房地产企业工程管理模式研究

房地产企业工程管理模式研究

林金炜

上海铭樽设计咨询事务所 201101

摘要：城市化进程在飞速发展的同时，房地产开发已然成为社会发展中的重要内容。在房地产企业中，工程管理发挥的作用极大，包含内容颇多。为确保可以全面提升房地产经济效益，让房地产开发有效性得以增强，应该加大工程管理力度，深入探究新型的工程管理模式，合理制定管理措施，优化以往的管理方式方法，保证能与房地产行业的整体发展形势吻合，促进企业管理性能的提高。

关键词：房地产企业；工程管理；模式

引言：与其他项目相比，房地产开发项目庞大，在开发过程中会有很多参与单位管理，工作难度较大。工程管理是工程施工监督的重要内容，在房地产开发中发挥重要作用。将工程管理融入到房地产企业中，除了能有效避免企业潜在问题及风险之外，也可以让工程成本得到良好控制，保证工程项目落地质量能整体提高，促进房地产企业经济效益的增强。为实现工程项目的稳定开展，加强对工程管理模式的探究和分析很有必要。

1房地产企业工程管理的作用

1.1 工程管理承担任务大

任何工程项目在建设期间，工程管理都是极为重要的内容。工程项目全生命周期涵盖各个阶段，包括决策、运营等，从工程项目建设初期开始，编制项目建议书一直到最后工程验收完毕，需要有工程管理作为支撑，所以在房地产工程项目建设过程中，工程管理是不可缺少的关键内容，如若应用的管理模式缺乏规范性及合理性，必然会影响工程的整体质量，不利于项目的良好发展。

1.2 有利于工程质量的提高

房地产开发最为关键的是质量，在工程竣工之后，销售以及业主收房等环节中，对质量关注度极高，会对房地产企业的信誉产生很大影响，因此应该强化对项目整体质量的把控。通过科学且规范的工程管理，除了可以让房地产企业整体建设进度得到保证之外，也能让施工材料质量控制在合理范围内，确保项目整体水平能得到提高。在第一线管理工作中，各项工作十分复杂，对管理人员有极为严格的要求，需要加强对现场每个环节的监督。比如在2017.04-2021年本人所负责的上海市徐汇区盛大花园五期项目工程，在整个监管过程中，需要对项目设计、成本、监理单位有效协调，处理好甲分包与总包之间的工作，结合实施过程中的各类情况，对问题进行预判，及时制定应对办法。工程建设期间，还要负责总分包管理、工程界面管理、工程进度以及质量过程管控等工作，整个环节十分复杂。因此若想保证工程质量能得整体提升，必须将施工管理工作做好。各项工作之间环环相扣，如若某一工序不能达到既定要求，很容易对后续施工造成影响，所以工程管理期间，需要加强对质量的管控，以便每一道工序都能有序开展，让质量在达到要求的基础上，尽量缩短工期^[1]。

2房地产企业工程管理模式分析

2.1 职能管理模式

为保证工程建设项目能顺利实施，房地产企业通常会设置专门的管理部门。管理部门的组织结构为分层型，通过工程管理人员组成职能部门。比如：在本人2015.05-2017.04负责的湖州富力城项目，主要协助项目公司总监开展各项工作，与集团运营、成本合约与招采、设计等各职能部门进行对接，将项目各单位及甲供单位的管理工作协调好，保证各项工作能顺利开展，具体如图1所示为工程部下辖项目组管理架构。

图 1 工程部下辖项目组管理架构

2.2 项目管理模式

我国房地产行业在发展初期大多会采取单一化的项目管理模式，设置专门的部门来管理工程项目中的各项事宜，具体如图2所示为常规单一项目管理架构。但早期的项目管理模式对人员的综合素质工作能力有较高要求，再加上管理制度缺乏完善性，使得需要投入大量管理经费才能获得管理成效。在工程管理过程中，工程部内部主管人员要集中工程管理工作权限，统一对资源进行调配和利用，对工程项目进行整体核算，保证管理工作能有序开展^[2]。项目管理机制大多是在扁平化的房地产企业中使用，对管理过程的专业性极为注重。

