房地产开发项目的设计管理和成本控制

房地产开发项目的设计管理和成本控制

袁奇1沈伊绯2

1.湖州金韵置业有限公司，浙江省湖州市，313000

2.杭州大华青山湖房地产开发有限公司，310000

摘要：房地产开发过程中，进行科学合理的成本控制，能够在保证房地产项目稳步进行的基础上提高企业的竞争与经营能力，是当前经济发展阶段下所需要重点开展的工作内容之一。在房地产项目开发中，设计、管理、建造等都会给项目成本带来明显的影响。为了保证房地产项目控制合理，需要在诸多角度进行科学管控，确保房地产企业在发展与经营的过程中能够实现长效发展。因此，房地产开发企业在实际工作开展的过程中，要重点结合自身项目开展特点与开展方式进行项目管理，并基于科学的管理模式下进行成本控制。基于此，本文分析了房地产开发项目在设计阶段存在的管理思维落后、管理体系不完善、缺乏奖惩制度、设计方案存在缺漏、缺乏各专业设计交圈以及主要设计限额指标缺乏控制等问题，提出了房地产开发项目设计阶段的成本控制措施，以期为房地产开发项目相关工作人员提供参考。

关键词：房地产开发；成本控制；项目设计

引言

房地产项目开发的最终目的是将房产作为商品出售给客户，房地产项目的价值关键在于能为开发商带来利润，而客户的关注点则在于房产的质量和价格。在项目设计阶段，房地产开发商需要追求房产质量与成本的平衡，在保证质量的同时降低建设成本，既可以将房产价格降低到客户满意的程度，也可以为自己获取充足的利润。因此，房地产开发项目管理人员需要重视对房产附加值的提升以及潜在价值的开发工作，尽可能在满足客户需求的情况下，实现对成本的最优控制，促进项目效益的有效提升。

1.房地产开发项目设计阶段的成本控制工作中存在的问题分析

1.1开发设计阶段存在成本管理思维滞后的问题

大多数房地产项目管理人员将成本控制工作的重心放在施工阶段，这将关系到后续施工各项标准的设计工作。房地产项目管理人员作为单位的技术性人员，往往认为设计阶段的主要任务是在规定时间内完成图纸绘制工作，在图纸优化方面没有投入充足的资金。在这种情况下，施工设计图纸往往存在许多与现场不符的问题，部分严重的设计缺陷将会为开发商带来巨大损失。相对而言，在设计阶段组织各专业进行交圈的同时，做好优化配合工作，能够有效避免施工期间的返工、变更、拆改等现象，起到降本增效的作用。

1.2缺少完善的成本管理体系，成本控制工作缺乏前瞻性

房地产开发企业需要在工程建设的各个阶段进行成本控制工作，无论是土地资源获取、项目决策与设计、现场施工，还是后期运营与销售，都需要做好成本控制工作。然而，部分企业缺乏对全局的把控，往往将成本控制的重心放在部分环节，未曾基于全生命周期进行成本管理工作，各项决策缺乏前瞻性和全面性。在房地产行业发展初期，负责成本预算工作的人员大多具有施工成本预算的工作经验，对房地产施工建设涉及的成本预算、结算、招投标等工作相对熟悉，却对项目涉及的相关成本控制工作缺乏认知，难以提前在设计阶段掌握成本控制的各项工作要点，导致后期施工产生不必要的成本支出。

1.3未曾针对设计阶段的成本控制工作制定相应的激励奖惩制度

在竞争日益激烈的市场环境下，房企越来越追求速度，提倡高周转，对于房产成本优化工作的重视力度不够，往往在合同中重点对房产本身质量及工期节点进行各种控制，未曾针对成本优化制定各项标准。在设计合同未曾规定房产设计成本限额标准的情况下，设计人员缺乏必要的约束，往往只按照设计规范等相关标准来设计房产施工建设图纸。虽然设计概算可以对设计结果进行一定程度的衡量，但是概算结果往往存在较大的误差，房企项目管理人员如果未及时对设计成果进行指标复核调整，就会大大增加最终招标落地成本超出既定限额目标的可能性。

