老旧厂房提升改造成本控制浅谈

老旧厂房提升改造成本控制浅谈

李京

天津市赛达伟业有限公司 天津市西青区   300385

摘要：近几年，随着我国经济快速地发展，全国各地的经济开区如雨后春笋一般开工建设。为了适应当代市场经济的发展，大批原新建厂房需要重新进行提升改造来满足厂房租赁企业的需求。因此，如何有效地管理和控制老旧厂房改造的成本也成为厂房出租方需要节省企业开支的主要研究的内容。

关键字：老旧厂房、提升改造、成本控制、全寿命周期

1 老旧厂房提升改造的背景

国务院在2016年11月发布的《国家战略性新兴产业发展第十三个五年规划》明确国家在“十三五”期间要把战略性新兴产业放在经济社会发展更加突出的位置，其目的在于大力构建现代工业新体系并促进经济社会持续健康发展。自此，全国各地经济开发区如雨后春笋一般开工建设，大批的新建厂房破土而出。随着时间的推移，为了适应市场经济的发展，大量的房地产商需要对原有的大批的老旧厂房进行提升改造。

2 老旧厂房改造项目全寿命周期成本控制概述

老旧厂房提升改造项目的全寿命周期成本控制一般经历老旧厂房租赁与决策阶段、改造设计阶段、改造实施阶段、运营阶段和报废阶段。厂房改造的成本可通过全寿命周期理论得到有效地控制。老旧厂房改造项目成本的全寿命周期如下图1-1所示。

图1-1 厂房改造项目全寿命周期成本

厂房租赁与改造决策阶段对该项目投资做出初步估算，厂房改造设计阶段的工作为后面各阶段的成本控制工作奠定坚实的基础，尤其是改造设计方案将直接影响本项目的直接成本。改造实施阶段的成本作为项目整个成本的主要组成部分，其影响因素的波动情况会对改造项目的总造价产生直接影响。一般运营阶段的时间比其它阶段时间长很多，故该时期的成本在全寿命周期成本中所占的比例较大。老旧厂房回收阶段的成本根据项目在回收阶段的实际情况而定，通过采取不同的回收方法计算产生的成本及获得的收益。

3 老旧厂房改造的成本控制出现的问题

项目全寿命周期成本管理的工作的重点主要在厂房的租赁与改造决策阶段、厂房改造的设计阶段、厂房的实施阶段，是形成项目改造成果的主要阶段。因此，这三个阶段也最容易出现成本管理问题，成本管理问题形成的主要原因及影响见图1-2。

图1-2 各阶段成本控制出现的问题及影响

4 老旧厂房提升改造的成本控制采取的措施

      如果企业想使老旧厂房提升改造项目的成本得到有效地控制，建议从以下几个方面入手。

4.1 加强人员之间的沟通与协作

（1）在与厂房租赁方接洽的初期，厂房出租企业工作人员应与厂房租赁方进行有效地沟通，使得厂房出租企业在短时间内出具满足厂房租赁方需求的初步设计方案。

（2）在厂房改造设计阶段，出租方相关业务部门应与其委托的设计单位充分沟通设计方案的可行性和经济性，需要对方案不断地进行优化，使得其在使用功能和经济上均达到最优。同时，加强本企业内部各业务部门人员和委托单位人员之间的沟通，对招标图纸、招标文件、招标清单及合同的内容和质量进行整体地把控。

（3）在项目实施阶段，加强出租企业项目管理人员之间的日常沟通，对设计变更方案和施工方案的经济性、签证发生的必要性和施工进度及时与成本项目负责人进行探讨，共同对项目成本进行管控。

4.2 加强合约体系建设

为了保护厂房出租方在项目各阶段的权益，需要规避一些非必要承担的风险，建议采取以下措施：

（1）建立合约策划体系。

在项目决策阶段，相关负责人应对项目整体施工内容进行WBS分解，根据分解的内容策划项目采用合约的数量以及每份合约的施工内容、施工界限、合同承包方式及付款方式等。同时，合同策划内容需要企业各级领导参与和认可。

（2）完善各阶段合同条款。

需要完善合同的具体内容见表1-2。

表1-2  相关合同加强的条款内容

（3）加强各阶段合约付款情况的监督机制。

4.3 加强设计全过程管理

国内外研究的普遍结论是初步设计阶段对项目投资影响为75％～95％，实施阶段为10％。如果想要项目成本得到有效控制，必须做好在设计方面的事前控制、实施阶段的事中控制、完工阶段的事后控制。设计单位在各阶段完成的工作内容见图1-3。

图1-3  各阶段需要完成的主要设计工作

4.4 完善成本管理体系

（1）建立企业内部的“成本库”，其内容包括：成本历史指标体系和成本价格体系。

（2）建立全过程成本管控体系工作流程，该流程见图1-4。

图1-4 全过程成本管控体系

（3）建立动态成本体系

建立企业项目成本动态管理体系可以使项目施工进度和质量与成本管理得到有机地结合，使得企业工程成本得到有效地监督和精确地管理。借鉴张明薇[1]的项目成本动态控制体系，如图1-5所示。

图1-5 改造项目动态管控体系示意图

具体的成本动态管理流程如图1-6所示：

图1-6 成本动态管理流程图

5 老旧厂房提升改造的成本控制的必要性

     在老旧厂房提升改造项目成本控制的过程中，仍然有很多问题亟需解决。因此，无论是对客观理论的研究还是实际运营过程的研究，都有很多方面需要改进的问题。

比如，随着大量存量资产涌入市场，很多房地产企业缺乏对此类项目设计和施工一体化特点方面的研究和实施工作，进而导致项目开展和施工过程中各项成本增加；同时，房地产企业开展成本控制工作中，指导思想落后，容易在激烈的市场竞争条件下处于不利地位。

在改造项目成本管理工作中，科学有效的管理方式方法能够解决项目施工过程中的突发问题，问题得到解决后才能有效地减少在成本支出方面的投入。

6 总结

厂房出租企业应在相关成本控制工作中，由于对成本控制工作意识不足或者相关管理方式的不了解，都会造成项目组织开展和施工进程中成本管理工作的不到位。因此，合理的成本控制必须讲究科学，通过科学、合理的方式方法来保证成本控制的成效。

参考文献：

1.张明薇.W房地产项目成本动态控制体系研究[D].2019.10.

2.张弛,仉明坤,薛丽.基于全寿命周期的钢结构工业厂房施工成本研究[J].湖南工业职业技术学院学报.2016.6.

3.陈国海.浅谈工业厂房在设计阶段的成本控制[J].四川建材.2021.10.

4.莫基华.基于价值工程的旧厂房改造实施及其成本控制分析[J].金融视野.2018.

5.许伟业.关于厂房工程项目成本管理的研究[J].管理.2020.