房地产公司资本结构优化研究

房地产公司资本结构优化研究

胡怡梦

河南科技大学 河南洛阳 471700

摘要：本文在房地产企业积极推进全国化战略布局的背景下，分析房地产企业负债规模快速上升等资本结构问题，并在加快现金周转速度、降低负债规模、增加内源融资积累等几个方面提出优化建议，帮助房地产企业优化资本结构，降低财务风险。

关键词：房地产企业；资本结构；优化对策

引言：随着全面建设小康社会进程的不断深入，房地产行业作为国家战略性和基础性产业，其规模在不断扩大。国家统计局发布数据显示，2021年我国国内生产总值的增加值为 92637亿元，其中仅房地产行业的增加值就达到了77561亿元。当前，房地产行业成为带动国内经济发展的一项重要产业。因此，为保证房地产企业的健康稳定发展，资本结构优化就是最为关键的一环。优化资本结构可以对房地产公司现金流不足的风险起到防患于未然的作用，此外，还可以根据目标资本结构区间对融资结构和债务结构进行合理调整，使房地产企业更好地平衡各个方面的成本和收益，实现企业价值的最大化。

一、房地产企业资本结构现状

房地产企业普遍存在资产负债率高的现象，行业排名前十的十家公司资产负债率的平均值为75.17%，财务风险偏高。成熟的房地产企业进入比较稳健的发展阶段后拥有如此之高的资产负债率是不合适的。房地产行业的融资渠道包括内部融资和外部融资，外部融资主要包括债券融资和股权融资。股权融资比债券融资成本更加低廉，企业的还款压力要比债务融资小得多。但是目前房地产企业对外部融资的依赖性较强，这使得房地产企业的债务比例超过权益比例，融资成本偏高，这样的资本结构不具稳定性，不利于公司的稳步发展。

二、房地产企业资本结构存在的问题

（一）营运资金周转缓慢

近五年来，房地产企业一直处于资金周转困难的窘境中，导致其资金周转出现困境的原因主要是由于公司为了扩大生产经营规模而大规模举债造成的。再加上房地产企业特殊的行业性质—开发周期较长，所以公司的回款速度相对也较为缓慢。从房地产企业总体的周转情况来看，总资产周转速度近五年呈现下降的态势，存货周转时间长，公司的整个项目需要历经好几年的时间才能将资金回笼。

（二）负债规模严重超标

房地产企业在近几年一直面临资金缺口大、现金流量少的艰难困境，其通过不断地借入债务资金来解决运营资金不足的难题，久而久之债务规模越来越高，公司每年需要负担的利息费用也在不断增加，这样一来公司的资金循环便会陷入窘境。将房地产企业的财务数据进行整理，可以清楚地看到房地产企业在近五年的时间里，负债规模增加了足足三倍之多，资产负债率一直维持在 75%以上而且有逐年增长的趋势。

（三）内源融资不足

目前房地产企业的营运资金不够充足，企业经营活动所积累的资金远不能对公司未来的经营和发展起到帮助作用，银行贷款仍作为我国外部融资渠道的主要来源。一方面，房地产企业没有足够的留存收益等内部融通的资金供企业使用；另一方面，房地产企业的经营效率和投资回报率相对较低，源自于企业内部的资金非常有限。因此，公司对外部融资的依赖性较强，这也就使得房地产企业的融资成本偏高，不利于公司的稳步发展。种种迹象都表明其经营风险将会增加。

三、房地产企业资本结构优化对策

（一）加快现金周转速度

房地产企业在控制和管理经营资金的使用时，应当将侧重点放在应收账款和存货的管理上。这主要是因为，一方面，存货和应收账款在房地产企业的固定资产中所占的比例较高，且对于资金的实际流动性有很大影响；另一方面，房地产企业获取利润的渠道主要依赖于存货，而应收账款则主要是对企业的可持续性和变现能力产生影响。在针对存货进行控制和管理时，企业应该尽可能地在确保质量的基础上加快完工进程，同时，可以采取激励性的手段，鼓励销售部门积极开拓市场，完成产品的销售。在应收账款管理方面，由于 2019 年底突然爆发的疫情对我国经济产生了严重的影响，各房地产企业经济状况不甚理想，为了保障资金的回笼，可以对旗下众多房地产实施一定的优惠政策，尽可能地缩短公司的收款周期。同时，还可以强化客户的信用资格审核管理程序及力度，通过这种方式来降低公司的坏账比例，使公司流动资产能够保持在安全范围内。

（二）合理降低负债比率

推行“轻资产”运营模式。“轻资产”的运营模式是指不支付项目的投资资金，只负责品牌的输出、项目的设计和建设等，最终在达到可使用状态时按照一定比例分取收益的新型企业运营模式，这种模式可以有效提高房地产企业的抗风险能力。

降价售房，回笼资金，大力发展住房租赁市场。对房地产企业而言，解决负债规模过大问题和降低资产负债率的最好方法就是降价销售房屋回笼资金，以此来减少企业负债。房地产企业应加大商品房的销售力度，可以在市场接受的范围内加大非居住房的销售力度。同时，在降低负债规模时还要避免其将债务转嫁到施工队或是债权人的身上。现今，租房一族已成为行业大军，房地产企业可将库存房转为租赁房，通过与政府和社会资本合作，共同组建住房租赁公司，大力发展住房租赁市场。

（三）增加内源资本积累

近几年房地产企业的盈利状况并不理想，企业的盈利能力呈现下降的趋势。对房地产企业而言，当务之急就是加强公司的经营管理，提升公司的盈利能力水平。具体可以从以下两个方面着手去解决房地产盈利能力低下的问题。第一，可以将公司现存的业务进行更加细微的划分，将盈利能力较强、未来发展潜力较大的业务进行保留并进一步扩大，而针对盈利能力弱以及不具备成长潜力的业务可以适当对其规模进行调整；第二，对公司的成本费用进行严格把控，对于房地产企业而言，拿地成本占据了其项目成本的主要部分，虽然房地产企业近几年的确是通过并购的方式拿到了一些土地，也很好地降低了其拿地成本，但公司并不能仅依靠并购的方式，除此之外，公司还应当积极从承包商那里争取到更大力度的价格优惠，从而更好地达到降低成本费用的目标。

结论

综上所述，由于房地产企业近几年一直在不断扩大规模，导致其资本结构存在营运资金周转缓慢、负债规模严重超标和内源融资不足等问题。为使房地产企业资本结构合理化，企业可以通过加强存货与应收账款管理来加快现金周转速度，确保资金的最佳持有量；其次，可以通过推行“轻资产”的运营模式和降价售房，大力发展住房租赁市场来合理降低公司的债务比率；最后，可以通过提升公司的盈利能力及采用合理的股利分配政策来增加公司的内源融资。

参考文献

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