图 2 常规单一项目管理架构

2.3 矩阵式管理模式

在我国社会经济全面发展的当下，房地产企业在规模数量方面都有所提升，多城市或者同城市的多项目正在共同发展，所以提升管理幅度是房地产企业亟待解决的关键问题。我国大多数房地产企业在工程管理期间对矩阵管理模式的应用比较普遍，该模式除了要求总公司全面管理之外，还需要对下属公司全方位管控，保证底层开发效率都得以提升。我国诸如万科等这类大规模企业都采取了这种模式，以此为企业的可持续奠定基础。

3房地产企业工程管理模式的构建对策

3.1 科学制定管理措施

房地产企业在组织开展工程管理工作期间，需要加强对相关资料的管理，将各部门之间的关系协调好，对甲方用料以及施工队伍严格管控，保证项目能顺利实施。在工程管理期间，结合工程建设的具体情况，有针对性地制定管理措施，将管理工作的价值和作用充分发挥出来。在实际工作阶段，管理人员应该注重调研甲方供材市场的现状，多方对比，确保材料价格能合理，质量可以达到标准。开发商要严格遵循工程款支付原则，加强对工程项目进度的把控，严格按照合同规定期限将对应的工程款支付到位。在实际管理过程中，尽可能降低工程纠纷事件出现的概率，如若出现问题应该及时作出调整，确保不会对工程进度造成任何影响。强化对索赔的预防，将权力交给甲方控制。在项目开发之前，施工单位要对施工图纸认真审核，如若图纸中存在问题必须及时调整，确保外立面结构的稳定性，规避大幅度修改图纸的现象。在合同中，标注可能发生的索赔矛盾，监理部门要与开发商在允许协商的基础上完成签订，坚决不能擅自做主

^[3]。比如：在本人2011.07-2015.04所负责的上海市青浦区金地天境项目中，为确保施工作业能够顺利开展，加强了对施工技术问题的分析，对设计图纸中不合理或者不利于现场施工情况提前与设计沟通解决，做好组织设计交底工作以及图纸会审工作。精装修图纸深化前，强化了与深化单位的沟通，保证后期预留偏位以及错位等现象能彻底规避。通过一系列的管理，不仅促进了施工效率的提升，也让工程建设质量得到保障。

3.2 建立完善的工程管理机制

在工程管理过程中，房地产企业应该采取标准化管理，明确规定整个管理流程的相关机制，全方位掌控，建立战略合作库，选择合作库中资质较好的工程方，确保工程的整体效益能得到提升。定期对施工现场电路、施工操作规范性严格检查，如果存在问题，一定要及时纠正，降低安全隐患。在施工材料管理阶段，制定材料设备的使用准入制的质量标准认证体系，以便施工材料能得到严格管控。施工现场的机械设备要定期维护和保养，操作前检查好设备的运行情况，准确无误后才能使用，避免施工期间出现故障问题，影响施工效率。施工期间树立良好的质量观念，给予质量管理高度重视，将质量控制放在首要位置，依照工程实际情况制定管控办法，能够体现在各个环节中。在价格以及质量管控方面，监理公司要全程参与，确保可以为竣工结算提供依据。同时强化对各个施工环节的监督和管控，一旦发现安全隐患必须及时处理，确保能从根源规避安全问题，提升施工有效性。相关的人员在日常工作期间，加大安全管控力度，认真分析可能存在的风险，依照工程管理要求，将安全交底工作做到位。组织人员开展安全教育培训，合理制定培训计划和内容，确保人员在通过培训后能形成良好的安全意识。

结束语：

综合而言，工程管理在房地产企业中发挥重要作用，除了能促进项目质量和水平提升之外，也可以规避项目潜在的风险，对房地产企业整体经济效益的提高大有裨益。为有效解决当前工程管理模式滞后、管理效率偏低等问题，房地产企业应该高度重视工程管理工作，加强对以往管理模式的优化和改进。

参考文献：

[1]钱莉霞.房地产企业工程管理模式研究[J].河南建材,2019(02):244-245.

[2]陈国华.精细化管理在房地产企业工程管理中的应用研究[J].江西建材,2021(09):293-294.

[3]王锟.基于现代工程管理理论的房地产企业工程管理模式探讨[J].现代物业(中旬刊),2019(10):252.