企业价值评估中房地产税务问题的处理思路

企业价值评估中房地产税务问题的处理思路

李强

江苏华信资产评估有限公司徐州分公司 221007 

摘要：近些年来房地产事业发展越来越快，为国家的经济发展作出了巨大的贡献，然而作为我国重要的经济来源之一的房地产在税务评估方面却存在很多的问题，如评估队伍质量高低不平，多部门管理，所以有必要采取一些措施去积极处理这些问题，正确评估房地产企业的实际价值。

关键词：价值评估；税务问题；建议

随着近些年房地产市场的快速发展，房地产企业的资产已经呈现出大幅增长的趋势，同时房地产行业的快速发展也为我国经济的发展提供了充足的动力。所以，伴随着房地产行业兴起的房地产价值评估就显得十分重要，对房地产企业的价值进行合理的评估对于促进房地产企业长久发展，维护社会稳定具有重要意义。然而在房地产价值评估中存在这一个很难处理的问题就是税务问题，存在着多部门监管，税收评估结果不一的现象，所以针对这些问题十分有必要采取一些合理的对策。

1 评估准则

房地产税务方面的评估和一般资产的评估即存在着相同的地方也存在着不同的地方，所以在进行房地产税务评估时应该建立相应的评估准则，依照评估准则来进行税务评估工作。

1.1公平准则

在对各个行业中的各种企业进行资产评估的时候，都应该遵守公平这一准则，房地产企业也不例外。所谓公平首先第一点是指要对评估对象做到公平。房地产的实际价值和房地产所处的位置、房地产本身的功能、房地产的面积有着很大的关系，所以在进行价值评估的时候应该综合考虑各种因素，选择一些位置相似、功能相近、面积相差不多的房地产作为评估的依据，采取相同的评估方法进行价值评估以此来判断应该承担的税费。其次，要做到对纳税人公平。不管纳税人是自然人还是法人都应该同等对待，采用相同的评估方法进行评估。

1.2合法准则

这些年来随着房地产行业的快速发展，我国在房地产方面的法律也逐步完善，在房地产资产评估方面也形成了一套完整的法律体系，这些法律法规都是进行征税评估的依据。所以在对房地产税务评估时应该严格遵照这些法律法规，维护纳税人的征税人合法权益，维护社会的稳定，增加国家的财政收入。

1.3科学准则

在实际的房地产税务评估时面临的情况很复杂，各种因素都会掺杂在一起，因此评估人员在进行评估时应该采用合适的评估方法和评估技术，结合市场，房地产性质等多种因素进行科学评估，尽可能准确的评估出房地产的真正价值。

1.4时点准则

房地产价值评估本身就是一项复杂的工程，需要消耗大量的人力物力，花费时间也特别长。而且房地产的价值和市场环境有很大的关系，实际价值存在着动态的变化。这些都决定了根本就不可能随时对房地产价值进行随时随地的评估，评估出来的房地产价值只能是房地产在被评估时点的合理价值。所以在进行评估时需要科学评定征税评估周期使之能够正确反映房地产的实际价值。

2 存在的问题

2.1多部门管理

房地产资产评估本来就是一项非常具有专业性的工作，应该交由专门的部门进行处理。然而在实际中政府部门对房地产资产评估具有很大的影响，包括国有国土资源管理部，、财政部土地管理部和国家建设部，资产评估师、房地产评估师、土地估价师等多种资质并存，这些部门在房地产资产评估上所重视的部分存在着很大的不同，这也就使得在对房地产价值进行评估时不同评估团队所侧重的内容也不一样，而且在整个房地产评估行业并没有一个统一的评价标准。财政部管理的资产评估师业务范围包含无形资产、整体资产、企业价值、单项资产、项目评估、基于财务报告的评估等；国土资源部管理的土地评估师业务范围主要包含土地使用权评估；建设部负责管理的房地产估价师主要为房地产交易、征收补偿、抵押贷款、司法鉴定、损害赔偿以及税收等提供价值参考依据。十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过了《中华人民共和国资产评估法》，自2016年12月1日起施行，但，一部评估法无法解决多部门管理的问题，这也就导致评估工作存在混乱，评估效率低下的问题。