1.5设计阶段设计限额指标缺乏控制等问题

成本控制中较为严重的问题是，部分房地产开发企业未曾对设计单位提出限额设计要求或者未针对限额指标完成情况进行严格复核。现在大部分房地产开发企业拿地前都会根据不同的市场定位进行相应的产品定额限额配置，拿地后相应目标成本也是根据相应定位限额进行编制的，但如果设计人员在设计阶段缺乏设计限额控制，甚至在设计任务书时，没有按照相关设计限额要求进行设计，那么这往往会导致设计成果偏离相应的限额要求，导致实际落地成本超出限额。如果成本人员缺乏对设计方案，图纸等的设计限额复核意识，未及时配合进行相应成本的复核测算，并且未及时反馈相关成本超限的情况，那么这也会导致实际落地成本超出限额。因此，在设计阶段，项目管理人员只有提高设计限额的控制意识，才能保证实际落地成本不超出既定的限额成本。

2.房地产开发项目设计阶段的成本控制措施

2.1组织各层级人员进行培训教育工作，积极转变思想观念

房地产开发项目的成本控制工作需要管理人员、设计人员的共同参与，将成本优化设计作为设计工作的一项重点内容。同时，房地产开发企业需要组织与设计成本控制工作相关的各层级人员进行相应的培训学习，组织人员学习质量成本管理、方针目标管理等相关管理方法，保证相关人员掌握成本与质量之间的联系，掌握成本的基本构成元素和成本工作的意义，将现代化成本管理思维融入各层级工作人员的思维意识之中，促使设计人员充分掌握技术与经济两者之间的平衡点，推动设计成本的有效控制。

2.2严格落实设计类招投标工作，依靠竞争推动成本控制工作的有效落实

为了保证设计单位有效控制房地产开发建设成本，项目单位可以采取招投标的方式引进多家设计单位进行房地产项目设计工作，以此来激发设计单位的积极性，为项目开发单位提供更多优秀的设计方案。在招标过程中，设计单位提供的设计方案中需要明确房地产项目的造价预算 ; 业主单位在选择设计方案的过程中需要对各方案的成本进行对比，保证其决策结果的合理性和客观性。在招标期间，项目单位可以针对设计成本提出限额要求，避免后期建设成本远远超出实际预算，保证设计单位不会因过度追求房产项目的美观、新颖而忽视了对后期建设成本的有效控制。在限额设计过程中，设计单位可以从用足建筑密度、用足容积率、合理控制层高等方面入手，实现对房产开发成本的有效控制。例如，在层高设计期间，设计人员需要充分考虑房产定位、成本、销售等多个环节，基于市场取向进行层高的确定工作。相对而言，2.8m ～ 3.1m 是性价比相对较高的住宅高度。在层高具体计算时，设计人员需要基于价值工程理论和现场数据信息推导价值系数，选取最具价值的层高设计方案。

2.3设计阶段几个主要设计限额指标控制

2.3.1方案设计阶段

（1）控制地下室单车位的面积。根据定位的不同，单车位面积一般控制在 33m2～ 35m2/ 个。单车位面积越小，地下室总建筑面积越小，总成本就越低。

（2）控制地下室及地上建筑的层高。根据定位的不同，地下室层高一般控制在 3.6m ～ 3.7m，人防区域层高一般略高；上部 2.8m ～ 3.1m。层高越低，意味着结构含量、地下室土方工程量等越少，成本就越低。

（3）控制地上住宅的窗地比系数。窗地比系数一般控制在 0.22 ～ 0.24。系数越低，外立面成本就越低。

（4）控制方案阶段主要的限额、地下室顶板覆土高度，以及景观、公区精装修、户内批量精装修的单方限额指标等。有关研究表明，方案设计阶段对项目成本的影响最大，这一阶段的成本控制尤为重要。因此，相关方案设计阶段的指标限额控制，应该作为项目管理人员成本控制工作的重点。

