土地储备与城市规划融合发展探究

土地储备与城市规划融合发展探究

汤诚

武汉市规划研究院 湖北省武汉市 430010

摘要：新时期，我国土地空间利用在土地市场调控、土地市场健康良性运行、土地集约利用等方面取得了显著成效。城市规划科学合理地规划和部署城市未来的土地空间和功能，并据此进行城市建设和综合功能管理。随着改革的不断推进，城市走向存量发展阶段，土地储备与城市规划的融合发展成为城市高质量发展的新动力。

关键词：土地储备；城市规划；融合发展

引言

在生态文明建设的背景下，未来的城市发展不再是增量规划，存量规划成为新的课题。目前，我国特大城市和大城市已经进入存量土地更新的发展阶段。同时，城市更新已成为城市挖掘潜在土地资源、促进土地集约利用的重要手段

1土地储备的意义

从城市土地管理实践分析，土地储备是一项重要措施。经过多年的发展和实践，土地储备制度日益完善，取得了良好的应用效益。推进土地储备制度转型发展，必须坚持公共利益导向的基本原则，积极发挥政府作用，推进土地储备制度转型。通过做好土地储备管理，可以深度挖掘土地资源的价值，帮助社会经济更好地发展。

2城市规划与土地储备开发的有机融合

城市规划指导城市土地储备，各级地方政府根据城市规划和当地经济发展，编制滚动土地储备规划。城市规划和土地储备是各级地方政府进行城市更新发展、促进经济发展、公共土地资源保值增值的重要工具。其中，城市规划是土地储备的基础和前提，土地储备是实施城市规划的有效途径和手段。它们的有机结合可以提高城市土地利用效率，改善城市土地功能结构。城市规划和土地储备既可以相互促进，也可以相互制约。两者都能有效地保护和利用城市土地资源，保证城市土地资源的科学开发。而且，它们在城市化过程中相互制约。城市公共土地储备可以在短时间内创造城市土地的空间经济价值和社会效益。城市规划是从宏观经济的角度对城市发展和城市发展的长远观点，涵盖的内容广泛。

3土地储备与城市规划有机融合的策略

3.1提高土地储备资源管理水平

从土地储备资源管理的实践分析，要不断提高资源管理能力，实现土地、储备、供应全链条的动态科学管控。面向土地储备资源管理新形势、新特点，加强核心业务场景应用，打造地图、数据、档案一体化管理平台，推动管理规范化水平不断提升。实践中要做好入户调查，收集各级商业用地数据信息，实现商业用地储备数据的录入，构建地图，呈现全方位储备地块，准确把握地块的空间分布和动态进展。同时，充分利用各类数据信息指导储备地块规划设计，指导开展土地释放工作，增强此项工作的计划性和针对性。对当前土地储备业务流程进行梳理分析，优化业务流程，提高业务效率。以收储供地为重点，打通关键节点，通过与省级土地收储管理系统的协同协作，提升土地储备业务管理的信息化、智能化水平。推行信息处理模式，提高结算效率。面对当前的市场形势，应加强合力，加强调蓄统筹调度，达到有效调节供需的效果。在土地储备动态管理中，围绕统一规划、统一储备、统一供应，积极探索新的管理模式和方法，实现统一管理。在实践中，积极推进信息化应用，构建信息化土地储备运行管理新机制，助力各项任务的开展和落实，实现动态管理目标。通过建设信息化的土地储备动态管理和决策支持平台，可以提高土地储备业务水平，实现与土地市场的有效联动，保障城市发展规划布局质量，提高规划的准确性和有效性，实现土地储备与供应、市场的良性互动，促进土地储备管理水平的提升，达到科学管理和信息化管理水平，向大数据发展。

3.2建立土地储备实时动态监测评估机制

一是通过信息化手段，动态监测土地储备的实时数据。科学设置运行数据标准，结合规划、储备、供地三者间的联动性，定期分析评估，提出合理建议以及工作警示，推动土地储备规模、布局、结构的持续优化。二是加强土地储备机构的内部监管。通过土地储备信息化工作平台，对土地储备项目的全流程进行实时监管，并对监管工作设置定性和定量的考核指标，定期进行考核评估。三是土地储备信息化工作平台应对接自然资源部土地储备监管系统，自动定时地向上级土地储备监测监管系统推送储备土地、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等信息。

3.3土地储备信息平台建设

建立以储备所有权数据为基础的图书馆核心数据库，构建资本与储备土地产权关系的数学模型，对多源数据进行更加规范的管理；通过土地储备信息平台与国土空间基础信息平台的对接，整合国土空间总体规划、控制性详细规划、房地产、基础测绘等相关数据，将破碎分散的权属整合为统一的权属，充分挖掘数据在决策中的辅助作用。另外，以信息技术为手段，以各级政策法规为基础，全面梳理和完善土地项目办理业务流程，采用“互联网+”、数据库、地理信息、流程定制等技术，构建以业务工作流为导向的土地储备信息工作平台体系，建立一整套数据共享、平台应用、业务流转、成果应用的衔接机制。实现土地储备供应项目由传统账户管理向信息化、空间化管理的转变，实现土地储备机构下属部门精细化、无纸化、移动化、全流程、全覆盖的实时分级管理，为各级管理在规划、决策、监督、管理、控制、绩效评价等方面提供信息化服务，提升整体工作效率和管理执行力。

3.4强化土地储备的调控市场能力，转变土地财政模式

土地储备制度在实现“净地”出让及有效提高土地供应量等方面均做出了重要贡献。然而，在土地出让这种财产性财政模式下，难以避免地方政府追求土地出让收益最大行为，甚至从土地出让主体的角度追求土地出让收入最大化是无可厚非的，因为这是经济规律。因此，应改变土地财政模式，通过建立财产税制度，将财产性财政转变为税收性财政，为实施社会资本参与土地一级开发提供增值收益再分配渠道。在转变土地财政模式的基础上，各地就可根据土地市场的实际供求关系，确定合理的储备土地规模，优化收储和供应节奏，充分发挥调控土地市场的作用。

3.5强化土地储备作为落实城市规划、改善城市功能职能

土地收购储备实际就是城市土地再开发的过程，而城市规划是通过科学分析对城市建设与发展进行预期性的判定与规定，是一种远期设计，因此土地收购储备过程是实施城市规划的重要抓手。在科学合理的规划基础上，通过实施土地收购储备，保障城市规划的落地，同时也保证了土地收购储备的科学性与合理性。因此，建议将土地收购储备纳入城市规划的实施环节，将二者在规划编制、规划实施等各环节予以衔接，提升土地储备改造城市的法定职能。

结束语

土地储备是实施国家城市规划建设的重要手段。城市规划可以提高土地利用效率，为调控房地产市场提供有力的土地储备保障。土地储备必须与城市规划相互作用，以最大限度地发挥房地产市场的利益。在具体的土地储备和城市规划工作上，只有与时俱进，平衡城市规划和土地储备，才能更好地保障房地产市场的健康发展。

参考文献：

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