2.2评估信息不完善

在对房地产价值进行评估的时候，必须获得准确，完整的信息资料才能对房地产价值进行科学的评估。然而在实际的评估过程中，一方面由于市场环境本身就是不确定的，供求关系存在着动态的变化，所以有关部门提供的信息资料并不一定满足评税工作的实际需要。另一方面，有关部门提供的信息资料存在着不完整，不准确等问题，这也就导致房地产价值评估工作进展缓慢，评估结果不准确。

2.3评估队伍素质高低不平

在对房地产价值进行评估时，应该选择那些综合素养高的评估队伍，然而在实际的资产评估行业中评估队伍质量参差不齐。有些评估人员具有丰富的理论知识然而却缺乏相应的实践基础，所以在房地产资产评估时存在着考虑不周，评估方法不当，评估不完整等问题，导致评估结果并不准确。有些评估人员缺乏相应的道德素养和职业操守，他们为了自己个人的私利随便答应客户的需求，进行虚假评估。可以说在资产评估行业，评估队伍的综合素养存在着参差不齐的现象。

3 整改建议

3.1做好部门协调工作

在对房地产价值进行评估的过程中，涉及城市建设部门、土地资源管理部门等众多部门，这些部门对房地产的价值评估都产生着重要的影响，所以一定要做好各部门的协调工作。一方面要让各部门派出相关代表参加房地产评估工作，各种部门代表发表各自部门的意见然后各部门和评估人员需要经过协商达成一致的评估标准，对房地产价值进行评估。另一方面因为房地产价值评估过程中需要各种信息资料所以需要各部门相互协调配合，根据法律规定配合税务机关工作，为税务机关提供相应的信息资料。进行房地产价值评估工作并不是靠单一的力量就可以完成这需要多方共同努力。

3.2建立完善的评税信息体系

对于房地产进行价值评估需要建立完善的评税信息体系，确保评税工作能够顺利开展，评税结果准确。一、正确评估当前的政治政策经济环境。我国现下的政策政治经济环境对于房地产价值具有巨大的影响作用，所以在进行房地产评税工作时需要准确把握可能存在的各种风险，综合考虑房地产市场发展状况和纳税人对征税评估结果的承受能力。二、把握市场动态。由于房地产价格受到供求关系的影响，实际的房地产价值也存在着动态的变化。所以在对房地产价值进行评估时应该充分考虑当前房地产的市场环境，把握市场信息作出科学的评估结果。三、建立完整信息资料库。在对房地产价值进行评估工作时需要凭借大量的信息资料作为评价依据，所以急需建立完整的信息资料库。首先是纳税人的基本信息。这些信息在房地产企业进行纳税申报时都已经明确给出，税务机关可以讲这些信息整理出来并进行更新。其次是房地产在进行开发建设，经营管理方面的信息，这些信息在企业内部都有保存而且还涉及到相关的建设管理部门，所以这些信息应该有相关部门进行整合处理。最后将房地产所有相关的信息资料整合收集在一起为房地产评税工作提供准确完整的信息资料。

3.3培养一支高素质房地产评估队伍

房地产是我们日常生活的重要物质基础，对房地产进行税务评估不仅关乎国家的财政收入而且对于人们日常生活也存在着巨大的影响，这就很有必要选取高素质的评估队伍对房地产进行科学评估。在目前房地产评估市场中各种评估队伍专业能力和素质参差不齐，有的队伍专业能力不够有的队伍缺乏职业操守和道德素养 ，所以急需培养一支高素质的房地产评估队伍。首先需要挑选具有一定职业操守和道德素养的评估人员加入到评估队伍当中，然后让他们进入会计和师事务所相关中介机构积累更多的知识，参与到房地产价值评估工作当中。在培养过程中可以通过培训，进修等多种形式不断提高评估人员的专业能力和职业素养，建立起一支具有高素质、高水平的房地产评税队伍，促进我国房地产评税工作的发展。

4 结束语

房地产征税评估是一项兼具艺术性和科学性的工作，对于国家财政收入和社会稳定具有重要意义。然而在进行房地产价值评估工作中却存在许多的问题，尤其是在税务问题方面存在着多部门管理评估工作效率低、评估信息不完善等问题，所以在我国房地产评估工作中评估人员需要全面分析国内政治经济环境，把握房地产市场环境，协调好各部门的工作收集到完整的评估信息，采取合适的估价方法进行科学的评估。

参考文献：

[1]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资,2013(23).

[2]吴晓燕.初探房地产评估中的风险与控制措施[J].四川建材,2013(4).

[3]郝祝平.我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].中外企业家,2013(20).