2.3.2施工设计阶段

施工图设计阶段是方案深化落地阶段，主要控制钢筋、混凝土的结构含量，地上及地下室结构含量都应该有相应的限额控制指标。在满足规范要求的情况下，项目设计人员需根据不同建筑形式、项目所在地情况等进行优化选配，控制住结构含量，也就基本控制住了主体结构的成本。对于限额指标的控制，在设计阶段，设计人员需重点关注设计任务书的要求是否到位，以及成本人员对于设计指标复核是否准确及时。在项目管理过程中，项目总经理等相关领导也应该引起重视并做好过程监督管理工作。

2.4针对设计计费结果制定相应的奖惩制度

在风险与收益不匹配的情况下，设计单位很难调动设计人员优化设计成本的积极性，这就需要相关单位建立相应的成本控制效果奖惩制度，促使项目建设单位与设计单位形成一致的工作目标，推动成本优化工作的有效落实。在奖惩机制建立的过程中，相关单位需要重视对考核指标的制定和完善工作，将成本指标作为奖惩考核的重点项目。建设单位可以组织设计及成本管控人员对设计图纸优化前的设计概算与优化后的图纸设计概算进行对比分析，同时将优化后的项目造价与项目决策时的预算指标进行对比分析，在优化后设计结果满足成本指标的情况下，认定该设计图纸满足需求，并予以奖励；否则需要对设计方案进行再次优化，以保证项目成本的总体可控性。在通过奖励措施鼓励设计人员加强对工程造价成本进行优化控制的同时，落实相应的惩罚措施也是不可或缺的。在奖励方面，项目单位可以根据工程造价成本缩减比例为设计单位提供相应的奖金提成，保证设计单位为内部设计人员提供相应的资金奖励。在惩罚方面，项目单位需要对超出考核指标的设计单位扣除相应的违约金，避免设计单位提供的设计图纸过于保守，造成不必要的成本支出。

2.5推动队伍建设工作，加大过程监督审核管理力度

房地产项目开发建设单位是开发工作的主导单位，应该在掌握权力的同时保证各项管理责任的有效落实，领导各层级、各单位人员推动项目的顺利建设，保证设计阶段成本控制工作的有力推进。在决策过程中，建设单位需要明确相关设计限额指标并科学地编制设计任务书，提供相关准确的设计基础数据资料，通过招投标来合理选择设计单位和设计图纸，同时严格审核各种设计文件；还需要在施工期间做好各项协调管控工作，科学审核设计变更等内容。因此，建设单位需要积极推进队伍建设工作，保证过程监督管理工作的有效落实。建设单位需要将人员培养作为队伍建设的重点工作，持续引进各种新的理论和观念，避免出现与市场、政策脱节等问题。为了保证成本控制工作在设计阶段的有效落实，项目开发企业需要安排专职部门负责相关工作，保证设计任务书编制、设计方案比选、图纸设计等工作得到有效推进和落实，保证该部门能够从项目基础及平面设计、装修标准、结构设计、材料选型、技术要求等方面以及质量、经济、美观等多角度进行审核，并且对设计图纸提出修改意见。

结语

在房地产项目设计阶段，由于部分单位的管理人员缺乏准确的成本管理思维、成本控制工作缺乏前瞻性、对成本控制落实情况未能进行奖惩激励、设计缺陷以及设计限额指标没有进行复核等众多问题的存在，因此成本控制工作存在较多的问题。在实际工作中，项目单位需要积极推进各层级人员的教育培训工作，加快成本控制相关队伍建设，针对项目设计限额指标控制、设计优化、成本控制等工作落实情况制定相应的奖惩制度和监督审核管理制度，保证房地产开发项目工作的有序推进，以及房地产开发建设成本的优化控制。

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