住宅专项维修资金管理及使用

住宅专项维修资金管理及使用

梁平

柳州市鹿寨县房产交易中心  广西  柳州  545600

摘要：住宅专项维修资金在房屋的共用部位、共用设施设备的维修养护上具有莫大的意义。而当前，维修资金由于制度的弊端和政策的缺失，在具体的管理使用中暴露出大量的问题和缺陷。本文通过对住宅专项维修资金的存在问题的表象及深层原因进行深入的分析，最终试图在此基础上对住宅专项维修资金的管理使用提出一种崭新的制度设计。

关键词：住宅；专项资金；维修资金；管理和使用

住宅专项维修资金的使用和管理是居民居住安全、舒适的重要保证，对维护住宅业主的合法权益，维护整个社会的安定团结和稳定大局起着重要的作用，如何从住宅专项维修资金的使用和管理的实际出发，围绕人们对住宅安全、舒适、环保等方面日益提高的居住要求开展有特色的住宅专项维修资金管理工作，充分发挥住宅专项维修资金服务社会稳定大局、保障住宅共用设施、住宅共用部位的正常使用的功能，是摆在每一个住宅专项维修资金的使用和管理工作者面前的历史使命，文章立足于住宅专项维修资金的使用和管理的功能，针对住宅专项维修资金的使用和管理工作存在的问题，简要论述了住宅专项维修资金的使用和管理。期望为科学、合理、规范、合法地使用和管理住宅专项维修资金提供依据[1]。

一、当前住宅专项维修资金管理存在的问题

（一）资金挪用现象严重

当前住宅专项维修资金被挪用、侵吞的问题已并非个案，已成为一个受到社会、媒体强烈关注的焦点问题。无论是由物业管理企业还是由房产行政管理部门代管，都存在着维修资金被挪用、侵吞的威胁。比如物业管理企业作为一个理性的“经济人”有着自身的利益追求，在某种程度上说其收益来源主要是业主。从而，在自身利益的驱动下，物业管理企业往往会把维修资金挪作他用以赚取利润乃至侵吞。特别是开发商，在对一个房地产项目的开发过程中，需要和使用大量的资金，在开发资金紧张的情况下，维修资金无疑成为其眼中一块唾手可得的“肥肉”，它总会千方百计地采取“乾坤大挪移”的手段将其占为己有和侵吞[2]。

（二）管理具体办法不完善、管理不到位

    当前有关住宅专项维修资金使用的具体配套实施办法尚不健全。2011年自治区住房和城乡建设厅、自治区财政厅联合下发了广西《住宅专项维修资金管理办法》实施细则（以下简称“细则”），对全区城市、镇规划区内具有共用部位、共用设施设备的居民住宅、住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督等作了明确规定。但是当时由于是处于初期的阶段并没有形成有效的处罚机制，出现了个别开发建设单位代收维修资金后，不及时上交“中心”的现象。

（三）资金使用程序和审批繁琐复杂

    当前，住宅专项维修资金的具体管理使用办法尚未正式出台，所谓的资金仍然还是一种“基金”的原始形态，即本金不能动用，只能使用其增值部分。同时资金使用程序和审批繁琐复杂，当前我国20房龄的房屋中，只有不到5%的住宅动用了住宅专项维修资金[3]。

二、住宅专项维修资金的使用和管理的具体措施

（一）科学、合理界定住宅专项维修资金的使用和管理范围，将住宅专项维修资金的使用和管理纳入规范化轨道

科学、合理界定住宅专项维修资金的使用和管理范围，将住宅专项维修资金的使用和管理纳入规范化轨道是住宅专项维修资金的使用和管理在适用范围方面的具体措施。设立住宅专项维修资金的主要作用是保障住宅共用设施、住宅共用部位的正常使用，因此，住宅专项维修资金要用在住宅共用部位，在管理上，我国主要采用的是以人民政府为主导的业主自治模式，人民政府财政部门和房产管理部门对住宅专项维修资金的使用进行监督和指导，县级以上人民政府房地产管理部门设立房屋维修资金管理中心负责辖区内的住宅专项维修资金的使用和管理。在管理部门明确，管理模式确定的情况下，能否对住宅专项维修资金进行规范化、合法化使用和管理成为关键。因此，各级人民政府主管部门要科学、合理界定住宅专项维修资金的使用和管理范围，将住宅专项维修资金的使用和管理纳入规范化轨道[4]。

（二）建立健全住宅专项维修资金的使用和管理规章制度

建立健全住宅专项维修资金的使用和管理规章制度是住宅专项维修资金的使用和管理在制度建设方面的具体措施。调整住宅专项维修资金的使用和管理的法律法规主要有国务院制定的《物业管理条例》，建设部、财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》，以及各省、自治区、直辖市和有立法权的较大的城市制定的住宅专项维修资金管理细则及管理办法。这些法律、法规是建立健全住宅专项维修资金的使用和管理规章制度的纲领性法律文件。要根据住宅专项维修资金的使用和管理现状，依据法律、法规，详细制定出《住宅专项维修资金管理制度》，《住宅专项维修资金使用注意事项》、《住宅专项维修资金使用和管理操作规程》等相关规章制度。制度化是做好住宅专项维修资金的使用和管理的基础，住宅建设的智能化和现代化，决定了住宅专项维修资金的使用和管理要不断改革，不断适应新形势的需要，与时俱进，全面实现住宅专项维修资金的使用和管理的制度化、规范化、合法化和合理化，充分发挥住宅专项维修资金的使用和管理的职能作用[5]。

（三）加强精通住宅专项维修资金使用和管理、了解住宅建设发展趋势的复合型管理和监督、指导人才的培训力度，为住宅专项维修资金使用和管理的可持续发展储备足管理和监督人才

加强精通住宅专项维修资金使用和管理、了解住宅建设发展趋势的复合型管理和监督、指导人才的培训力度，为住宅专项维修资金使用和管理的可持续发展储备足管理和监督人才是住宅专项维修资金的使用和管理在人才培训方面的具体措施。各级人民政府主管部门要同业主委员会紧密结合，结合住宅维修、改造、更新工程的实际情况及关键部位和关键节点，经过调查研究，对这些工程的成本管理和控制、安全管理和控制、质量管理和控制以及工期的管理和控制选定监督和指导专业人员，加大投入，加强对这些专业技术人员的培训力度，建立健全规范的管理和监督人员遴选和培训规章制度，并严格按照规章制度的要求对这些专业技术人员进行业务和职业道德、执业纪律的培训和教育，带出一支纪律严明、操守高尚、技术精湛、业务水平高的专业化住宅专项维修资金使用和管理这队伍。

三、结束语

总之，对于住宅专项维修资金的管理，我们只能在理性有限的前提下去尽力做得尽善尽美，这也决定了这种模式未必会完美无缺。所以，当我们发现了更好的制度设计，更有利于业主的管理模式后，我们就应当坚定抛弃旧有的制度或者管理模式，转而采用新的科学的管理模式。

参考文献：

[1]刘宪玮. 使用住宅专项维修资金工程项目的管理模式研究[D].兰州交通大学,2021.

[2]吴雪丽.完善住宅专项维修资金使用与管理的相关思考[J].财经界,2017(33):59-60.

[3]周文江. 常熟市商品住宅专项维修资金政府监管研究[D].苏州大学,2020.

[4]邓琦.住宅专项维修资金管理及使用中的问题及建议[J].商讯,2020(23):153+155.

[5]闫亚伟.住宅专项维修资金的使用及管理浅谈[J].中国集体经济,2021(14):47-48.