房地产企业土增税的清算及税收筹划风险研究

房地产企业土增税的清算及税收筹划风险研究

吴洁

（辽宁税明税务师事务所有限公司 辽宁省沈阳市 110000 ）

摘要：如何合理有效地进行土地增值税清算从而实现成本控制的目标是房地产企业发展过程中需要思考的关键问题。本文分析了房地产企业土地增值税清算的意义和清算要点，提出了土地增值税清算的税收筹划风险与对策。

关键词：土地增值税；税收筹划；清算

1.房地产企业土地增值税清算的意义

随着国家经济发展速度逐渐放缓，对于房地产企业的管控手段以及政策调控更加严格，成本控制对于房地产企业的影响作用越发明显。土地增值税的清算管理作为房地产企业成本控制的重要一环，纳税时间、方法以及途径等都是房地产企业需要考虑的重点内容。本文认为，通过有效的土地增值税清算工作，可以完善企业对地产项目的全周期流程管理，提升财务人员的税收管理效率，帮助房地产企业做好纳税优化，同时有助于发现房地产企业各种业务财务问题进而进行有效的规避。房地产企业土地增值税清算的优化工作能够促进其自身进行系统性思考管理，调节税收与企业利润，对完善我国相关税收政策也有重要意义。因此，做好土地增值税清算工作是我国房地产企业经历粗放式发展后迈向精细化管理的进阶之路。

1.1提升税收筹划水平，节约房地产企业成本

税收筹划是指根据国家的有关税收政策，企业的财务人员站在全局税收管理的角度，协同各业务通过合理安排经营、投资等活动对税收发生的时点以及金额预先筹划，保证在合理合法的范围内节约企业税收成本，增加企业经济利益。对于房地产企业来说，由于税收筹划能够帮助其合理优化税额，已经成为重要的成本控制方式，在房地产企业进行土地增值税清算的过程中，通过完善业务全流程管理——对各项经济业务的发生时间与金额等进行安排、合理筹划纳税流程、规范成本明细等手段提前落地铺排，从而在合理合法的范围内提升税收筹划水平，有效节约房地产企业成本，提高房地产企业经营收益。

1.2提升财务人员业务水平，规避房地产企业财务风险

在房地产企业土地增值税清算过程中，经常会出现收入不规范、金额不准确、各项成本费用扣除较为随意、虚构工程项目、缺乏规范成本明细、缺乏准确依据等情况，并且财务人员未能全面分析企业在当期税收政策下土地增值税的纳税筹划目标与适用政策变化，在进行土地增值税清算以及缴纳税款时出现纰漏，导致房地产企业受到税务机关的检查稽查，影响企业声誉与信用。因此，通过对土地增值税清算的深究，房地产企业能对财务人员的业务水平有足够重视，有规划地开展各项财务业务培训，在现有税务政策的指导下，不断丰富财务人员的业务知识，不断提升财务人员的业务技能，从而使得财务人员更加准确及时地处理土地增值税清算的相关业务，识别各个环节的财务风险，制定有针对性的措施。另外，由于对土地增值税清算具备足够重视的意识，改变了原有的粗放式管理理念，也提升了房地产企业各层级人员纳税筹划管理的积极性与参与度，在日常处理相关业务时更加谨慎严格，财务部门更易掌握各项目土地增值税的相关数据与开发节点，数据信息掌握越充分，财务风险水平越低，从而促进房地产企业发展。

