打破物业管理僵局 提升基层治理质效

打破物业管理僵局 提升基层治理质效

胡燕[1]

中共含山县委党校，安徽 马鞍山238100

物业管理是城市治理的重要组成部分，也是基层社会治理体系中的重要一环，其服务直接面向千家万户，是关系国计民生的大事。中共中央、国务院印发的《关于加强和完善城乡社会治理的意见》中明确提出，将改进社区物业服务管理作为补齐城乡社区治理短板的重要内容。当前，物业管理僵局主要体现在：小区没有物业，或有物业但不合格不尽责的情况不同程度存在；有的小区物业费收取困难，物业与居民彼此指责。近年来，物业服务纠纷逐年增加，已经影响到了社会的和谐稳定。因此，从提升基层治理质效，营造良好的和谐社会氛围出发，以维护业主和物业服务企业的合法权益为落脚点，政府应重视并加强规范物业服务管理活动，不断建立健全物业管理的制度、保障和实施体系。

一、建设完备的物业管理制度体系

没有制度，不成方圆。建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，制度规范是前提和基础。一要推动地方立法。以安徽省马鞍山市为例，2012年出台的《马鞍山市物业管理实施办法》经过十年运行，一方面积累了大量的实践经验，另一方面也出现了不少新的不适应内容，应尽快立项，根据最新修订的《物业管理条例》，科学制定市级物业管理法规，使物业管理活动有法可依。二要推动部门立规。物业管理主管部门在充分调研的基础上，对《马鞍山市住宅小区物业服务考核暂行办法》《马鞍山市住宅小区物业服务质量考核评分标准》等规范要及时修订，同时要不断健全物业服务企业的准入制度、征信制度、公示制度以及物业服务合同备案等制度，以实现物业管理各个环节制度全覆盖，工作落实均有规可循。三要推动行业立标。物业管理的服务定价、服务标准、投诉机制等规范亟待制定和完善，需要行业自身进行约束管理。2012年马鞍山市出台了《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》，设置了一级至四级服务等级对应的指导标准，但时移世易，应根据当前物业工作发展现状进行修订完善。市物业协会应进一步细化物业管理服务内容、要求、收费等相关行业标准，使物业管理服务有标可参。

二、建设有力的物业管理保障体系

保障有力度，服务不断档。营造良好的物业服务环境，必须加强保障力度，着力解决物业管理中的基础性、突出性问题。一是经费场所要保障到位。基层乡镇（街道）、村（居）不得占用物业配套用房，并统筹调剂满足老旧小区物业用房需求。支持物业公司依法依规收缴物业服务费，鼓励业委会和物业公司开放小区公共资源收益，辅以财政考核奖补和对老旧小区、安置房小区的专项经费补助，满足物业管理服务运维需要。二是执法司法要保障到位。物业公司在管理服务中，主要是环境维护、治安管理、公共设施管理等内容，但在落实过程中因无强制执法权，需要相关职能部门加强对小区内搭建违章建筑、非法改造管道、饲养禁养动物等违法违规行为的执法力度，及时纠正不当行为。司法机关要及时公正处理涉物业服务案件，加大典型案例宣传力度，将拒不执行案件判决结果的法人或自然人列入失信体系。三是政策扶持要保障到位。随着城市发展和文明环境地不断提升，各地政府相继出台了规范养犬、规范电动自行车充电、禁止燃放烟花爆竹等法规政策，在贯彻落实中，物业服务企业做了大量的辅助管理工作。特别是在当前新冠肺炎疫情防控中，物业行业更是前线的主力军之一。政府要出台相关规定，对物业所承接社会治理事项，根据内容和工作量给予相应补助和奖励。

三、建设高效的物业管理实施体系

制度的生命力在于执行，执行的抓手在于具备高效的实施体系。当前基层物业管理中普遍存在服务内容不透明、服务质量不达标等问题，造成物业矛盾易发多发。这在很大程度上缘于物业管理服务实施机制不畅。因此，一要加强部门协同联动。强化基层物业办职能，统筹物业纠纷处置，实施物业公司“报送-交办-处置-反馈”、业主“投诉-交办-处理-反馈”机制，构建大物业格局。强化各职能部门服务意识，发挥城管部门执法职能，有效管控物业小区违建行为；发挥生态环境部门监管职能，改善物业小区周边环境；公安部门进一步加强物业小区安防、消防通道管理、外来人口管理等工作力度。二要社会多方互动。作为保障业主自身权益的核心组织机构，业主委员会的作用无可替代，应尽快推进符合条件的居民小区成立业委会。政府在指导业委会建设时，要坚持党建引领，注重吸收党员同志加入并发挥先锋模范和引领作用。业委会要履行好自身职能，当好业主与物业公司之间的“桥梁”。社区要积极主动作为，建立和物业公司、业委会之间的物业管理联席会议制度、网格员与物业服务人员日常对接制度，及时了解掌握物业纠纷，小矛盾就地化解，大矛盾及时上报，防止引发重大群体性事件。三要增值服务带动。坚持发挥市场在资源配置中的决定性作用，以市场为导向、以业主为主体，不断优化物业服务企业竞争环境，促进物业服务企业以优质服务赢得业主信赖、赢得市场认可。鼓励物业公司创建附加服务品牌，为业主提供生活便利，推进业主和物业公司间的信任，实现小区共建共治共享。积极推进有条件的小区实施智慧物业管理，推动物业服务高效升级，降低物业管理运营成本，充分利用大数据技术给业主带来更加便捷的服务体验，让民众生活更加舒心、安心。

[1] 作者简介：胡燕（1984-），女，汉族，安徽马鞍山人，硕士，高级讲师，研究方向：社会学。