简述建筑住宅工程施工技术管理与物业管理的关系

简述建筑住宅工程施工技术管理与物业管理的关系

李克新

德州市住房和物业服务中心   山东德州  253000

摘要：住宅小区通过物业管理保障建筑施工技术质量, 通过提升建筑施工技术质量, 减少物业管理后续工作压力, 都是建筑企业发展需要关注的焦点问题。同时, 让建筑施工质量与物业管理工作彼此促进, 有助于实现预期设定的发展目标加强工程技术管理,是新阶段提高工程质量管理水平的必然要求,是创新管理模式,是整个施工管理中的重要组成部分。本文从物业管理对建筑施工技术的影响进行分析，继而探讨了提升建筑施工技术管理水平的具体措施，望提供参考。

关键词：房屋建筑;施工管理;质控措施;

1  物业管理对建筑施工技术的影响

1.1 有助于提升设计质量

在建筑施工阶段, 工作人员会按照设计单位提出的要求, 结合预期设定的图纸进行建设工作。因为建设物在图纸上的设计与现实施工存在偏差, 这样很容易为住户和物业带来沟通矛盾。为了预防这种矛盾的出现, 物业管理人员可以提前了解建筑施工情况, 对施工质量进行监管。同时, 物业企业要在结合住户要求的基础上, 与施工建设工作人员进行交流, 帮助开发商和设计单位对规划的设计进行调节, 以此提升建筑施工质量, 进而符合住户的要求。

1.2 有助于强化施工质量管理

了解我国当前建筑施工情况可知, 我国工程质量管理存在很多问题, 如漏水、采光不好、室内隔音过差等问题, 这样很容易加剧开发商、物业与住户的矛盾, 导致住户不信任物业, 不积极配合他们的工作, 反而更注重索要赔偿。为了预防上述问题的出现, 物业管理人员要及早参与到建筑施工工作中, 强化和规范施工阶段的质量, 对施工情况进行监管, 以此预防后期纠纷的出现。

1.3 有助于规范工程交付应用

其一, 协调因为质量问题引发的住户和开发商的矛盾。住户在建筑竣工和验收结束后, 开始办理产权相关内容, 在正式入住阶段, 经常出现的房屋质量问题很容易引发住户与开发商的矛盾。物业管理及早进入到建筑施工中开展工程监管工作, 可以有效控制这些问题的出现, 这是因为物业管理在工程建筑期间, 就已经对工程的土建结构、设备安装等有了一定认识, 对解决质量问题有积极引导作用。

其二, 对住户的装修实施规划管理。在社会经济持续发展, 科技技术持续创新的背景下, 人们对生活质量的要求越来越多。现阶段, 建筑楼房装修非常常见, 但这项施工也存在一定的质量问题, 例如住户在装修阶段, 存在随意拆迁建筑主体和一些支撑结构的行为, 这样极大危害了建筑物的安全和居住者的生命安全。我国对上述威胁居住者生命财产安全的行为有明确规定。

2.从物业角度分析如何提升建筑施工质量

2.1 保障施工监理工作质量

因为房地产项目整体的开发周期过长, 在施工阶段有很多隐蔽工程, 尤其是基础施工、地下管网施工及水电安装等, 所以施工中的各项环节至关重要, 如地基、水暖等, 每项工作都要进行有效调节。同时, 物业也要与开发公司、监理公司构建合作关系, 保障在施工管理阶段进行完善的质量监管, 以此提升各项工作的质量和效率。在这一背景下, 不但可以解决物业后期遇到的问题, 保障物业可以持续运行, 而且能全面展现出物业管理工作的作用, 促使住户获取更为优质的服务。

2.2 构建健全的施工技术档案

物业在为住户提供优质服务的基础上, 也要为其构建健全的施工技术档案。物业管理部门及早进入到建筑施工工作中, 并对各项工作进行完善监管, 可以有效保障施工质量。另外, 在工作中, 收集物业信息材料, 明确他们所在的工作项目, 以此为物业项目的施工各环节构建档案信息系统, 为物业管理工作提供有效依据。

2.3 以我国技术标准为核心

结合我国技术标准进行操作, 促使其在建筑施工阶段得到全面推广。物业在服务阶段对我国技术标准进行深层探索, 并与设计单位、施工单位等构建合作关系, 以此促使各部门更好沟通图纸设计等相关内容。现阶段, 我国建筑业在持续发展的背景下, 政府已经提出了很多标准, 这对施工技术而言具有强大的应用保障。由此可知, 物业管理工作人员要对其进行深层探索, 并形成自己的认知, 促使其可以应用到施工中, 促使施工单位在建筑施工过程中严格按照标准进行操作, 以此提升建筑施工质量, 并为物业管理发展奠定基础。