1.3有利于加强企业管理，也是房地产企业长期发展的需要

房地产作为我国国民经济发展的重要产业，一直起着推动社会经济发展的作用，随着经济发展速度放缓、市场竞争加剧，房地产企业通过提升自身的管理能力，提高业务流程管理水平、加强流程控制对于自身发展来说至关重要。土地增值税清算作为流程控制、加强企业管理的重要一环，必须加以重视，通过探索土地增值税清算的相关业务，可以实现以下作用：首先，做好土地增值税清算的必要条件是对企业内部的业务流程足够熟悉，并且有与企业自身业务相适应的财务管理职责。这对房地产企业的内部组织结构提出了新的要求，不仅要求财务部门依法处理相关税务业务，进行合理的税务筹划，而且还要加强自身的监督与审核能力，对土地增值税清算的各个环节以及清算数据、时间排布等进行严格的核查。其次，房地产企业只有提升自身的观念认知、明确土地增值税清算的重要性，才能够做好税务筹划，合理优化税额。这要求领导层更新观念，对税务筹划、财务架构搭建进行相应的重视，并制定完善的制度保证税务业务的顺利进行。最后，房地产企业在符合土地增值税的有关规定下，进行合理的税务核算，及时申报和缴纳，对于保障国家税收，确保税务业务的合理性与有序性具有十分积极的现实意义。最终从本质上来说，土地增值税清算的完成才算是对一个地产开发项目的管理闭口，为此才能进行项目复盘、总结经验应用未来。

2房地产土地增值税的清算要点

土地增值税清算是指纳税人在符合清算条件之后，根据相关税法和政策规定，对房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额进行计算，办理相关清算手续，结清税款。我国一直重视对房地产行业的宏观调控，所以在税法上规定土地增值税的缴纳采取预缴与清算两种形式，先按照预售阶段房地产项目的销售收入预缴土地增值税，而后在满足清算条件下进行土地增

值税清算。在进行土地增值税的清算过程中，应把握好以下要点：

2.1界定清算条件

房地产土地增值税的清算应满足以下条件：在房地产项目建设竣工、完成销售，或转让土地使用权，或转让整体未竣工决算项目的情况下进行土地增值税清算；在房地产项目转让85%以上的已竣工验收建筑面积，并且在三年销售许可内未完成销售，未办理过土地增值税清算的情况下必须及时进行清算；在清算过程中，需从收入和成本费用中剔除未转让的房地产；若在清算过后销售清算之前未转让的房地产，则要按照旧房及建筑物转让的相关政策缴纳和清算土地增值税。

2.2准确计算收入

在土地增值税清算时，要准确计算房地产转让获取的销售价款及相关收益等收入，收入既包括货币收入，也包括实物收入和其他收入。房地产收入的确认必须以完整可靠的资料作为依据，包括立项报告、销售许可证、销售合同、销售发票、测绘合同等资料，在确定时应注意以下几点：按照房地产商品房销售发票上的金额确定收入；若房地产商品房销售发票上的金额不是全额销售收入，则要根据销售合同约定条款确定收入；在预收房款之后，若因实际测量面积与合同中约定面积不一致而出现房款补退问题，则应在土地增值税计算时进行调整；若发生债务抵偿、拆迁换建、职工福利购房等房地产转让行为，则要在评估该转让房地产价值的基础上，作为非货币资产确认收入。

2.3确定可扣除金额项目

土地增值税清算要合法合理确定可扣除金额项目，包括开发土地成本、土地使用权成本、新建房屋以及配套设施成本与费用、与转让房地产有关的税金以及其他符合规定的扣除项目。其中，开发成本所占比重较大，是房地产企业进行土地增值税纳税筹划的重要部分，在清算时必须以获取土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、公共配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费的相关合法凭证为基本条件，且保证各项费用均真实发生，从而确保可扣除金额项目的确认能够通过税务机关的审核。

3.基于房地产土地增值税清算的税收筹划风险与对策

3.1 销售定价的税收筹划风险与对策

我国针对普通标准住宅项目制定了税收优惠政策，大部分房地产企业为了享受到税收优惠政策，而将房地产项目认定为普通标准住宅进行土地增值税申报。但是，经过税务机关的调查，企业可能存在着不符合普通标准住宅认定条件的情况，给企业带来税收筹划风险。为此，房地产企业要全面掌握有关土地增值税的相关税法和政策，制定合法合理的税收筹划方案，充分利用优惠税收政策，达到降低企业税负的目的。在销售定价时，若企业将销售价格定位越低，则土地增值税缴纳金额也会越小，若企业将销售价格定位越高，则土地增值税缴纳金额也会越大。但必须注意的是，企业应综合考虑利润目标、房地产市场供求现状、房产项目所处地段等因素确定销售定价，而不能只从降低税负的角度过度控制销售定价。

