商业地产的工程造价审核问题探讨

商业地产的工程造价审核问题探讨

杨佳临

凯谛思工程咨询（上海）有限公司

【摘 要】在当前房地产开发建设中，工程成本占据的比重越来越高，已成为影响房地产企业经营发展和整体效益的重要因素。商业地产工程造价审核作为控制工程造价的关键所在，是防止资金流失主要举措，因此需要在工作中给予重视。本文先分析了商业地产工程造价审核相关内容，结合相关工作现状阐述了有关应对策略。

【关键词】商业地产；工程造价；定额换算；造价审核

商业地产是当今房地产行业的重要组成，其工程造价审核工作的开展之分关键，在整个工程建设中占有重要的地位，不仅能限制投资额度的突破，还能保证工程设计、施工以及管理的工作的科学实施，让整个工程项目中的人力、物力和财力得到最大限度的应用，进而保证工程整体施工效益。但是对过去多年的工作实践进行分析，我们不难发现商业地产工程造价审核工作的开展中存在一定的问题，影响了工程效益不说，还给工程建设行业的发展带来负面影响。因此，这里我们有必要对商业地产工程造价审核问题进行分析，指出其中的问题和优化措施。

一、商业地产工程造价审核内容

商业地产顾名思义就是商业性建筑工程项目，是集工程投资估算、定位规划、开发规划、招商引资、房屋销售及运维管理为一体的经营模式。近年来，随着房地产行业的兴起，商业地产也取得了长足的发展，也促使了商业地产工程造价审核工作的兴起。就商业地产工程造价审核工作进行分析，主要包含了以下内容。

1、工程量审核

众所周知，工程量是工程造价管理工作中最为关键的内容，也是影响工程造价的首要因素，工程量的变动必然会导致工程整体造价出现大幅度变化。因此，在商业地产工程造价审核的时候，要将工程量审核列为重点和首要任务。从当前工程建设实践以及工程造价审核工作的角度分析，工程量审核中普遍存在冒估和多估的现象，一定程度上出现了虚假工程。为此，为了更好的控制工程造价的准确性，需要科学控制工程量，避免因工程量估算不合理造成投资损失。

2、套用单价审核

套用单价也就是我们常说的工程预算定额，是从建筑工程施工实际的角度出发，由经验丰富、责任心强、专业技术水平高的施工人员总结归纳出的工程造价数额，是工程资源消耗的重要指标。在目前的工程项目中，工程预算定额的设定相对而言比较科学，能够符合工程项目的权威性、合法性和公平性要求，这也就要求施工人员在无特殊要求的前提下必须要严格执行套用单价审核给出的预算结果，不得在工作中肆意改变。根据过去工作实践表明，目前有部分施工企业在工作中存在编制预算居高不低的现象，甚至还存在套用、乱用和顶名的现象。因此，为了保证工程造价的合理性，工程造价审核人员必须要熟悉工程造价定额，熟悉工程具体的设计方案及施工内容，帮助审核人员及时判断额定套用是否准确。

3、材料价格审核

材料是工程施工的基础，是任何一个工程都不可规避的话题。材料费用在工程项目中占据的比重比较大，是工程建设中不可忽视的部分，其审核对整个工程造价影响比较大。在材料审核的时候，良好的审核方法不仅体现了材料价格的影响力，而且展示了审核工作的原则和功能。在商业地产工程中，材料价格的审核需要结合材料的品牌、种类、产地以及规格等，针对不同的材料及市场行情进行科学审核。

二、商业地产工程造价审核中常见问题

1、定额换算不科学

近年来，各种先进的技术和设备不断涌现，工程项目中也经常会发现新材料、新设备、新结构的出现，这也给定额换算审核工作的开展带来新的挑战，导致定额缺项、补充不科学等问题的发生。另外，由于定额换算工作中缺乏可靠、扎实的一手资料，使得定额换算的时候出现了定额较大以及不合理的现象。

2、造价虚高现象比较突出

在信息时代背景下，市场材料价格越来越透明，工程施工效益在很大程度上受到了挤压，此时一些施工单位为了获取更高的工程效益，没有从自身经营管理角度进行升级优化，反而是采用多计工程量、高套定额单价的方式来增加利润，给工程造价带来了负面影响。

