的估价。下面列出了一些常用的估价目标和它们的适用范围:以未全部转让的土地使用权作价人股份有限公司。在股份转让后,土地所有权人虽有了变化,但仍然保持原有土地的所有权,土地"所有者权益"也相应地发生了转移。与此类似的,还有国有企业重组或混改、PPP项目、企业兼并或合资等,对未完全转让的土地进行估价。

未全部出让的土地以及房产,需补缴地价,但经司法拍卖后,需补缴地价,将不全部出让地转为整体出让,故司法拍卖的评估价格即为不全部出让地块的市场价。按揭估价时,由于需要同时考虑到抵押物的实际价值、以及处理抵押物时所需要缴纳的地价,所以按揭价值一般也是未全部流转的地块的价格市场价。在软件园区土地、集体土地拍卖、质押、处分时,竞买人、买受人的"身份"仍受到限制,土地所有权在交易后仍保持原有土地性质,"所有者权益"则由于地块使用权的出让而迁移到买受人,土地抵押评估后的价格类型仍为地块自身的市场价格。不具备可转移性的土地所有权的市场价格并不具备典当性质,其评估价格类型在实质上是"所有权人"。

3非完全出让土地的评估方法

在理论上,可使用市场比较法(以"比较法")、收益还原法、成本逼近法、剩余法。由于尚未充分流转的地块,大多是由于公司改组、企业合并等经营活动而流转,与其他土地资产合并、转移,目前实际使用的案例极少,所以也很少引入市场比较方法。而且由于成本接近法的原理太过粗略,既无法充分反映出土地容积率以及其他各种因素对地价的影响,也无法充分反映出地块的实际价格,所以一般只作为工业用地、公共设施土地等。

在土地成本逼近法中,未全部出让的土地增值不是全部归于国家或集体所有,而是属于使用者的。未全部转让土地的增值收益率通常要低于全部转让土地的增值,对于不同种类、不同用途的未全部转让土地,其增值收益率也有所不同。土地收入折现法也是一个对尚未完成土地所有权人进行价值评估的主要方式。对于不动产投资,只能在土地出租或者经营收入中获得利益(,在计算纯利润的时候会扣除土地收益金),而未完全转让的土地的还本利率比出让的还本利率要高,不同的区域(地价补缴政策不同)、不同种类、不同用途的土地还原收益率也有所不同。因此怎样对各种类别未全部转让地块的土地折现收益率作出合理判断,是收益率计算法评估中的一个难点,需要土地估价师利用实践工作中的累积经验,从理论和实际结合的角度,找出各类未全部出让土地的折现率与全部出让的折现率之间的合理差值。

本文所要讨论的问题,就是完全出让土地的还原利率、房屋还原利率、非完全出让土地的综合还原利率之间的关系。根据传统的理论,土地的还原利率和房屋还原利率可以结合在一起，未完全出让的土地评估内容繁多,一些评估理论和理念可能要有所改变和创新,以适应各类非完全出让土地评估的需求。一些未全部转让的土地,在租赁和运营中都要交纳土地收益金,采用收益法对其进行估价,计算土地纯收益时,必须从土地收益中扣除。

4评估分配的土地使用权

本文从土地出让的概念、强度、价格等方面对其进行了分析,得出了其不同的特点:一是取得土地出让的费用可以分成有偿和无偿两种。二是土地使用权的使用年限不能确定,也就是"使用年限不限";三是土地使用权的填表方式属于行政干预,因为产业性质、政策调整等因素,政府的干预更为重要。可以在任何时候都可以恢复权限,但是不会太稳定。第四,在一些地区,土地的转让所有权和使用权,并享有一定的收入和处置权利;第五,则是分配。土地供给部门是一种非营利的社会性产业,很难界定其收益。第六,由于土地使用权是以行政方式发放的,所以交易过程有一定的局限性。市场并不具有鲜明的特点:虽然在公开市场上没有真正意义上的土地使用权分配,但存在着以购买土地成本为代价的市场交易。

结束语：

综上所述，我们可以知道,土地使用权转让的定价主要受政治因素的影响,所以对评估进行归纳概括是不现实的一个事情。在合法性、合理性和自由裁量权等基本原理的基础上,可以把一些问题分成几个方面,评估的效果会更好。

参考文献：

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