3.2可扣除金额项目的税收筹划风险与对策

在房地产土地增值税税收筹划中，部分企业错误地认为只要增大项目成本费用就可以增大可扣除项目，降低企业土地增值税税负。但是，这些项目成本费用支出不一定都在税法和税收政策规定的可扣除金额项目的范围内，一旦税务机关不认同企业的这种做法，就会给企业带来逃税、漏税风险。为此，房地产企业必须明确可扣除金额项目的合法范围，并与税务机关保持良好的沟通。按照我国税收优惠政策规定，土地增值率超过20%，则要按照全部增值额乘以适用税率缴纳土地增值税。而土地增值税率未超过20%，则可享受免交土地增值税的税收优惠政策。换言之，在土地增值税的税收筹划中，20%的增值率是筹划的“临界点”，企业可采取合法增加可扣除金额项目的方式达到节税目的。

例如，A房地产企业开发住宅项目，房屋销售收入总额为2000万元，在税法允许范围内可扣的项目费用为1600万元，增值额为400万元。案例分析：按照上述已发生的经济活动缴纳土地增值税，由于土地增值率=400÷1600=25%，适用于30%的土地增值税税率，所以应缴纳土地增值税=400×30%=120万元。对土地增值税进行纳税筹划，A企业可对住宅房屋进行装修，装修费用400万元，如此一来使土地增值率=400÷2000=20%，符合免征土地增值税的条件，降低了企业土地增值税的税收负担。

3.3利息扣除的税收筹划风险与防范

房地产土地增值税税收筹划利用利息支出进行筹划，可能出现税务机关与企业认定不一致的风险，税务机关认为该项支出不符合扣除条件，但是企业却持相反的观点。在这种情况下，因认定差异的产生极易给房地产企业带来经济损失。为了避免利息扣除引发的税收筹划风险，企业不仅要与税务机关建立起良好的税企关系，而且还要在合法的范围内进行税收筹

划，具体方法包括：一是按照商业银行同类同期贷款利率对可扣除的最大限额进行扣除，二是根据税法规定，将利息费用与其他费用捆绑，在房地产开发成本10%以内扣除。在税收筹划时，企业可通过比较这两种方式所带来的节税收益确定筹划方案。

例如，A房地产企业在开发房地产项目的过程中，为获取土地使用权支出2000万元，建设房屋以及周边配套设施支出2400万元，可按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出400万元，且贷款利率未超过同期商业银行贷款利率。

案例分析：在A企业开发房地产项目的土地增值税清算中，采用第一种税收筹划方法，其可扣除的费用项目总额=400+(2000+2400)×5%=620万元，但是要求A企业必须取得金融机构开具的相关证明；采用第二种税收筹划方法，其可扣除的费用项目总额=(2000+2400)×10%=440万元。由此可见，应当选择第一种方法更有利于在合法范围内增大企业可扣除费用项目的金额。

4 结束语

土地增值税的清算关系到房地产企业成本控制，并且对企业项目的盈利实现起到了关键作用，对于如何在房地产企业内部做好土地增值税清算，怎样内外结合、利润保障和风险可控对于其发展至关重要。本文通过分析土地增值税清算的概念、意义及提出相应的建议措施，以期能够完善房地产企业土地增值税清算管理体系，实现房地产企业自身的发展进步，为行业沉淀管理带来一份思考。

参考文献：

[1]宋丽萍.房地产开发企业土地增值税清算的财税处理[J].财会月刊，2015(6)

[2]杜辉.房地产企业土地增值税清算流程与重点问题探讨[J].财经界(学术版)，2016(2)