2.4 合理选择建筑材料

材料作为建筑施工的重要内容, 选择适宜的材料, 可以保障建筑项目满足我国绿色环保的要求。了解当前建筑施工情况可知, 我国针对节地、节水等工作提出了《民用建筑绿色设计规范》, 这在一定意义上促使给排水施工、电气安装等工作满足相应的技术要求, 在为住户构建优质生活环境的同时, 也实现了我国可持续发展目标。在建筑施工阶段, 物业管理工作人员要对其可行性进行探索, 并结合新规定对设计方案进行核查, 促使设计工作可以严格按照规定落实, 进而保障各项施工质量。在这一背景下, 不但可以引导建筑业向着现代化、环保化的方向革新, 而且可以为群众提供舒适而安全的生活环境。

2.5 构建合作发展关系

在新时代发展背景下, 物业企业在推广服务工作时, 要与施工单位构建合作关系, 这样不但可以解决后期建筑应用阶段的施工问题, 而且可以强化住户对物业企业的信任度。了解实践案例可知, 建筑项目的交付应用需要很多年, 施工质量直接影响物业的有序运行。开发企业开发的产品质量, 与自身市场地位有直接关系, 因此在施工建设期间, 物业要慢慢渗透其中, 强化质量监督与技术管理, 以此为物业服务提供有效依据, 并为后续发展奠定基础。另外, 物业与住户、社会的和谐发展, 也需要政府的支持和鼓励。

2.6 完善工作制度

物业管理单位在工作状态下, 具备质量监督的权利, 因此要与开发商签订有偿委托合同。但了解当前建筑施工情况可知, 大部分开发商提出在建设期间聘用物业管理单位会增加成本支出, 自身在管理中的权限也会受到影响, 难以正确面对物业管理的超前介入, 进而影响整体建筑施工效率和质量, 不利于提升建筑施工质量。由此, 在新时代发展背景下, 开发商要结合新技术理念, 突破传统意义上的管理意识, 促使其构建物理管理超前介入意识, 与物业管理部门构建合作关系, 邀请他们参与到工程质量监管中, 实现全过程的监督管理, 并有针对性地进行管控, 在优化风险防控水平的基础上, 提升服务质量, 获取客户与市场的信任。

2.7 接管前的承接查验

物业管理部门要参加单项工程验收和小区综合竣工验收, 属于住宅建筑整体物业接管前对建设单位的最后制约条件。对于没有按照规划设计建设所需设施的行为, 物业管理单位有权利要求建设单位进行完善, 以此保障物业管理前提条件得到推广。

在物业验收中严格按照规定管控, 对即将接管的小区认真做好应用功能的检查与核实, 对各类设施、管线等进行逐一检查, 并做好记录, 办理交接手续, 构建移交档案, 且与开发建设单位签订《前期物业管理服务协议》, 而后结合法律规定完成监管交接。验收的主要内容包含设施、分户等方面的验收。

2.8 综合竣工验收后的项目移交接管

住宅小区综合竣工验收表, 证明开发建设单位的工程建设任务已经完成, 物业管理单位在这一过程中要全面接入到前期管理中。从本质上分析, 前期物业管理是说从房屋竣工交付应用销售那天开始, 一直到业主委员会成立之日的管理。结合有关规定新建住宅小区入住面积或户数比例达到百分之五十或自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上，才能符合成立业主委员会的要求。由此可知, 从小区竣工到业主委员会成立通常情况下需要两到三年的时间, 在这一过程中, 物业管理企业进行前期物业管理工作, 可以有效预防建管脱节问题的出现。

3 结语

因此住宅小区通过物业管理保障建筑施工质量, 通过提升建筑施工质量, 减少物业管理后续工作压力, 都是建筑企业发展需要关注的焦点问题。同时, 让建筑施工质量与物业管理工作彼此促进, 有助于实现预期设定的发展目标。

参考文献

[1]张溢.探讨物业管理过程中机电工程管理的节电对策[J].科技风, 2015 (2) :153-153.

[2]柏秀彦.建筑工程管理的影响因素及对策分析[J].数字化用户, 2017 23 (40) .

[3]李鹏.浅谈建筑工程各专业的协调配合对工程质量和品质的影响[J].科技致富向导, 2014 (1) .