3、擅自加价的现象

擅自加价、多记差价的现象主要是有关施工单位在施工材料采购中出现的问题。目前，材料采购价格通常都是由定额主管部门根据市场行情发不相关数据，由采购人员参考的。但是在实际工作中，有些施工企业为了提升自己的效益，往往不根据相关部门发布的信息进行采购，反而是私自调整价格，谋取材料差价，导致擅自加价的现象比较严重。这种行为的出现，使得工程造价与实际价格相差较大，影响了工程效益。

4、费用审核

近年来，国家相关部门对建筑业提出了明确的规定，各项费用都应该根据当地工程造价管理部门给出的费用指标和文件收取的，并且结合工程设计方案、施工合同、招投标文件来确定收取费用的费率。在审核工作中，要注意收取费用文件的时效性，执行的取费表是否能够符合现行标准，是否与工程性质相一致。

三、商业地产工程造价审核要点

1、准备环节

首先，在开展工程造价审核的时候，需要专业审核工作人员开展，并且按照施工标准和设计方案自己的专业知识审核工程造价中的各项内容。在开展工作之前，工作人员都需要是工程造价专业人员，具备解决审核项目工程造价问题的专业知识和技能，能够及时协调和处理各专业之间的问题；具备与工程项目相关的专业知识，并且了解建筑结构、工程材料、工程计量软件、工程施工工艺和工程规范，有强烈的市场观念；具备解决问题的能力，保证能够在公正、公平、客观的角度进行工程造价审核；具备良好的职业道德底线，作风正派。

其次，在进行商业地产工程造价审核的时候要及时收集各项工程相关资料，并给出客观、公正、可信的结论。特别是对工程设计图纸、施工组织设计方案、工程验收记录、工程补充协议、设备采购以及工程结算书等。

最后，在工程造价审核的时候采用从粗到细、从简单到复杂的审核流程，以对比分析、查找误差、简化审核为核心进行审核。

2、常见的审核方法

2.1全面审核法

全面审核法是严格按照工程施工图纸，结合定额、施工组织设计、施工合同以及现行工程施工指标开展的工程造价审核方式。这种审核方法在目前主要应用在审核工程预算图之中，对于投资金额不是太多的项目极为普遍，能够全面、细致的审核工程误差，工作效率快、效果好。但也存在一定的缺陷，那就是工作量比较大、容易出现反复审核的现象。

2.2重点审核法

重点审核法顾名思义就是针对工程预结算中的重点环节进行有针对、有目的审核的过程。这种审核方法与全面审核法相比存在明显的差异，最突出的特征就是审核范围存在显著的不同。这种方法在应用中存在突出的偏重点，选择工程量大、代表性强的内容进行审核。目前工程施工中，重点审核主要针对基础、门窗、混凝土、幕墙等工程进行审核。对于零星项目、附属工程等忽略不计，并不将其放在审核的首要任务。另外，在审核的时候采用相对应定额单价审核模式，对审核中容易出现混淆的单价要单独列出和控制，对费用计价、材料判断要仔细的核实。在目前工程项目中，重点审核法在应用中有着效果好、速度快、节省时间的优势。

四、结束语

随着商业地产行业的兴起，相关工程项目不断增多的同时，工程造价审核备受人们关注。在过去商业地产工程造价审核中由于存在一定的问题，给工程项目的开展带来很大的影响，这就要求审核工作人员在未来工作中能够以敏感的眼光看待各种问题，及时发现审核重点和问题，采取科学的方法进行解决，促进房地产行业的稳步发展。

参考文献

[1]赵利利. 房建工程造价预结算问题及审核思路探讨[J]. 建材与装饰, 2020(9):2.

[2]井禹喆, 左雨婷. 关于房地产项目开发工程造价管理优化的探讨[J]. 商业2.0(经济管理), 2021(15):1.

[3]刘伟, 陈进. 对商业地产的工程造价审核问题探讨[J]. 现代商业, 2009(2):1.